Помимо всем известных 3-х и 5-ти лет, есть еще нюансы, которые помогут вам продать квартиру минимизируя налог, владея квартирой меньше указанных сроков.
Напомню, должно пройти 3 года владения квартирой, если она вам досталась:
- по наследству (отсчет 3-х лет идёт с даты смерти, а не оформления собственности!);
- подарили;
- приватизировали;
- по договору ренты;
- купили, но это единственное ваше жилье.
Каждый случай индивидуальный, поэтому в определенных ситуациях вам не придётся ждать столько времени, чтобы спокойно продать квартиру.
Случай 1. Квартира вам досталась по наследству от бабушки. А бабушка сама ее купила недавно. Вы можете в налоговой зачесть расходы на покупку бабушки и продать квартиру сразу. Купила она за 5 млн, вы продаете также за 5 млн, налога не возникнет. Но! Вам нужны доказательства, что бабушка реально заплатила эти деньги за покупку квартиры – ДКП, расписка, платёжка.
Случай 2. Вы вдвоем с папой владеете квартирой в равных долях. Вы 10 лет, папа только получил наследство. Хотите продать – налог возникает на папину половину. Если вы в хороших отношениях, то если папа перепишет (подарит) долю Вам, налога не возникнет вообще при продаже. Вы станете единственным владельцем, а право собственности будет отсчитываться с первого вашего приобретения, то есть 10 лет уже прошло.
Случай 3. Самый популярный – зачесть свои же расходы на покупку. Вы купили за 8 млн, продаёте за 10 млн менее чем через 3 года с покупки, налог будет считаться на разницу – с 2-х млн. Часто встречаются занижения в ДКП из-за этого, я настоятельно всем рекомендую так не делать и не покупать такие варианты. Они конечно есть и будут, но риски слишком высокие, в случае занижения виноваты и продавец, и покупатель, и все участники сделки.
Случай 4. Покупка по ДДУ (договору долевого участия). Срок владения исчисляется с момента полной оплаты по договору. Дата, которая стоит в платёжке! Будьте внимательны - не дата заключения ДДУ, не дата оформления собственности. В пример ситуация с моими клиентами, купили в 2015 году в ипотеку по договору паенакопления у Мортона однушку, Мортон банкротится, ПИК решает построить другой комплекс и предлагает взамен однушки – студию дешевле, клиенты соглашаются. ПИК возвращает разницу в стоимости и заключает ДДУ с ними. Собственность получаем в 2019 году. Сейчас это не единственное жилье и возник вопрос с какой даты считать эти 5 лет. Может у вас есть варианты?) Я ответ знаю, интересны ваши мысли.
