Покупка загородной недвижимости – это всегда хлопотно и рискованно. Помимо коттеджа, нужно оформить в собственность и земельный участок. Чтобы покупка была удачной, нужно внимательно подойти к выбору объекта и учесть все юридические тонкости.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о покупке дома и участка в коттеджном поселке, критерии выбора жилья, порядок оформления сделки.
Что такое коттеджный поселок
Коттеджный поселок или КП – это загородный или пригородный жилой комплекс, состоящий из земельных участков и частных домов. Это понятие появилось примерно в 90-х годах прошлого века. На законодательном уровне коттеджные поселки в России отдельным населенным пунктом не считаются. Вместе с этим они имеют собственную инфраструктуру, готовые коммуникации и охрану.
К преимуществам покупки дома в готовом коттеджном поселке относят:
- Хороший контингент. Люди, проживающие в коттеджных поселках, находятся примерно на одном социальном уровне. Это облегчает процесс налаживания взаимоотношений с соседями.
- Охрана жилого комплекса. Въезд на территорию поселка оборудован контрольно-пропускным пунктом. Он обеспечивает надежную защиту от посторонних лиц.
- Собственная управляющая компания. Несомненным преимуществом считается наличие собственной управляющей компании. Она следит за вывозом мусора, уборкой снега и листьев, обустройством территории и т. д. В большинстве случаев управляющая компания находится прямо на территории комплекса, что облегчает обращение по любым возникшим вопросам.
- Расположение комплекса и форма участков. Коттеджный поселок строят с нуля, поэтому все участки геометрически правильной формы. Расположение самого комплекса рассчитано таким образом, чтобы вся необходимая инфраструктура была в шаговой доступности.
- Качественная дорога и удобные подъездные пути. Так как жилой комплекс новый, к нему прокладывается качественное дорожное покрытие.
- Удобное местонахождение и развитая инфраструктура. Местность для обустройства коттеджного поселка подбирают с учетом инфраструктуры, необходимой для полноценной жизни. Рядом с жилым комплексом располагаются парки, магазины, детские сады и школы. По отношению к центру города коттеджные поселки находятся в 20–40 минутах езды.
- Экологическая безопасность жилого комплекса. Перед началом строительства территорию, на которой планируется разместить поселок, исследуется на предмет уровня грунтовых вод и несущей способности грунта.
К главным минусам покупки дома в коттеджном поселке относят высокую стоимость земли. В нее входит не только участок и дом, но и геологические исследования, благоустройство территории и готовые коммуникации.
Закон о коттеджных поселках в России
С точки зрения законодательства коттеджные поселки не являются огородническими или садовыми товариществами. Застройщик покупает большой участок земли, делит его на равные части, а затем продает физическим лицам. Вся инфраструктура на территории поселка принадлежит застройщику, поэтому за ее использование с жильцов взимается плата. Закон о коттеджных поселках еще несовершенен. Правовые отношения собственников и застройщиков никак не регулируются, что способствует неопределенности в отношении судебных споров.
Какие бывают коттеджные поселки
Исследователи рынка недвижимости делят коттеджные поселки на две основные группы – мультиформатную малоэтажную и коттеджную застройки. В первом случае речь идет о комплексах, состоящих из многоквартирных домов. Как правило, это таунхаусы или дуплексы. В случае с коттеджной застройкой комплекс поделен на участки для индивидуального строительства. На них возводятся исключительно частные дома.
В зависимости от правового статуса коттеджные поселки разделяются на следующие виды:
- садовое некоммерческое товарищество (СНТ);
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- малоэтажное жилищное строительство (МЖС);
- дачное некоммерческое партнерство.
Классификация коттеджных поселков осуществляется и по стоимости. При этом значение также имеет благоустройство территории, развитость инфраструктуры, наличие системы безопасности и т. д.
В зависимости от стоимости выделяют следующие виды коттеджных поселков:
- элиткласс – от 30 млн рублей;
- бизнес-класс – от 15 до 30 млн рублей;
- комфорт-класс – от 5 до 15 млн рублей;
- коттеджные поселки экономкласса – до 5 млн рублей.
Что учесть при выборе коттеджного поселка
В большинстве случаев жилье в коттеджном поселке выбирается один раз и на всю жизнь. Именно поэтому к выбору подходящего варианта нужно подойти с максимальной серьезностью. Импульсивные покупки недвижимости нередко оборачиваются проблемами, поэтому на выбор дома желательно выделить большой запас времени. В среднем на этот процесс уходит 1,5–2 месяца.
Поиски нужно начать с изучения вариантов, представленных на площадках по подбору недвижимости. Первоначально необходимо определить главные критерии оценки. На этом этапе важно правильно расставить приоритеты. Для одного покупателя первостепенное значение имеет транспортная доступность поселка, а для другого – репутация управляющей компании или расположение комплекса. Также желательно сразу определиться с бюджетом, оценив среднерыночную стоимость дома.
При выборе коттеджного поселка важно обратить внимание на следующие факторы:
- Юридические нюансы сделки. Важно уточнить у застройщика, произведено ли межевание участка и выделена ли его территория в самостоятельный участок. Если выделение осуществлялось, застройщик предоставит выписку из земельного кадастра.
- Поиск поселка в зависимости от инфраструктуры и расположения. Желательно заранее рассчитать, за какое время нужно добираться до работы и близость к какой инфраструктуре находится в приоритете. Семьям с детьми важно жить недалеко от школы или детского сада, а людям преклонного возраста – рядом с поликлиникой. Необходимо заранее уточнить, есть ли поблизости банкоматы, продуктовые магазины, отделение почты и т. д.
- Оснащение коммуникациями. Из внимания не стоит упускать и вопрос наличия центрального водоснабжения, газоснабжения, ливневой канализации и дорожного покрытия. Желательно, чтобы на участок выделялось не менее 7 кВт электроэнергии. Немаловажное значение имеют и такие параметры, как наличие рекреационных зон, гостевой парковки, детской площадки и т. д.
- Наличие управляющей компании. Каким бы хорошим, на первый взгляд, не был бы коттеджный поселок, качество жизни в нем будет зависеть от обслуживания управляющей компании. Если выбор сделан неправильно, жильцы могут столкнуться с невывозом мусора, плохими дорогами, отключением водоснабжения и другими неприятностями.
Чтобы правильно выбрать участок в коттеджном поселке, нужно задействовать все возможности, чтобы побольше узнать о застройщике. Можно собрать информацию через знакомых или почитать отзывы в интернете. Также следует внимательно изучить сайт компании-застройщика. Как правило, там приведена вся основная информация.
Альтернативным вариантом может стать поиск жилья через риелтора. Однако нужно помнить, что менеджер может продать дом в том коттеджном поселке, где для него предусмотрен наиболее выгодный процент. Кроме того, агентство недвижимости не может гарантировать абсолютную юридическую чистоту сделки.
Порядок покупки дома в коттеджном поселке
Перед тем как подписывать договор купли-продажи, нужно внимательно изучить документы на дом и земельный участок. Подписание договора должно гарантировать не только переход права собственности, но и обеспечение дома коммуникациями, охраной и местами общего пользования. Также стоит убедиться, что участок стоит на кадастровом учете и не имеет обременений.
Процедура покупки дома в коттеджном поселке выполняется в несколько этапов:
- В случае договоренности стороны могут подписать предварительный договор купли-продажи, где будут оговорены все условия сделки. На этом этапе стоит сразу узнать про все неучтенные в договоре платежи. К ним относят подведение газа к участку, подключение электроэнергии и интернета, расходы на ограждение участка и т. д.
- Затем идет стадия проверки документов. В этих целях можно обратиться к риелтору или юристу. Если все документы в порядке, можно обговорить условия для составления основного договора купли-продажи. Не рекомендуется указывать в договоре заниженную стоимость дома и любую другую недостоверную информацию. При неблагоприятном стечении обстоятельств покупателю это будет не на руку.
- В назначенный день стороны посещают ближайшее отделение МФЦ и подают документы для регистрации сделки.
- На регистрацию права собственности уходит 5–12 дней. В течение этого срока покупатель получит документы на дом и справку из ЕГРН.
Застройщик, помимо паспорта, должен иметь при себе комплект учредительных документов, а также справки, свидетельствующие о внесении застройщика в список ЕГРЮЛ в качестве юридического лица. Кроме того, ему необходимо предоставить документ, на основании которого у него возникло право собственности.
Для регистрации права собственности у покупателя на руках должны быть следующие документы:
- техпаспорт на дом;
- разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию;
- паспорта участников сделки;
- квитанция об уплате госпошлины;
- договор купли-продажи дома и земельного участка;
- выписка из кадастрового плана;
- договор финансирования строительства;
- акт об окончании взаиморасчетов по финансированию строительства.
Можно ли купить земельный участок в коттеджном поселке
Закон РФ предусматривает возможность покупки участка в коттеджном поселке под строительство дома. В этом случае важно убедиться, что нет никаких ограничений для возведения жилых построек. Для этого необходимо узнать целевое назначение участка. Эта информация будет указана в правоустанавливающих документах.
Если участок относится к сельскохозяйственным землям или объектам, предназначенным для ведения подсобного хозяйства, при строительстве может возникнуть ряд сложностей. Это касается и тех случаев, при которых земельный участок располагается на природоохранных или историко-научных территориях.
Если все сделано последовательно и в соответствии с рекомендациями, никаких проблем с покупкой дома в коттеджном поселке не возникнет. Главное в этом вопросе – внимательно подойти к выбору жилого комплекса и тщательно изучить всю документацию. Также нужно помнить, что закон не регулирует правила пользования общим имуществом в таком поселке, что может вызвать спровоцировать споры с застройщиком и соседями.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.