Автор: Таниша А. Сайкс
Независимо от того, являетесь ли вы владельцем домика в лесу или особняка на пляже, составление плана недвижимости определит наилучший способ распределения жилья для ваших детей.
Есть много способов передать собственность детям, в том числе подарить им семейный дом, пока вы еще живы, завещать его детям после вашей смерти или продать дом своим наследникам.
Каждое решение имеет юридические и налоговые последствия, поэтому продумайте возможности и проконсультируйтесь с профессионалами.
Когда вы разрабатываете план, вот три варианта для рассмотрения.
Жесткий рынок жилья: вот как это делают покупатели.
Дарение имущества детям
42-летний Грег Уилсон из Сент-Луиса, штат Миссури, является арендодателем в течение 22 лет. Он недавно ушел из финансовых служб и теперь владеет ChaChingQueen.com и ClothDiaperBasics.com со своей женой Эрин. Будучи отцом троих детей в возрасте до четырех лет, Уилсон уже решил, что делать со своей недвижимостью.
Когда его жена была беременна их первым ребенком, он учредил отзывный траст, в котором доверенное лицо отвечало за ликвидацию домов по мере их освобождения, пока арендаторы были на хорошем счету.
“Весь план был построен на идее максимизации ценности для наших детей как бенефициаров и минимизации воздействия на попечителя, компенсируя им их проблемы”, - говорит Уилсон. “Как сын арендодателя, я также хотел избежать распространенного сценария, когда дети дерутся за собственность”.
Еще одно соображение - налоговые последствия.
“Когда вы дарите дом или любой другой основной актив своим детям, пока вы живы, возникают огромные проблемы с налогом на прирост капитала, потому что это называется переходящей стоимостью”, - говорит Патрик Симаско, старший юрист и специалист по сохранению имущества в Simasko Law в Маунт-Клеменс, штат Мичиган. “Использование отзывного траста позволяет избежать завещания и дает им возможность повысить базу и избежать налога на прирост капитала”.
Завещание дома наследникам
“Завещание - это стандартный способ завещать имущество детям", - говорит Мэри Кейт Д'Суза, соучредитель и главный юрисконсульт gentreo.com , онлайн-платформа планирования недвижимости. “Родители владеют имуществом и пользуются им при жизни, а когда умирает последний родитель, дети получают дом на льготной основе”, - говорит она, имея в виду повышенную стоимость имущества, когда оно переходит к наследникам.
Тем не менее, адвокат Симаско считает, что отзываемый траст - лучший вариант для завещания имущества. Передача дома в доверительное управление позволяет избежать суда по делам о наследстве и сэкономить на налогах на недвижимость.
“Вы можете диктовать, кто получает собственность, и устанавливать параметры того, как они получают собственность”, - говорит Симаско. “Например, если один ребенок хочет получить собственность, вы можете заявить, что он должен выкупить остальных”.
Имейте в виду, что добавление детей в акт о доме означает, что каждый из них будет владеть домом. Поэтому, если один ребенок захочет жить в доме, остальные не смогут продать, потому что этот ребенок не согласится. Говорит Симаско: “Использование отзывного траста может предотвратить это”.
Продажа дома детям
В рамках согласованного плана недвижимости продажа дома взрослому ребенку может иметь смысл, особенно если родители больше не могут позволить себе содержать недвижимость. Это может быть беспроигрышным решением, говорит Д'Суза, но могут быть и подводные камни, если соглашение не будет хорошо продумано.
Кала Тейлор, риэлтор Berkshire Hathaway Elite Home Services в Сакраменто, штат Калифорния, советует родителям подумать о том, как сэкономить деньги при продаже детям. Например, “передача имущества детям и предоставление детям возможности рефинансировать имущество и обналичить деньги родителей”.
В конце концов, говорит она, родители должны подумать о наиболее экономичном способе продать дом своим отпрыскам.
“Если родители продают дом своим детям по цене ниже справедливой рыночной, то родители ограничивают их возможность выйти на пенсию”, - говорит Симаско. “Этот вариант оставляет мало возможностей для выхода на пенсию, потому что многие люди не имеют пенсий и живут только на социальное обеспечение”.
Кроме того, существуют налогооблагаемые выгоды, если родители продают дом дороже, чем заплатили, говорит Патрик Хикс, адвокат по планированию недвижимости и глава юридического отдела Trust & Will, сайта, который помогает семьям создавать планы недвижимости. “Продажа дома в некоторых случаях может привести к повышению налогов на недвижимость для покупателя”, - говорит Хикс.
Совет Тейлора: “Убедитесь, что ваше имущество осталось в руках того, кто сделает все правильно по вашей просьбе, и что все знают о ваших намерениях”.