На первый взгляд продать квартиру по Авито или Циан проще простого: выставил объявления, получил звонок, договорились о просмотре и, если всё понравилось, результат неизбежен. Всё просто. Так зачем платить деньги агенту? Зачем они, агенты, вообще нужны?
Как только собственник начинает погружаться в вопрос продажи и публиковать объявления на Авито — его сразу начинает кидать в транс. Цены на недвижимость удивляют своей безукоризненной дешевизной. Не менее лихорадит собственника после первых звонков риэлтеров. Первое с чем сталкиваются продавцы, покупатели недвижимости и начинающие агенты, — это звонки․ Причём здесь звонки — спросите вы? О проблемах звонков и причинах возникновения риэлтерских услуг читайте Метропологию.
Авито, Циан и другим площадкам собственник недвижимости не интересен
Мы в своих статьях уже говорили об отсутствии интереса у агрегаторов к собственнику. Собственник для площадок сегодня считается больше фетиш, нежели основной потребитель услуги. Он не платит так хорошо как это делает агентство. Собственник больше интересен покупателю как элемент рынка. Оптовые покупатели рекламы сегодня агентства недвижимости. Они и продвигают объявления активнее и платят больше.
Пользователю Авито и Циан необходимо понять главную хитрость площадок — так называемый искусственный интеллект показывает объявление больше его автору, нежели увеличивается охват и просмотры пользователей. Если вы видите количество просмотров растёт и нет звонков — значит ваше объявление просто просматривают боты и складывают объявление в базы агентов. Не меньшая хитрость состоит со звонками при окончании срока оплаты за объявление. Читайте почему базу недвижимости выставляют как приманку.
Есть некоторая закономерность. Любой покупатель всегда будут интересоваться низкой ценой и «горячими предложениями». Как только происходит звонок, а он как правило происходит агенту, собственник становится не интересен. При этом покупатель попадёт в базу и ему сделают предложение, причём и не раз. Когда дойдёт очередь звонка, по рекламному объявлению, собственнику? Не известно!
Цена от собственника не может быть ниже рынка
Каждый продавец не хочет прогадать в цене. Все поговорки о двух дураках на рынке это больше оправдание действий, чем осознание происходящего. Собственник старается выставить объект на продажу по цене рынка.
Все продавцы могут зайти в Авито и прицениться. Район, площадь и немного размышлений.
Существует правило размещения рекламы недвижимости, где агент и собственник выставляют объявления по одной цене. Никто из агентов не будет выставлять объявление по цене выше продавца. Рекламой просто так никто заниматься не буду. Некоторые собственники начинают хитрить и снижать цену ниче предложения агентов. И как всегда - конфликт и разрыв отношений!
Чем хитрость грозит продавцу, если он решит поиграться с ценой? Как минимум бан объявления. Не ответил на звонок модератора или не приехал на показ - бан объявления. Меняй симкарту и начинай всё заново, с новыми фотографиями.
Многие считают, что можно выставить объявление по заниженной цене и продать быстрее всех. Не верное представление о работе агрегаторов! Можно моментально влететь в бан, поскольку агрегатор ссылается на ближайшее представление о цене. Демпинг собственника никто не будет терпеть - агентов другое дело. Кто будет кусать руку дающего?
Вот и возникает вопрос о необходимости существенного снижения цены продаваемого объекта. Лучше быть в рынке и не нарушать правила игры! Цена у всех должна примерно быть одинаковая.
Раскрою секрет модерации: У агрегаторов есть одна фишка при использовании искусственного интеллекта, при падающем рынке снижение цены никто не банит. А так же при снижении активности на площадке объявления в бан не попадают. Это видно по показам.
Привлечь всех агентов к продаже - не получится
Вариант привлечь всех агентов к продаже своей кровной квартиры - не получится. Так рынок агентств не работает, и дураков там тоже нет. Все просят договор или эксклюзивные условия. В любом варианте сотрудничества вас попросят снять объявления с площадок.
Когда на объекте работает больше двух агентов возникает отсутствие интереса у всех. Предложение будет висеть в продаже, но до показов дело будет доходить очень медленно.
Поверьте, агенты предложат что-то другое чем будут заниматься показом предложения которое есть в публичном доступе у всех. Риск быть кинутым никого не устраивает, и впечатление о массовой рассылке объявления будет указывать на проблемы объекта продавца.
У вас нет желания слушать бесконечные звонки агентов, не хотите напрасно терять время? Решили поработать с агентом? Бонусом в данной статье мы вам расскажем пару приемов как работать с агентом, и на что обратить внимание.
Мантры: безопасная сделка, скорость продаж и подборка под покупателя - не работают
Существуют мантры которые рассказывает агент. Больше всего неадекватного в поведении от агентов - это в обмане.
Как правило очень часто желаемое выдаётся за действительность. Начинаются у агентов фантазии и страдает от этого только продавец. Он мысленно уже продал своё имущество и купил что хотел в другом месте.
Возможность взыскания упущенной выгоды в результате несвоевременной продажи недвижимости, в виду недобросовестного поведения агентов и упущенных сроков, - в неё мало кто верит. Но всё таки она такая возможность есть. Нужно только заявить свои требования и всё встанет на свои места.
Организация сделки и скорость продажи - разговоры из прошлого века
Безопасная сделка это менее всего интересная тема для продавца. Требование, как правило, у всех продавцов одно - наличный расчёт во время подписания договора. Если хотите - ячейка. Если кто-то и соглашается на расчёт перечислениями на счёт - то это дело индивидуальное.
К сожалению не совсем просто так организовать безопасную сделку, особенно при заниженной стоимости в договоре. Именно на таких условиях, как правило, продает инвестор квартиру которую купил на котловане. Существует множество факторов при продаже недвижимости от инвесторов:
- минимальный налог при перепродаже, или полное его отсутствие;
- расчёт во время проведения сделки, при этом вам никто не даст расписку о получении денежной суммы сверх договора;
- отсутствие использования системы безопасных расчётов СБР от Сбера;
- доступ к ячейке ограничен условиями банка, не все банки дают ячейку под сделку в классическом виде.
Как обещали - бонус. Не стоит использовать СБР при занижении суммы сделки в договоре. Или, чтобы было понятно, когда включаете в сделку неотделимые улучшения. Вам начислят, со временем, налог по полной программе.
Подборка под покупателя
Это простой маркетинговый ход позволяющий агенту достучаться до продавца. «Лож во имя спасения» - не иначе мы называем такой ход.
Задайтесь вопросом как агент можно вести диалог с покупателем и предлагать ему объект про который никому ничего не известно?
Крылатая фраза - буду предлагать!
Не стоит себя обременять договором на оказание агентских услуг при продаже своего имущества на общих основаниях когда вам говорят про конкретного покупателя. Сделайте хитрость и предложите заключить договор под конкретного покупателя. Потребуйте договориться чтобы агент указал в акте контактные данные именно того покупателя о котором шла речь. Всем станет всё ясно - кто и где на самом деле, и был ли тот покупатель. Уверяю вас у недобросовестных агентов дальше разговоров, как правило, ничего не происходит.
Блогер вам не спасёт ситуацию
Блогер со своей харизмой и количеством подписчиков ситуацию в продажах не спасает. Можно говорить что угодно, но на блогера больше смотрят чем у него покупают. Контент должен быть разносторонний и продуманный. Предложение постоянно должно быть в таргетированной рекламе. Если этого не делать, то через день рекламное объявление будет не актуально. В последнее время все агенты кинулись в блоггинг. Все думают и мечтают о бесплатном звонке и заявке.
Продажа недвижимости сегодня не простой процесс. Стоимость звонка по объявлению растёт с каждым днём. С ростом количества агентов растут и проблемы. Рынок наполнен самоучками и специалистами прошедшими тренинг по принципу «успешный успех». Только доверие к услуге, с каждым днём, всё ниже и ниже.
Статья получилась длинной и всех наших читателей мы благодарим за терпеливое чтение!
Но, это ещё не всё. Проблемы с продажами недвижимости будут ещё активней проявляться. Если раньше была газета и все умещались на двух страницах, то сегодня количество предложений в каждом доме уже доходит до 7%. Читайте Метропологию, подписывайтесь и вам станет известно о всех хитростях и уловках агентов.
