Всем привет, давненько не было кейсов на канале пока достаю старенькие, благо запас еще есть.
Сегодня на Ваше обозрение представляю спекулятивный кейс по продаже старой дачи. Интересен он тем, что начался он вместе с пандемией короновируса в 2020 году, кажется, что было это совсем недавно, а прошло уже 2 года.
Все началось с общения с давним другом - риелтором, с которым мы обсуждали инвестиции, я рассказал ему про тему торгов по банкротству, его эта тема сильно заинтересовала. Шел февраль 2020 года, тема вложений с хорошей доходностью была весьма актуальна. Нам попался вариант в СНТ Орешек, интересный домик на небольшом участке. Ездили его смотреть, выглядел он очень привлекательно для своего ценника, наверное, это нас и смутило, все казалось слишком круто, чтобы быть правдой. До этого никто из нас не имел дело с такими объектами, а тут еще ко всему дом не стоял на кадастре и нас это смутило, мы встречались с юристом, он, как мы поняли позже, тоже не особо шарил в таких вопросах и на всякий случай, сказал не лезть в эту историю. До сих пор помню, как я читал кучу форумов, пытаясь понять, что, если по документам продается участок, а по факту там еще и дом. Надо сказать, что по итогу мы очканули и подавать заявку не стали, посчитав торги мутными. Но как увидели позже, участок с домиком благополучно ушел с молотка, договор с победителем заключили, никаких проблем.
Прошло совсем немного времени, как нам попался схожий вариант, в этот раз мы решили, что была не была, надо действовать, поехали смотреть, был уже март, еще лежал снег. Зрелище в СНТ было весьма грустное, но ценник снова казался интересным.
Не помню точно, может это фото было сделано чуть позже, уже когда смотрели второй раз, но в первый было явно не лучше.
Конфигурация дома была неясна, мы гадали, что где, в маленькие окна-бойницы первого этажа удалось рассмотреть части автомобиля, стало ясно, что там гараж. Не помню почему, но у нас были предположения, что на первом еще может быть баня или сауна. Гараж на весь этаж казался маловероятным. Сбоку была непонятная лестница, ведущая в стену, у которой нет двери, видимо была какая-то задумка, но ее не успели реализовать.
Дача - явно не из категории элит и даже не комфорт, но начальный ценник - около 350тр, место недалеко от СПб, на севере, вполне сносная логистика и природа, плюсы были. Так же мы посмотрели, что пустые участки в этом месте стоили около 500т.р., это внушало оптимизм и мы решили участвовать.
Торги были на повышение, надежда, что никого не будет развеялась на первых же минутах, ценник начал стремительно расти, потом темп замедлился. Пару раз после нашей ставки проходило довольно много времени, и уже казалось, что лот наш, но потом ставка конкурента, и все сначала. Когда ценник приблизился к 700т.р., была идея остановиться, тогда я помню под свою ответственность сделать еще одну последнюю ставку - 734т.р., и она оказалась в итоге победной, за компом сидел я, для партнера и еще одного друга, который не решился вписаться вел трансляцию на ютубе. Волнение переполняло в течении всей торговой процедуры, по окончанию чувства были смешанные - эйфория и страх одновременно, мы только что купили свой первый дом с торгов, но сможем ли мы его продать...ценник взлетел примерно в два раза. Мы еще по наивности полагали, что авто в гараже может идти бонусом у дому (ага) и мы сдадим ее на металлолом.
Дальше была пандемия... и неопределенность, я сидел на удаленке дома и смотрел на распечатанный скан договора, оригиналов на руках у меня до сих пор не было, хотя мы почти сразу оплатили остатки. Тогда были проблемы с передвижением, конкурсный был в другом городе и не мог оформить у нотариуса доверенность, по которой мы должны были подать документы на регистрацию. Без нее пересылать остальные документы не было смысла, и это все добавляло нервозности ко всей ситуации. В итоге в конце апреля конкурсный подготовил и выслал документы, но перепутал и отправил на мой адрес, при этом указав получателем должника (рука-лицо). Благодаря халатности почтового работника и сделав лицо кирпичом я чудом забрал пакет и записался в МФЦ, пришлось ждать несколько дней до подачи, т.к. МФЦ какое-то время не работал вообще, в итоге сдать я смог только ближе к концу мая.
Пока тянулась вся эта история с документами, мы начали заниматься техническими вопросами, должник сказал, что ключи у сына. Мы поехали смотреть вместе с последним объект изнутри и... нас ждало разочарование... дом оказался хуже, чем мы представляли. Там все было фрагментами, иначе не сказать. Первый этаж одно большое пространство с этой машиной и какой-то лестницей наверх, по сути это и был главный вход. Второй этаж - большая комната с кучей хлама и еще часть просто стена из рубероида (та самая, в которую упиралась лестница со стороны улицы), местами было видно улицу, третий этаж - две маленькие комнаты и еще немного хлама. Еще мы узнали от сына должника, что машина эта его и отдавать он ее не планировал. Она немного разобрана и ему надо немного времени, чтобы выгнать ее из гаража.
Мы добрые ребята, были не против, чтобы он ее собрал и освободил гараж. Признаться честно, мы с друганом подстухли, ехали домой и молчали после это передачи. Уже к тому моменту ставили в рекламу вроде даже за 2млн, но тут поняли, что это борщ и понизили сразу что-то до 1,7млн.
В общем ждали мы ждали ключи, стало уже совсем тепло и, наконец, после многократных переносов нам передали ключи. И вот что мы увидели:
Машины не было, но зато было много мусора, оптимизма это не добавляло. Немного очухавшись, мы начали действовать дальше. За несколько поездок в выходные приубрались, параллельно снижали ценник и делали фото получше. Где-то на 1,5млн. нам начали поступать звонки, появилось ощущение, что мы на верном пути. Тот визуальный максимум, который мы планировали, мы выжали из этой дачи, но согласных купить все еще не было. Мы получали обескураживающие предложения - 800т.р., миллион, в тот момент было трудно психологически, но мы держались))
Выглядеть она стала явно посимпатичнее, особенно гараж, усилия не прошли даром. Ценник продолжали двигать вниз, врубили платную рекламу, и вот в тот день, когда я только поехал забирать собственность, полученную на себя, мой компаньон показывал дачу, и там случился ажиотаж. Одно семейство пришлось чуть ли не выгнать, т.к. пришли уже следующие люди, которые по итогу дали согласие, ценник на тот момент был 1,3, возможно мы тогда перебздели, но страшно было не попасть в сезон. Но в итоге помог спрос, появившийся из-за пандемии. Получилось так, что буквально через неделю после получения собственности, мы уже встретились, чтобы взять задаток и выйти на сделку, небольшой торг и договоренность достигнута.
Сделка прошла в штатном режиме, весь проект от первой оплаты до получения денег от покупателя занял у нас 92 дня. Остальные показатели были такие:
Вложения: 754 000 рублей
-Сам участок с домом 738 000 рублей
-Прочие расходы 16 000 рублей
Продажа: 1 250 000 рублей
Чистая прибыль: 496 000 рублей
Доходность за весь проект: 66%
Доходность в годовых: 267%
За счет очень короткого срока реализации, он был реально неплох даже в обычное время, не то что в пандемию, мы выжали очень крутую доходность в годовых и получили нужный опыт. Конечно, я описал все кратко, было еще много трудностей, разговоров, обсуждений, но оставим это за кадром, результатом по итогу мы остались довольны.
В очередной раз убедился, что нужно пробовать и не боятся, только так открываются новые возможности, всем успехов, да прибудет с Вами Сила капитала.
#финансы #инвестиции #инвестиции в недвижимость #недвижимость #деньги #доход #инвестор #банкротство #финансист