Квартира на вторичном рынке – это как русская рулетка. Может, вам повезет и достанется «чистенькая» квартира, без обременений и прочих хвостов предыдущих владельцев. А если нет? Чтобы не было неприятных сюрпризов при покупке б/у недвижимости, нужно тщательно проверить и саму квартиру, и все документы. Наша статья вам в помощь!
В этом выпуске рубрики поговорим о таком риске «вторички», как наличие неузаконенной перепланировки. И самое интересное – чем этот факт чреват для новых владельцев.
Представьте – вы приходите смотреть квартиру и видите необычную планировку. Кухня объединена со смежной комнатой, или стена, отделяющая балкон, отсутствует. Это однозначный повод запросить документы, законно подтверждающие перепланировку. Зачастую собственники сознательно умалчивают факт проведения незаконных строительных работ в квартире, а несоответствие в планах и паспортах выясняется уже после заключения сделки. А потом незадачливому покупателю приходится раскошеливаться на приведение купленного жилья в порядок.
Обратимся к букве закона. Ст. 25 Жилищного кодекса РФ гласит: «Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме».
То есть, любые ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения, являются перепланировкой! И, соответственно, все изменения должны быть внесены в техпаспорт. Перепланировка – это не так просто. Необходимо соблюсти все требования законодательства и согласовать изменения с органами местного самоуправления. И если собственник продает жильё с неузаконенной перепланировкой, то по документам получается одна квартира, а по факту – совсем другая! И начинаются сложности…
Три основные проблемы для покупателя жилья с незаконной перепланировкой:
1) Серьезные финансовые затраты на согласование или возвращение помещения к первоначальному виду.
2) При обнаружении несогласованной перепланировки может быть наложен штраф. «Помочь» контролирующим органам выявить незаконную перепланировку могут как бдительные соседи (которым вы чем-то насолили), так и сотрудники коммунальных служб. Далее летит жалоба в жилищную инспекцию со всеми вытекающими.
3) Получить одобрение на ипотеку при покупке такого жилья практически невозможно. А если банк и пропустил этот момент, то впоследствии уже заключённый ипотечный договор может быть расторгнут, а сделка признана недействительной. Вам оно надо? Конечно, можно попробовать отстоять свои права через суд, но и в этом случае нервотрепка и денежные затраты вам обеспечены.
Что интересно, при совершении сделки с незаконно перепланированной квартирой под ударом не только покупатель, но и продавец! Действующим законодательством в отношении владельца квартиры с незаконной перепланировкой предусмотрена административная и даже уголовная ответственность в зависимости от умысла в действиях, последствий этой перепланировки, причинённого ущерба имущественным интересам или здоровью пострадавших соседей. Но! При покупке подобного жилья штраф, конечно же, будет взыскан с нового собственника.
Спокойно, без паники) Всех этих неприятностей можно избежать, если тщательно проверить понравившуюся квартиру. Вот что нужно сделать.
- обратитесь в БТИ, возьмите поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях;
- проверьте, совпадает ли расположение стен, перегородок, проёмов и прочего с планами: кадастровым и техническим. Важно! Цифры полезной и жилой площади квартиры должны совпадать во всех документах!
- если выявлена перепланировка! проверьте, соответствуют ли изменения строительным нормам и правилам, является ли перепланировка допустимой (здесь вам понадобится помощь специалиста);
- при составлении договора купли-продажи требуйте от продавца указать, что признаки самовольной перепланировки или переустройства (без разрешения органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют. Совет! В статье 475 ГК РФ можно узнать, какие права есть у покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Но, от судебных разбирательств такая гарантия вас не оградит.
Если очень нравится квартира с перепланировкой, и перечисленные нами страшилки вас не запугали, требуйте от продавца соразмерного уменьшения стоимости квартиры.
Совет от риэлтора: «Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом, даже если покупателя перепланировка устраивает, и он готов узаконить ее. Если же не устраивает, то покупатель может потребовать от собственника восстановить изначальный вид жилплощади».
Итог: прежде чем приобретать недвижимость на вторичном рынке жилья, максимально подробно разузнайте историю квартиры, и будет вам счастье!
Ну а мы уже готовим для вас следующий выпуск рубрики «Скользкие моменты вторичного рынка», не пропустите!)
Кстати, если что, вот ссылочка на первый выпуск, про обременения https://zen.yandex.ru/media/tretyrim/skolzkie-momenty-vtorichnogo-rynka-i-kak-ih-izbejat-podskazki-pokupateliam-jilia-62bda73179fc206d7f5beeb1