Суд может забрать квартиру у добросовестного приобретателя – такого, который не знал о незаконности сделки. Чтобы вернуть деньги, покупателю нужно обратиться в суд. Там его признают добросовестным и назначат компенсацию.
В статье мы рассмотрим, что важно знать добросовестному покупателю недвижимости, в каких ситуациях суд может изъять квартиру и вернуть прежнему владельцу, можно ли получить компенсацию от государства, как обезопасить себя от рисков.
Кто такой добросовестный приобретатель недвижимого имущества
Добросовестный приобретатель – это человек, который на момент покупки недвижимости не знал о том, что ее продают незаконно. Ему придется доказать в суде, что он проявил осторожность и осмотрительность при заключении сделки: проверил документы продавца, запросил выписку из ЕГРН, чтобы узнать об обременениях и других собственниках.
По закону у добросовестного приобретателя не могут забрать квартиру, даже если сделка нарушает действующее законодательство. Но есть отдельные случаи, когда закон не работает. Например, если у квартиры есть несовершеннолетние собственники и обременения.
Когда прежний владелец может истребовать квартиру у добросовестного покупателя
Прежний владелец может забрать квартиру у добросовестного покупателя, если в ней прописаны несовершеннолетние лица или на нее претендуют скрытые наследники. Еще недвижимость могут забрать, если у недвижимости есть обременения или продавец не получил согласия супруги на заключение сделки.
Когда прежний владелец может забрать квартиру у добросовестного покупателя:
- Продажа квартиры нарушает права несовершеннолетних. В недвижимости могут быть прописаны дети младше 18 лет. Если продавец не получил разрешение органов опеки и попечительства, сделку признают незаконной. Когда детям исполнится 18 лет, они могут написать заявление в суд с требованием вернуть им квартиру. И судья удовлетворит их требования. Чтобы покупателю обезопасить себя, нужно запросить у продавца справку о составе семьи или справку о регистрации по форме № 9. Для получения документов собственнику нужно обратиться в МФЦ с заявлением, паспортом и правоустанавливающими бумагами на квартиру. В справке о регистрации указывают информацию обо всех зарегистрированных лицах. Еще потенциальную опасность составляет материнский капитал. Если собственник оформил ипотеку за счет этих денег и забыл выделить несовершеннолетним доли в квартире, сделку признают незаконной. Она нарушает права детей. Поэтому покупателю нужно попросить продавца показать паспорт: если есть два ребенка и больше, вероятно, что он получал маткапитал. Дополнительно можно запросить справку из пенсионного фонда, в которой указывают, использовались ли государственные деньги на покупку квартиры.
- Есть скрытые наследники. Они могут объявиться через 5, 10 и даже 15 лет после смерти завещателя. Суд признает сделку незаконной – и квартиру оформят на наследника. Поэтому покупателю нужно детально изучать документы на жилье. В частности, свидетельство о праве на наследство. Дополнительно можно запросить справку от нотариуса о том, что у квартиры нет скрытых наследников.
- Продавец обанкротился. По закону сделку признают недействительной, если собственника признали банкротом или у него есть большой долг. Поэтому юристы рекомендуют проверять финансовое положение продавца перед покупкой квартиры. Это можно сделать на официальном сайте суда: перейти в раздел «Делопроизводство» и ввести Ф. И. О. собственника и его супруги. Если долг приблизительно такой же, сколько стоит квартира, от сделки лучше отказаться. Судебный пристав, который занимается взысканием денег, оспорит сделки, совершенные за 3 года до банкротства. У добросовестного покупателя заберут квартиру. Деньги не вернут: ему придется ждать, пока продавец погасит остальные задолженности.
- Квартиру продают по поддельной или отмененной доверенности. Продавец может поручить заключение сделки доверенному лицу, например другу или родственнику. Для этого он оформляет доверенность у нотариуса. Если документ фальшивый или его отменили, у добросовестного покупателя заберут квартиру. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи нужно проверить, существует ли нотариус, который оформлял доверенность, и действуют ли права по ней. Это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты: указать реквизиты и подождать, пока система проверит доверенность. Если документ имеет юридическую силу и от квартиры не хочется отказываться, нужно пообщаться с продавцом лично. Договор купли-продажи, как и доверенность, нужно тоже оформить у нотариуса.
- Есть скрытые собственники. Это люди, которые, как и продавец, имеют право распоряжаться квартирой. Ими могут быть несовершеннолетние дети и другие собственники. Чтобы проверить продавца, покупателю нужно посмотреть его паспорт: если он состоит в браке или недавно развелся, от продажи лучше отказаться. Вероятнее всего, после развода супруга напишет исковое заявление в суд о разделе имущества. И если квартиру признают таким имуществом, то ее отберут у добросовестного покупателя. Еще можно запросить дополнительные документы у продавца, обратиться к нотариусу: у него есть доступ к базе зарегистрированных браков с 1926 года. Но надежнее всего запросить выписку из ЕГРН, в которой указывают текущих собственников квартиры.
- У квартиры есть обременения. Например, договор ренты или право постороннего лица пользоваться жильем. Поэтому покупателю нужно проверить, нет ли у квартиры обременений. Это можно сделать на сайте Росреестра или МФЦ, заказав электронную выписку из ЕГРН. Этим должен заниматься продавец, потому что покупателю откажут из-за отсутствия права собственности на квартиру. Если жилье покупают по договору ренты, нужно убедиться, что условия по ее выплате соблюдались. Для этого надо запросить архивную выписку из домовой книги: из нее можно узнать о судьбе рентополучателя – умер ли он или его просто выписали. Если квартиру оформляют у нотариуса, проверять документы не нужно, т. к. он сам этим займется.
- Неосознанные действия продавца. Например, из-за психического заболевания или употребления наркотиков и алкоголя. Сделку признают недействительной. Поэтому покупателю нужно попросить у владельца квартиры справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Их выдают по месту жительства. Если квартиру продают по доверенности, стоит связаться с собственником и пообщаться с ним лично. Дополнительно можно посоветоваться с нотариусом, который оформлял доверенность: он проверит продавца по всем доступным источникам информации.
Как добросовестному приобретателю защитить свои права
Если сделку признали недействительной, добросовестного покупателя вызовут в суд. Ему нужно аргументировать свою позицию и добиться защиты своих прав.
Как добросовестному покупателю защитить свои права:
- Отрицать требования продавца о возврате квартиры. Даже если суд примет сторону истца, то сможет признать приобретателя добросовестным – этого достаточно для получения компенсации.
- После того как покупателя признают добросовестным, он может написать встречное заявление в суд с требованием возместить убытки. Это может быть возврат денег и неполученный доход, на которые рассчитывал покупатель, если бы его права не нарушили (это называют упущенной выгодой). Еще приобретателю могут заплатить за сдачу квартиры в аренду, если он уже подписал договор с другим арендатором.
- Покупатель может требовать от продавца возмещение расходов на квартиру или оставление права на них. Например, если он сделал капитальный ремонт или улучшил жилищные условия за свой счет. Суд примет сторону покупателя, и собственнику придется возместить убытки.
Что такое компенсация от государства добросовестному покупателю
Компенсация от государства – это денежные выплаты, которые получает добросовестный покупатель от продавца или государственной казны. Ее назначают в суде.
Размер компенсации может быть равен сумме реального ущерба – стоимости квартиры вместе с ремонтом или кадастровой стоимости жилья. Эту сумму определяет судья. Размер компенсации указывают в исковом заявлении.
Условия для получения компенсации от государства добросовестному приобретателю:
- у покупателя забрали квартиру в порядке виндикации – истребования из незаконного владения (ст. 302 ГК РФ);
- покупатель является физическим лицом;
- суд признал покупателя добросовестным.
Особенности выплаты компенсации:
- Сделку должны признать недействительной. Квартиру должны изъять на законных основаниях. По всем остальным параметрам сделка должна соответствовать закону.
- Покупатель должен быть физическим лицом. Компенсацию не платят юрлицам и ИП – только гражданам.
- Покупателя должны признать добросовестным в суде. Этот судебный акт должен вступить в законную силу.
Чтобы получить компенсацию от государства, покупателю нужно идти в суд и требовать деньги с мошенника. Если не получится, надо снова идти в суд и добиваться документа, на основании которого государство компенсирует потери из своей казны.
Как добросовестному покупателю получить компенсацию от государства:
- Доказать в суде свою добросовестность.
- Получить решение суда и исполнительный лист – документ, на основании которого покупатель может требовать компенсацию. Без него откажут в возбуждении исполнительного производства.
- Обратиться в ФССП, показать исполнительный лист. Судебные приставы начнут взыскание с должника.
- Если в течение 6 месяцев должник не выплачивает деньги (сразу или по частям), судебные приставы выдадут подтверждение, что предписание по исполнительному листу не исполнено. Даже если продавец вернет часть денег, покупатель может потребовать компенсацию оставшейся суммы.
- Снова пойти в суд: подать заявление добросовестного приобретателя о выплате компенсации. Приложить к нему документы, указанные в гл. 10.1 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Получить положительное решение суда.
- Посетить Федеральное казначейство и показать исполнительный лист.
- Получить деньги.
Порядок выплаты компенсации добросовестному покупателю
После того как покупателя признали добросовестным и выдали ему исполнительный лист, он обращается в ФССП. Судебные приставы арестуют счета должника и найдут способы, как вернуть долг.
На погашение долга должнику дают полгода. После этого покупатель может потребовать деньги из казны РФ.
Как покупателю снизить риски при покупке квартиры
Покупателю нужно проверять документы продавца и советоваться с юристом. Если квартиру покупают в ипотеку, стоит делегировать часть проверки банку. Однако это не очень эффективно: банк проверяет документы поверхностно, но не вникает в историю недвижимости. Поэтому покупателю нужно надеяться на себя.
Как покупателю снизить риски при покупке квартиры – рекомендации риелторов:
- Скептически относиться к низкой цене. Особенно в случае, если на квартиру большой спрос, но ее продают на 10–15% дешевле остальных. За скидкой может скрываться мошенническая схема.
- Проверить документы на квартиру. Отдельное внимание уделить бумагам, на основании которых продавец получил квартиру. Это может быть договор купли-продажи, ДДУ, приватизация, дарственная и другие.
- Проверить продавца в банке исполнительных производств ФССП. Важно, чтобы за ним не было закреплено исполнительное производство.
- Попросить у продавца выписку из ЕГРН. В ней есть вся информация о собственниках – бывших и нынешних. Еще можно попросить архивную выписку из домовой книги: в ней указаны зарегистрированные лица.
- Остерегаться сделок по доверенности. Юристы рекомендуют покупать квартиру только через собственника.
- Проверить документы продавца. Паспорт, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Продавец должен быть дееспособным.
- Проверить документы на подлинность. Этим занимаются эксперты Бюро судебных экспертиз и нотариусы.
- Оформить полис титульного страхования. Если квартиру отберут, компания вернет потерю статуса.
Суд может забрать квартиру у добросовестного покупателя, если у нее есть скрытые собственники, обременения или у продавца есть несовершеннолетние дети и долги. Получить компенсацию от государства могут только физлица, которых суд признал добросовестными. Должника обяжут возместить ущерб за 6 месяцев. Если он не успеет, государство заплатит из своей казны. Чтобы снизить риски при покупке квартиры, покупателю нужно проверять документы, оформлять полис страхования и отказываться от сделок по доверенности.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.