Цены снижаются на вторичку
Информационные каналы о недвижимости заполнены новостями о падении спроса на жилье, динамика цен показывает отрицательные значения.
Ощутимое снижение цен в 1-м полугодии 2022 г. наблюдается на вторичное жилье (в Москве фиксируется дисконт до 20% от цен начала года). Массового же дисконта на новостройки со стороны застройщиков нет. И существенных скидок на новостройки мы не ожидаем.
Почему цена новостроек не будет падать
Ключевым в ценообразовании квартир в новостройках является установленная законом система финансирования строительства жилья.
Застройщики привлекают денежные средства банков в рамках проектного финансирования. Банки в свою очередь кредитуют покупателей для приобретения жилья (выдают ипотеку).
Главной составляющей системы ипотечного кредитования является залоговое обеспечение - приобретаемые квартиры в новостройках находятся в залоге у банков.
Залог гарантирует, что в случае неисполнения заемщиком обязательств банк получит удовлетворение своих требований из стоимости квартиры, реализовав ее на торгах.
В 2021 г. было выдано рекордное количество ипотечных кредитов. Банки сформировали залоговый портфель, который оценивается исходя из стоимости квартир, реализуемых застройщиком.
Если застройщики начнут давать дисконт на квартиры, это приведет к переоценке залоговой стоимости кредитного портфеля банков.
В этом случае банки будут вынуждены создавать дополнительные резервы под обесценение выданных кредитов.
Это в свою очередь приведет к отвлечению средств банков и невозможности финансирования других проектов.
Застройщики в свою очередь или не получат или получат проектное финансирование на более жестких условиях и в меньшей сумме, что может быть недостаточным для нового строительства.
Экстремальный сценарий
При шоковом сценарии заемщики, увидев снижение цен, начнут продавать ранее купленное жилье “пока не подешевело”, что может далее привести к лавинообразному снижению цен. В итоге заемщику проще будет перестать платить кредит и пройти через процедуру банкротства, чем платить “дорогой” кредит за подешевевшее жилье.
Новые потенциальные заемщики, увидев снижение цен, будут воздерживаться от получения кредитов на покупку жилья, что приведет к безденежности проектов застройщиков.
В конечном итоге создается угроза банковскому сектору и строительной отрасли.
Снижение цен невыгодно никому
Таким образом, снижение цен на новостройки невыгодно ни застройщику, ни банку. Более того, оно невыгодно даже человеку, у которого сейчас нет кредитов, так как создает угрозу финансового кризиса, что отразится на уровне жизни всего населения.
Ожидаемый сценарий
Застройщики и банки будут использовать системы субсидирования ипотечной ставки, предоставляя кредиты на покупку жилья по низким и даже околонулевым процентным ставкам (0,1-2%) в целях стимулирования спроса. Если и это существенным образом не повлияет на спрос, то застройщики не будут повышать цену квадратного метра по мере повышения строительной готовности объектов. И первый и второй варианты уже закладывают существенный дисконт в цене квартир для покупателя без изменения прайса по договору долевого участия и без необходимости переоценки залоговой стоимости кредитного портфеля банков.
Можно ли получить реальный дисконт
У покупателя по-прежнему будет возможность воспользоваться реальным дисконтом на квартиру (скидкой до 20%) и приобрести квартиру по рыночной или льготной (субсидированной государством) ставке 5-7%, не используя программу субсидирования от застройщика. В каких случаях это может быть выгодно, расскажем в следующей статье.
Подписаться: Дзен; телеграмм-канал.
Задать свой вопрос: здесь или здесь.