Помните историю, как клиентку пригласили в налоговую на разговор? Она сдавала две квартиры и при этом была самозанятая. Возвращаюсь к теме ещё раз, потому что этот вопрос мне задают снова и снова.
За полезность ставь 👍 и подпишись на мой канал, чтобы не пропустить новые публикации.
❓ Сколько объектов может сдавать самозанятое физлицо?
И просят ссылку на закон. Но как раз ни в одном конкретном законе нигде не написано «физлицо на НПД может сдавать столько-то квартир или домов» (НПД - налог на профессиональную деятельность, который в обиходе и называют самозанятостью). Ограничения следуют из комплекса норм, так что следите за руками.
👉Со стороны закона о самозанятости ограничений по количеству сдаваемых объектов нет.
☝️Если аренда ставится на поток - квартиры/дома покупаются и сдаются - это уже предпринимательская деятельность.
🤚Хотя такую предпринимательскую деятельность по-прежнему можно вести на режиме НПД, ее нельзя вести без образования юридического лица или регистрации ИП.
Именно поэтому самозанятое физлицо ограничено в количестве сдаваемых объектов, после их какого-то количества надо решать вопрос с тем, что деятельность становится предпринимательской. А сколько можно физлицу? Зависит от ситуации.
Пример 1.
Таня купила квартиру в ипотеку и жила в ней пару лет. Потом познакомилась с парнем и переехала к нему, свою сдала как самозанятое физлицо.
Затем у неё умерла бабушка, и ей по завещанию досталась бабушкина квартира. Она ее тоже стала сдавать.
А потом родители подарили ей домик. Она летом туда ездила отдыхать сама, а зимой сдавала посуточно.
Если ее пригласят в налоговую, то, вероятнее всего, проблем не будет. Она не приобретала недвижимость, инвестиционные цели не прослеживаются. По сути, это ее имущество для личного пользования (про бабушкину квартиру скажем, что она для будущего сына), которое сдаётся за ненадобностью в текущий момент. При этом она как самозанятое физлицо сдаёт целых 3 объекта.
Пример 2.
Надежда живет с родителями, в квартире, приватизированной на всех ещё в советское время. Она купила себе квартиру, и стала сдавать как самозанятое физлицо, чтобы быстрее погасить ипотеку.
Потом родители решили на свои сбережения тоже купить квартиру. Чтобы не заморачиваться в будущем с наследством, сразу оформили на Надю. И конечно, стали сдавать, от имени Нади.
В этой ситуации Надя сдает всего 2 объекта, но шансы получить претензии от налоговой велики. Посмотрите, как все выглядит - она покупает квартиры только для того, чтобы сдавать, налицо предпринимательская деятельность.
Решение, которое лежит на поверхности - зарегистрироваться в качестве ИП. Тогда вопросов никаких у налоговой не будет, а объектов может быть хоть 10 (в рамках годового лимита, конечно). Но есть существенный минус - могут возникнуть проблемы при продаже.
Так как объекты использовались для ведения предпринимательской деятельности, то и доходы от продажи должны учитываться как доходы ИП. И в этом случае не действуют минимальные сроки владения, вычеты в размере расходов на покупку и прочие плюшки для физлиц. Если коротко - продавать будет дорого, а подробно о том, как продают недвижимость действующие и бывшие ИП, напишу отдельный пост.
Альтернативное решение - оформлять сдачу в аренду через третьи лица. Тем же законом о самозанятости не установлено, что можно сдавать только собственность, это может быть и чужая недвижимость. И здесь на первый план выступает грамотное оформление цепочки договоров для сдачи в субаренду. И это тоже тема для отдельного поста.
🔰 РЕЗЮМЕ:
1. Самозанятое физлицо ограничено в количестве сдаваемых квартир, потому что предпринимательскую деятельность нельзя вести без регистрации ИП или ЮЛ.
2. Чтобы сдавать любое количество объектов в качестве самозанятого, нужно регистрировать ИП.
3. Продавать объекты недвижимости, которые сдавал ИП, нужно будет в рамках предпринимательской деятельности, а не как физлицо, и это может быть сильно дороже по налогам.
4. Чтобы сдавать несколько объектов и не регистрироваться в качестве ИП, можно продумать субаренду от третьего лица (друзей и родственников).
#помощьюриста #арендажилья #недвижимость #аренда #самозанятость