Вчера я выложила статью «5 интересных историй из мира наследственных споров»: https://zen.yandex.ru/media/id/5f3b814c15381d010ce8030a/5-interesnyh-istorii-iz-mira-nasledstvennyh-sporov-62cc3d00c6fe6a2e6d2d9e08?comment-request=1#comment_1251491004
Среди комментариев подписчик спрашивает:
Давайте разберем эту ситуацию более масштабно, со ссылками на все судебные решения
Итак, на дворе 2018 год, мужчина из Московской области захотел купить дом и земельный участок. В конце 2018 года он все же нашел подходящий вариант, а в последствии заключил с продавцом предварительный договор купли-продажи. По условиям договора продавец и покупатель заключили, что до конца января 2019 года они заключат основной договор купли-продажи. Мужчина и Подмосковья передал продавцу задаток— 1 200 000 рублей, о чем продавец написал расписку. Общая сумма сделки – 5 800 000 рублей, то есть оставшиеся 4 600 000 Р — покупатель должен был заплатить в январе 2019 года, в момент заключения основного договора купли-продажи.
В предварительном договоре были указаны последствия, если одна из сторон откажется заключать договор купли-продажи. Так, если продавец передумает продавать дом, то он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. А если подписать договор откажется покупатель, то задаток остается у продавца.
Но подписать основной договор купли-продажи стороны не смогли: в начале января 2019 года покупатель скончался. А его наследниками стали мать и двое детей.
После смерти мужчины наследники попросили продавца вернуть задаток, тот в свою очередь отказался — и направил всем наследникам предложение - заключить договор купли-продажи дома и земельного участка.
Наследникам дом не нужен был и покупать дом не хотели, а решили истребовать с продавца 1 200 000 рублей в суде — как неосновательное обогащение. Определение ВС РФ № 4-КГ21-3-К1
На чем же строились аргументы сторон:
Наследники. Наследодатель при жизни хотел купить дом и земельный участок, для этого он передал задаток, но умер до подписания основного договора купли-продажи. Нам же наследникам дом и земля не нужны, потому мы попросили продавца вернуть нам задаток, но он добровольно его вернуть не хочет, а вместо этого направил нам предложение заключить основной договор.
Нам же этот дом не нужен и мы не хотим его покупать. Если покупатель умер, то и договор заключать некому. Ведь этого его воля была - купить дом, а не наша. Смерть покупателя — это обстоятельство непредвиденное, за которое мы как наследники отвечать не вправе.
Полагаем, что если никто из нас не хочет покупать этот дом, то продавец обязан вернуть нам деньги, то есть каждому из нас по 400 000 рублей. Продавец неосновательно обогатился, ведь теперь заключать договор ему не с кем.
Продавец. Возвращать ничего я не намерен. Наследники уже вступили в наследство, они получили наследство, а это - машины и квартиры. А ведь в наследство входит не только имущество, но и обязательства оставшиеся от наследодателя. Если они приняли наследство, то должны принять и обязательства — то есть купить дом на тех условиях которые указаны в предварительном договоре. Принятием наследства - обязанности покупателя перешли к его наследникам. Все истцы - сейчас мои покупатели. Договором четко установлено - если покупатель отказывается от исполнения договора, то задаток не возвращается.
Районный суд встал на сторону Продавца – вот решение Дело № 2-3349/2019
Основная выжимка из решения - Смерть должника не означает прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи. На место должника становятся его наследники. Они отвечают за исполнение обязанностей наследодателя. Тем более что стоимость имущества, полученного в наследство, превышает оставшуюся часть суммы, которую нужно заплатить за дом. (ст. 1112 ГК РФ)
Закон не запрещает обязать наследников заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Это значит, что все обязательства по предварительному договору перешли к матери умершего и его детям — вместе с недвижимостью, автомобилями и деньгами. Теперь наследники должны заключить договор купли-продажи с владельцем дома. (п. 61 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9)
Если наследники не хотят заключать основной договор купли-продажи, то продавец имеет право оставить задаток у себя – в иске наследников отказать.
А вот апелляция и кассация не согласились с таким решением – сказав о том, что Продавец должен вернуть задаток наследникам, определения - Дело № 33-7307/2020 , Определение по делу № 88-18993/2020
Дело дошло до Верховного суда РФ - Определение по делу № 4-КГ21-3-К1
Основное из определения: Наследники получили права и обязанности наследодателя как единое целое. Поэтому волеизъявление покойного покупателя заключить договор купли-продажи дома и земли для наследников обязательно. (ст. 418 ГК РФ)
А если они не хотят исполнять свои обязанности по предварительному договору и покупать дом, продавец имеет полное право не возвращать задаток.
Решения апелляционной и кассационной инстанции - отменяем. Оставляем в силе решение районного суда. То есть иске наследников - отказываем.
Итог: Наследники либо теряют задаток, либо должны будут доплатить 4 600 000 рублей за дом и земельный участок. Избежать такой ситуации вряд ли бы получилось. (если не хотите принимать обязанности наследодателя - не принимайте наследство..)
Если у Вас остались вопросы или нужна помощь адвоката, Вы можете обратиться ко мне лично: ВК: https://vk.com/aleksandraveremieva , Одноклассники: https://ok.ru/profile/596556703532