Евгений Розенталь, директор компании "Розенталь Групп"
- Сегодня я хочу поговорить о новейшей истории отрасли жилищно-коммунального хозяйства в России. Очень многое за последнее время в ЖКХ сделано положительного и самое время задуматься: на правильном ли пути в целом вся отрасль в стране? Как долго нам ждать прорыв в этой отрасли, если, конечно же, этот прорыв вообще будет?
В моем понимании новейшая история ЖКХ России -это период с 2005 года до настоящего времени. Именно 17 лет назад был принят Жилищный кодекс Российской Федерации. С его появлением начались тектонические сдвиги в отрасли, она начала работать по новым правилам. Появилось очень много частных компаний, которые стали заниматься управлением многоквартирными домами.
В своем большинстве эти частные компании стали наследниками привычных советским гражданам ЖЭУ и ЖЭКов. Процесс вхождения в новые условия работы отрасли был одинаковым на территории всей страны. Исключение составляла лишь Москва, где и на сегодняшний день большинство жилого фонда управляется муниципальными предприятиями.
Сегодня есть возможность наглядно сравнить полученные результаты работы в разных регионах страны за прошедшие 17 лет. И тут можно выявить три ключевых момента.
Во-первых, за эти годы сильно усовершенствовалось жилищное, гражданское и налоговое законодательство, появилось много подзаконных актов, которые позволили более эффективно и лучше регулировать работу жилищной сферы.
Во-вторых, сформировались рынок и рыночные отношения, появилась конкуренция, которая тоже двигает отрасль вперед.
В-третьих, появился осознанный собственник общедомового имущества. До момента новейшей истории в отрасли ЖКХ все владели только своими квартирами. С 2005 года нам очень точно дали понять, что мы владеем не только квартирами, но и местами общего пользования, а также дворовой территорией в определенных границах. Как показала жизнь, это тоже стало существенным драйвером: чем больше заказчик разбирается в отрасли, во взаимоотношениях со своей обслуживающей организацией, предъявляет правильные и грамотные требования, тем лучше будет налажена работа.
Давайте подробнее поговорим о каждом из выявленных мною моментов.
Начнем с законодательства. Что, на мой взгляд, было правильно сделано при принятии Жилищного кодекса РФ? Во главе всего процесса оказался – собственник. Именно у жильцов оказались все рычаги управления собственным имуществом, включая такие важные, как выбор способа управления, тарифа, способа формирования фонда капитального ремонта, оплаты коммунальных услуг и утверждения перечня работ по текущему капитальному ремонту. А это в 90 процентах определяет жизнь любого многоквартирного дома.
При выборе способа управления собственники могли выбрать или форму Товарищества собственников жилья (объединиться и самостоятельно принимать решения и заниматься хозяйственной деятельностью в вопросах управления многоквартирным домом), или могли передать полномочия по управлению домом управляющей компании (вместе утвердить необходимые условия: тариф, перечень работ и т.д.), или выбрать непосредственный способ управления (была такая форма с существенными ограничениями по предельному количеству помещений). Также собственникам были даны реальные полномочия для осуществления контроля над деятельностью жилищных предприятий.
И всё это было подтверждено в законодательстве. Главное, что законодатель смотрел как всё развивается в реальных условиях и старался подстраиваться под конкретные реалии: принимал новые подзаконные акты, упрощал процедуры, совершенствовал их, чтобы не было подводных течений и камней, не допускал недобросовестного выполнения обязанностей.
И до сих пор этот процесс совершенствования продолжается: сейчас происходит цифровая трансформация отрасли, улучшаются способы взаимодействия с собственниками, решается много других вопросов. Мы видим, что вводится понятие "региональных операторов", более системно решается вопрос о вывозе мусора и капитальном ремонте, но всё равно сохраняется верховенство решений общего собрания собственников. По всем этим вопросам собственникам дается право выбора, не "закручиваются" жестко гайки и собственники не лишаются своих прав.
Следует отметить, что сегодня законодательство стало значительно лучше. Какие еще существенные прорывы мы видим? Введено лицензирование в отрасли и с его появлением государство получило реальные рычаги контроля и воздействия на участников рынка.А это существенно систематизировало работу всех предприятий ЖКХ.
Сильно изменились правила предоставления коммунальных услуг: прописаны способы определения размера оплаты не только при стандартном подключении к сетям, но и при использовании альтернативных источников энергии для отопления, горячего водоснабжения (это природный газ, электроэнергия). Всё это делает жизнь людей более простой, а принятие ими решений более понятным.
Урегулировано на законодательном уровне много процессов. Один из них - сдача оригиналов листов голосования в органы государственного жилищного надзора. Это значительно уменьшило количество фальсификаций и подделки протоколов.
И каждый координирующий шаг законодателей потихонечку улучшает ситуацию и в конечном счете вся "дикость", что еще присутствует на рынке ЖКХ, рано или поздно будет сведена к нулю.
Второй важный момент - это формирование собственного рынка. Некоторые компании, которые унаследовали ЖЭУ и ЖЭКи, включились в рыночную и конкурентную борьбу, начали улучшать свои услуги, предлагать людям лучшие условия, сегодня растут и развиваются. Но есть и организации, которые сделали все ставки на свои связи с местными органами власти и не занимаются развитием клиентоориентированного подхода. Они остались по уровню своего развития такими же, какими были в 2005 году. Люди, проживающие в домах, которыми управляют эти "застарелые" компании, стараются искать лучшей жизни и всё чаще выбирают себе современные управляющие компании.
Есть еще огромный рынок новых многоквартирных домов, куда часто застройщики предлагают свои управляющие компании и в дальнейшем эти компании тоже становятся полноценными участниками рынка.
Не забываем и про ТСЖ: их количество постоянно увеличивается, но трудно посчитать сколько из них реально работают, а не изображают кипучую деятельность. Намечается тенденция, что собственники сначала создают ТСЖ, а потом заключают договоры с управляющими компаниями.
Хочется отметить, что до настоящего времени больше половины жилого фонда остается в управлении компаний, которые стали наследниками ЖЭУ и ЖЭКа. На мой взгляд, существенного прорыва можно ждать только тогда, когда их доля станет меньше 50 процентов, а размер конкурентного рынка увеличится.
Сегодня действительно идет существенная цифровая трансформация рынка. Благодаря этому растет производительность труда, появляется больше удобств для собственников в получении услуг.
И, на мой взгляд, еще одна важная тенденция в отрасли - это расширение перечня услуг, которые предоставляет управляющая компания. Уже не так удивляет, когда управляющая компания предоставляет услуги, которые напрямую не связаны с обслуживанием общедомового имущества: клининговые услуги, помощь в администрировании инвестиционного жилья, заправка и чистка кондиционеров, страхование имущества, ремонт и перевозка мебели и бытовой техники. И этот большой перечень услуг сегодня у людей ассоциируется именно с управляющей компанией.
17 лет новейшей истории ЖКХ - это не большой срок. Но динамика и рост качества услуг налицо во всех многоквартирных домах. Даже те компании, что продолжили деятельность ЖЭУ и ЖЭКов, не хотят терять свои дома и вынуждены убеждать собственников в своей дееспособности. А те, кто развивается, еще должны больше показать свою эффективность, чтобы доказать сомневающимся жильцам других домов, что надо перейти именно к ним!
Те же, кто заходит от застройщиков в новые многоквартирные дома, со старта имеет дело с очень требовательными жителями, которые знают цену своему комфорту. И здесь тоже нужно усиленно доказывать свою эффективность и способность работать по современному. В новых домах, если собственников не устраивает качество управляющей компании, жители легко консолидируются и быстро меняют ее.
Радует, что сегодня очень сильно развивается сам собственник. Помню, как в начале нашей работы, когда мы анонсировали перед собственником принцип "открытого тарифа" и говорили, что мы готовы отчитаться за каждый полученный рубль, это звучало неубедительно. И даже проводя опрос, 95 процентов собственников прямо говорили: нам не важно куда и сколько вы тратите денег, нам главное, чтобы было чисто, тепло и светло.
Но постепенно эти оставшиеся 5 процентов стали помогать нам распространять информацию, в своих общедомовых чатах рассказывали разные нюансы и постепенно вовлекали в процесс управления домом все больше людей. И это один из примеров эволюции собственников в многоквартирном доме. Этот фактор, я уверен, также будет движущим.
Интересное наблюдение: возраст собственников никак не зависит от степени их активности. Есть и молодые люди, которые активно включаются в процесс, есть и неравнодушные ветераны.
Какие можно сделать прогнозы? В целом в нашей стране очень правильно относятся к развитию отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Если кому-то кажется, что сегодня динамика развития недостаточная, то они ошибаются. Достаточно посмотреть на рост удовлетворенности граждан качеством предоставляемых услуг. Еще 10 лет назад в рейтингах всех негативных повесток было жилищно-коммунальное хозяйство. Но сегодня ситуация меняется. Если раньше проблема была вообще в отсутствии предоставляемых услуг, то сегодня обсуждаются более глобальные вопросы: умный дом, современные детские площадки, зоны отдыха во дворах. И всё это благодаря конкурентным принципам, которые привнес частный бизнес.
Еще один интересный момент: компании, которые сегодня добились лучших результатов, начинали свою деятельность на периферии. Именно там мы сегодня видим наиболее развитую и здоровую конкуренцию в отрасли. Это не Москва, где жители столицы выбрали моделью своего проживания на большей части жилого фонда муниципальные предприятия. В столице всё-таки другие финансовые ресурсы, там была и есть возможность нивелировать разные факторы.
Но здесь можно говорить об эффективности использования рубля. Где отрасль развивается не рыночным способом, там больше проблем. Есть ряд регионов, которые сегодня работают на экономически необоснованном тарифе, на очень низком. При этом управляющие компании конкурируют не качеством услуг, а тем, кто больше сократит себестоимость, пытаются достичь определенного предела , порой и нелегальными способами.
И, как мне кажется, сегодня эти компании достигли дна. При этом пытаются обвинять во всем происходящем власти и окружающую действительность. Но на самом деле не хотят взглянуть на самих себя, не хотят идти в развитие конкурентных отношений. Порой эти отношения сознательно сдерживаются местными органами власти. Вот и получается "путь в никуда", когда создается рынок с экономически необоснованной стоимостью. И такой тупик наблюдается в целом ряде регионов страны. В этих случаях мы слышим лоббистов административных методов регулирования рынка – это и размер платы, и другие важные параметры работы отрасли. Это в корне неверно и только может усугубить ситуацию.
А выход из тупика один - открыть возможности для конкуренции. Собственники сами должны выбирать лучшие услуги и устанавливать их стоимость, тогда нет конфликта из-за навязывания. Только это позволит в целом стабилизировать ситуацию в отрасли и сбалансировать все негативные последствия