В жизни практически каждой семьи наступает момент, когда на семейном совете принимается решение: хватит снимать квартиру. Будем покупать. И вот тут встаёт вопрос. Денег-то не хватает. Придётся брать ипотеку.
С одной стороны, хочется квартиру в новом доме. Чтобы в квартире до тебя никто не жил. И ипотека сейчас на новостройки - льготная 7, семейная 6, а для айтишников вообще 5 % годовых. Ипотека на вторичку (сейчас, на середину лета) существенно выше. Может, взять новостройку?
Но есть несколько «но»! И все они очень существенные.
Жилых комплексов, в которых можно купить квартиру у застройщика со сдачей в конце 2022 года, нет. Их все разобрали ещё в 2019-2020-2021 годах. Сейчас реально купить квартиру со сроком ввода в 2024-2025 годах. Рынок стоит. Продажи первички на минимальных уровнях уже три месяца. Апрель, май и июнь показали худшие результаты за последние несколько лет.
Из-за кризиса все застройщики сдвигают сроки сдачи объектов.
Это практически неизбежно, слишком долго ключевая ставка находится на запретительно высоком уровне. Это значит, что застройщикам невыгодно брать кредиты по таким заоблачным ставкам. Им проще подождать.
Ещё это значит, что вторичный рынок не имеет достаточного финансирования. А основными покупателями на первичном рынке являются именно продавцы вторички. Если их квартиры никто не покупает, то и они не торопятся брать новостройки.
Да и ставка 7 % по «льготной ипотеке» - совсем не льготная, учитывая, что года три проценты банку платить придется, а эксплуатировать квартиру, увы, - нет. Стройка.
И соответственно вам придётся платить и ипотеку, и аренду достаточно долго. И квартира будет ну просто «золотой» по цене, а скорее, бриллиантовой, даже если ставка «льготная» - 7 %.
Поэтому мой совет. Ищите либо вторичку, либо новостройку с оформленной собственностью. Либо, на крайний случай, новостройку по переуступке со сроком ввода в эксплуатацию через 2-3 месяца. Чтобы не ждать. А сразу после покупки (если нужен ремонт, то после покупки и ремонта) переехать в свою квартиру и не платить больше аренду. А платить только ипотеку.
Просто сядьте за калькулятор и посчитайте. Сколько вы платите в месяц за аренду, сколько будете платить за ипотеку, сложите эти суммы и умножьте на количество месяцев до окончания строительства, ещё возьмите «поправку на ветер» в виде реального удлинения срока строительства на 6-12 месяцев, и сами все поймёте.
При кажущейся более привлекательной покупке квартиры в новом доме, есть ещё один минус. После заселения как минимум три года вам обеспечены шум перфораторов и прочих инструментов. Пыль и строительный мусор в лифте и в коридорах. Люди будут делать ремонт.
Поэтому, если покупаете первую квартиру, ориентируйтесь на вторичку, по факту она получится дешевле.
Особенно если вы покупаете первую квартиру и сейчас снимаете жильё. А что касается цен и ставок по ипотеке - сейчас лето, спрос низкий. Можно и нужно торговаться. И можно найти квартиру с приличным дисконтом.
Что же касается ставок по ипотеке - их будут снижать. Причём, на ближайшем заседании Совета Директоров ЦБ РФ, которое состоится 22 июля, ожидается существенное снижение. Ну и на последующих заседаниях тенденция продолжится. Ведь именно об этом недавно говорил ЦБ. Поэтому, если сейчас кажется кредит дороговатым, - рефинансирование никто не отменял.
Купить по дешёвой цене, как сейчас, осенью не получится. Ипотека подешевеет и количество покупателей увеличится. И первыми скупят все самые доступные квартиры.