Все больше собственников начинают сдавать свои квартиры. Например, к апрелю 2022 года в Москве почти в 1,5 раза увеличилось предложение жилья в аренду. Рассказываем, как выбрать налоговый статус и какие документы подготовить, чтобы сдать квартиру без проблем для себя и арендатора. Делаем это вместе с Еленой Ручкановой — агентом по работе с недвижимостью.
Какой налоговый статус выбрать арендодателю
Доход с аренды облагается налогом. Чтобы его платить, нужно выбрать налоговый статус. Вот какие варианты подходят для арендодателя.
Оформить самозанятость. Доступно только тем, чей ежегодный доход не превышает 2,4 млн ₽. Это выгодно: если сдаете квартиру другому человеку, а не организации, платите 4% от дохода. Чтобы получить статус, скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь как самозанятый.
С этим статусом нельзя сдавать в аренду нежилые помещения, поэтому вариант не подходит для владельцев апартаментов.
Стать индивидуальным предпринимателем. Налоговая ставка будет выше — от 6% в зависимости от системы налогообложения.
Дополнительно надо делать страховые и пенсионные взносы и подавать декларацию. Зато ИП могут сдавать и нежилые помещения — апартаменты или офисы.
ИП могут выбрать патентную систему налогообложения. В этом случае не нужно платить налог с доходов за сдачу имущества. Патент стоит 6% от суммы потенциально возможного годового дохода арендодателя — его размер устанавливает государство. Можно оформить патент на срок от месяца до года.
Сдавать как физическое лицо. Если вы не хотите открывать ИП или оформлять самозанятость, можно сдавать квартиру как физическое лицо и платить НДФЛ — 13% от дохода.
Чтобы рассчитали налог, нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Оплатить налог — не позднее 15 июля. Например, вы сдавали квартиру в 2021 году, подаете декларацию в налоговую до 30 апреля 2022 года, а налог платите до 15 июля 2022-го.
Какие документы подготовить перед сдачей
Сначала нужно убедиться, что вы имеете право сдавать квартиру.
- Если у квартиры несколько собственников, вам понадобится согласие каждого. Для этого нужно получить доверенности: подойдут как написанные от руки, так и нотариальные. С ними вы сможете заключить договор найма или аренды от своего имени.
- Если квартира муниципальная, получите разрешение Департамента городского имущества и всех прописанных жильцов.
- Если взяли квартиру в ипотеку до 2016 года, в договоре может быть указан запрет на сдачу. Обратитесь в банк за согласием, скорее всего он пойдет вам навстречу.
Когда у вас появится право сдавать квартиру, можно собирать документы. Вот какие нужно подготовить:
- Паспорт, чтобы подтвердить свою личность.
- Выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности на недвижимость.
- Договор аренды или найма, чтобы юридически закрепить сделку.
- Акт приема-передачи, чтобы перечислить имущество, которое получит арендатор.
Дополнительно могут понадобиться:
- Доверенности от других собственников.
- Согласие банка, если квартира куплена в ипотеку.
Как заключить договор
Юридически есть два вида договора — найма и аренды. В наем сдают квартиру физическому лицу. В аренду — юридическому или его представителю.
В договоре обязательно нужно указать:
- паспортные данные арендодателя и арендатора;
- данные о месте регистрации арендодателя и адрес фактического проживания;
- информацию о квартире — адрес, площадь, количество комнат и санузлов;
- срок, на который сдается квартира. Договор нужно регистрировать в Росреестре, если вы сдаете квартиру на срок больше года. Поэтому удобнее заключать договор на 11 месяцев и продлевать его, когда закончится срок действия.
- сумму арендной платы и способ ее начисления. Если коммунальные услуги оплачивает арендатор, пропишите, что ежемесячная плата складывается из двух частей: постоянной (стоимость аренды) и переменной (коммунальные платежи);
- сумму депозита;
- проживающих в квартире людей. Например, если вы подписываете договор с мужем, нужно отметить, что с ним будут жить жена, два ребенка и кошка;
- условия досрочного расторжения договора.
Постарайтесь продумать все ситуации, с которыми может столкнуться арендодатель, и отразить их в договоре. Например, если квартиросъемщик говорит, что хочет поменять обои, добавьте пункт об условиях ремонта. Он может быть, например, таким:
«Арендатор обязан осуществлять текущий ремонт объекта за свой счет и согласовывать изменения с арендодателем не позднее, чем за 30 дней до начала работ».
Елена Ручканова, агент по работе с недвижимостью
Составьте и подпишите акт приема-передачи. Это приложение к договору, в котором нужно описать помещение, мебель и технику, которую вы передаете. Также в нем нужно указать состояние счетчиков и их показания на момент передачи квартиры.
Не бойтесь быть очень дотошным и указывайте все, что посчитаете нужным: душевую кабину, раритетную люстру или тостер. Это защитит вас от возможных конфликтов при расторжении договора.
Чтобы сдать жилье без головной боли, нужно заранее подготовиться: оформить налоговый статус, собрать документы и составить договор с актом приема-передачи. Эти шаги обезопасят вас и вашу квартиру от возможных неприятностей.
Когда вы сдаете квартиру незнакомому человеку, есть риск, что арендатор или третьи лица нанесут ущерб вашему имуществу. Чтобы избежать споров и разногласий с соседями и дополнительных расходов на ремонт, защитите свою квартиру — оформите страховку по Программе страхования «Мой дом» от ООО «СК Ренессанс Жизнь» — партнера Газпромбанка.
По этой программе можно компенсировать финансовый ущерб в случае пожара, затопления, взрыва, стихийных бедствий и противоправных действий третьих лиц. В нее также входят дополнительные услуги по ремонту, уборке, консьерж-сервис и IT-помощник. Например, вам подберут мебель или ответят на вопросы по работе с компьютером или ноутбуком. Программа защищает и самого клиента: покрывает риски, если непредвиденные ситуации со здоровьем привели к госпитализации.
Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.