Одна из моих любимых тем, о которой я с радостью часто дискутирую с клиентами и коллегами. Как говорится, каждому свое. Однако есть ряд отличий, на которые стоит обратить внимание.
Давайте рассмотрим плюсы и минусы одного и второго.
Начнем с новостройки
ПЛЮСЫ:
- квартира без предыстории (это значительный плюс, отдельно об этом я расскажу в посте о вторичке, тут напишу лишь то, что если предыстории нет – нет и рисков, что у бывших владельцев не появится причин для возврата квартиры)
- определенный контингент соседей. Чаще всего стремление вырваться в современный, красивый дом для комфортного проживания есть у тех людей, которые чего-то хотят от этой жизни, целеустремленных, очень часто это люди из других городов, которые так же стремятся улучшить свои условия жизни
- новая инфраструктура (не думайте, что строительство детских садов и школ – это бескорыстное стремление застройщиков помогать людям, государство обязывает застройщиков строить и УКОМПЛЕКТОВЫВАТЬ (вплоть до мелков) школы и детские сады в виду прироста населения в определенной локации, а соответственно нехватки мест в существующих объектах социальной инфраструктуры не будет)
- чистые и красивые парадные (для тех, кому приятно возвращаться домой и видеть всё свежее, не многие изначально задумываются, но как бы ни была хороша сама квартира, чтобы до нее дойти, нужно будет сначала каждый день по нескольку раз проходить через места общего пользования в доме, и лучше, чтобы они приносили эстетическое удовольствие, хотя в основном, так оценивают дома визуалы (о типах клиентов позже в другом посте)
- возможность участия в программах ипотеки с пониженным процентом (программа Семейной ипотеки, которую продлили до 2024 года и расширили на семьи, где есть хотя бы один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года, господдежка, льготные программы от застройщиков, а также IT-ипотека)
- современные технологии строительства, позволяющие сделать жизнь более комфортной (например, даже в современных панельных новостройках не будет дуть из щелей и образовываться плесень на месте стыков панелей – эти проблемы решили современные технологии).
МИНУСЫ:
- как правило главным минусом является цена – она выше, чем в старом фонде, что обусловлено тем и плюсами, которые перечислены выше;
- есть минус, который относится по большей части к жилым комплексам, квартиры в которых сдаются без отделки или с подчистовой отделкой: первые полгода ВСЕ без исключения будут делать ремонт, а это шумно (но не переживайте, если Вы покупаете квартиру в таком доме, скорее всего ремонт будет и у Вас тоже)).
- чаще всего новостройку нужно подождать и бывает так, что ждать приходится по 2-3 года (тоже не всегда, однако: если хотите хорошую планировку и по адекватной цене – лучше брать в начале строительства, так как к окончанию стройки и стоимость вырастет, и вариантов квартир останется куда меньше, так как чаще всего у хороших застройщиков квартиры разбирают "на старте").
Покупка новостройки стала безопаснее после введения такого способа расчетов с застройщиками, как эскроу-счета (отличие от аккредитива, ячейки расскажу так же в другом посте, так как если буду все описывать тут – места мне не хватит, и так не хватает).
В тоже время, как и прежде, я считаю, что хороший агент – незаменимый помощник в выборе и оформлении квартиры в новостройке, тем более, что относительно новостроек все агенты действуют бесплатно для своих клиентов (агенты – не альтруисты, им платят застройщики по факту совершения сделки, все скидки и акции применяются автоматически, если они есть, цена для клиента остается прежняя, зато агент возьмет на себя заботы об оформлении ипотеки, согласовании договора с банком, всю подготовку к сделке, зачастую предложит варианты, которые клиент по каким то причинам не рассматривал или не смог найти, но которые могут оказаться более подходящими для определенного клиента, возьмет за руку и проведет по всем стройкам, шоу-румам, поможет сделать правильный выбор исходя из параметров, заданных клиентом, а потом в самый волнительный момент – момент сделки – будет рядом, успокоит, всё объяснит, расскажет и решит проблемы, если они внезапно возникнут).
ВТОРИЧКА.
Начнем с того, что вторичка бывает разная: есть совсем старая (пятиэтажки, панельные девятиэтажки), а есть свежая вторичка, которая еще не так давно была куплена у застройщика.
По свежей вторичке есть ряд особенностей:
ПЛЮСЫ:
- как правило у квартиры было 1-2 собственника, поэтому ее историю можно проверить, поэтому такой тип жилья безопаснее в плане приобретения, чем «старая» вторичка
- есть плюсы, которые можно встретить и в новостройке, такие как единая социальная среда, чистые и красивые дома и парадные, свежая инфраструктура
- как правило, даже если не было ремонта от застройщика, в таких квартирах относительно свежий ремонт, а также мебель и техника
Однако, есть и ряд МИНУСОВ, которые сопровождают покупку такой квартиры:
- как правило, собственность на свежую вторичку получена менее 5 лет назад, и есть определенные нюансы оплаты таких квартир, которые не позволяют приобрести такую недвижимость в «стандартных» случаях (имея на руках минимальный первоначальный взнос и ипотеку)
- очень часто бывает, что на квартире всё еще «висит» обременение в виде ипотеки от какого-либо банка, ситуация не безвыходная, но не простая
- такая вторичка – нечто среднее, между старой вторичкой и новостройкой, и так как она все таки ближе к новостройке по всем параметрам, кроме количества собственников, стоимость ее тоже ближе к стоимости новостройки, а чаще все выше (так как дом уже сдан, иногда уже сделан ремонт и есть мебель и техника)
Старая вторичка
А теперь, та самая вторичка (!), которая представляется нам, при этом слове: дома построенные 30-100 лет назад, часто довольно удачно расположенные относительно транспортных магистралей и маршрутов общественного транспорта.
Итак, ПЛЮСЫ:
- это самый недорогой тип недвижимости (для многих – это единственный и самый важный параметр при выборе, но стоит взвесить все за и против)
- в старых домах количество квартир на этаже значительно меньше, чем в новостройках (от 4 до 8 квартир на этаже против 6 – 20 квартир в новостройках)
- как правило, старые дома занимают территории, наиболее приближенные к метрополитену (как правило процентное соотношение новостроек у метро «в 5 минутах» довольно низкое по сравнению со старым фондом)
И есть и МИНУСЫ (хотя кому как):
- ПРЕДЫСТОРИЯ – в этих квартирах жили люди, иногда даже умирали, проверить квартиру, история которой начиналась до 1998 года (создание Росреестра) просто не возможно – нет документов, поэтому покупка такой квартиры всегда риск – могут появиться внезапные «наследнички», может развалиться по какой либо причине какая-нибудь из старых сделок по передаче квартиры, а соответственно отменятся и последующие сделки и т.д.
- чистота в парадных – не про этот тип недвижимости, хоть все и платят за ремонт и уборку в рамках квартплаты, к сожалению, ухоженная старая парадная – одна на десятки тысяч. Частенько люди на просмотрах сталкиваются с «ароматными», обшарпанными, темными и сырыми проходами к квартире
- очень часто бывает, что не все соседи в старых домах соответствуют всеобщему пониманию «хорошего соседа», я сама прожила большую часть жизни в панельной девятиэтажке 1969 года постройки (над головой жил диагностированный шизофреник, который в произвольное время дня и ночи мог орать, буянить, в общем шуметь, внизу и с одной стороны жили алкоголики и кутилы, так что выспаться было не вариант, не спорю, что с соседями так «везет» не всем, но зачастую, к сожалению, в таких домах «застревают» люди, которые не способны идти дальше, или не стремятся к этому, а это определенный контингент (еще раз повторюсь, что так «везет» не всем, так что это «рулетка»)
- забываем про закрытую территорию и парковочные места, эта проблема есть везде, но в новых домах есть хотя бы возможность купить или арендовать парковочное место в паркинге
- - часто при покупке квартиры именно в старом доме рекомендуется проверить состояние электропроводки, труб и отопления, так как зачастую они уже изжившие себя за долгие годы эксплуатации, то есть чаще всего в таких квартирах нужен будет ремонт.
- пожалуй самый интересный минус: скрытые недостатки. При осмотре квартиры Вы можете не заметить пару-тройку трупов тараканов или клопов, которые остались от дезинсекции, а значит в будущем Вас могут ждать «нашествия» этих чудных домашних питомцев, показ квартиры зачастую может проводиться в то время, когда буйных соседей нет дома, а значит знакомство с ними будет уже после покупки, в доме могут быть проблемы с коммуникациями, которые не так то легко выявить, если провести в квартире всего пару часов.
Раз уж я писала о работе агентов на первичном рынке, напишу и о вторичке: в данном случае застройщики ничего не оплачивают, и платит тот, кто "заказывает музыку". Я обязательно напишу пост об оплате работы риелтора, чтобы было понятно, за что риелтор получает свою зарплату, кто ему платит и куда уходит часть тех денег, которые он получает (сразу скажу - не себе в карман он их кладёт).
В заключении, хотелось бы сказать, что у каждого человека своя собственная ситуация, и свои собственные приоритеты, в этой статье я лишь высказала профессиональное мнение, основанное на многолетней работе риелтором. В своей работе я отталкиваюсь от желаний и, что самое важное, возможностей клиентов, и могу сказать, что даже за небольшой бюджет можно найти относительно чистую и хорошую квартиру с прекрасным расположением даже в старом доме (просто этому нужно будет уделить больше времени и быть более внимательным на этапе выбора). Покупка квартиры в любом случае очень дорогое удовольствие, это не поход за шампунем или хлебом, поэтому стоит посвятить этому процессу время и силы, и лучше обратиться к специалисту, который не только покажет наглядно все варианты для покупки, но и в случае с покупкой вторички обратит Ваше внимание на те особенности квартиры (хорошие или плохие), на которые Вы можете не обратить внимания (это не вопрос внимательности, а скорее вопрос опыта: очень часто на показах агенты продавца торопят с осмотром, некоторые клиенты находятся в состоянии постоянного волнения, что в общем-то оправдано важностью выбора и т.д.).
Говорят, что краткость – сестра таланта, но это явно не мой случай, надеюсь, что информация была полезной и читать ее было легко.