Недвижимость - один из наиболее понятных способов вложения денег. Его традиционно выбирает большинство частников, если позволяют возможности. Консерватизм и стереотипы, с одной стороны, низкие риски, с другой. В этой сфере инвестирования есть достойные, а главное, доступные варианты.
Это Ю Capital, обычно мы говорим об инвестициях в ценные бумаги, сегодня материал будет посвящен реальным инвестициям. Рассмотрим плюсы и минусы, полезные параметры для быстрой оценки и несколько интересных вариантов.
В России лишь тридцать с небольшим лет формируется частная собственность. Владеть недвижкой - это круто, а главное понятно. Это не какой-то кот в мешке и его не спрячешь в другом месте. Если удалось заработать (накопить), то купить квартиру или дачу - вот верное решение. Таков сформировавшийся общественный паттерн. Он не лишён логики, но инвестицией это можно назвать с натяжкой, скорее возникает бремя содержания, а не возможность для заработка. Инвестиционной недвижимостью можно назвать объекты, которые способны приносить денежный поток больший, чем требуют на свое содержание (ремонт, коммуналка, налоги, уборка и т.д.).
Предлагаю посмотреть на плюсы и минусы недвижимости именно инвестиционной.
Плюсы и минусы
Начнём с плюсов.
Первое - постоянство. Ни одна компания не торгуется столько, сколько существует недвижимость. А если говорить о российском рынке, так и тем более. Акции могут обесцениться или прекратить обращение, а недвижимость остаётся. Земельные участки существуют "вечно", коммерческая недвижимость может использоваться несколько поколений.
Второе - физическая реальность. Недвижимость - это осязаемый, расположенный в конкретном месте объект в отличие от ценной бумаги, которая может быть даже бездокументарной и удостоверяет "какие-то там" права.
Третье - стабильный цен и их рост. Снижение стоимости недвижимости и земли явление довольно редкое даже в непростые экономические периоды. Даже если падение цен случается, то происходит это небыстро и неглубоко. Можно констатировать, что цены не подвержены высокой волатильности. Преимущественно, это понятный восходящий тренд. Акции же могут дорожать или дешеветь в течение дня на 20-40%. Если срабатывают эмоции, то риски потерь сильно выше, чем в случае с изменение цен на "квадратные метры и сотки".
Четвёртое - ограниченность. Количество акций можно увеличить легко и быстро, тем самым размыть долю инвестора. Недвижимость аналогичного качества создать труднее и требуется больше времени. Земля - ограниченный ресурс. Это защищает от быстрого изменения конъюнктуры, поддерживает дефицитность и уровень цен на объекты.
Пятое - возможность альтернативного использования. Ценная бумага несёт конкретную функцию и может быть использована только в этих пределах. Например, торговую площадь можно не только продать или использовать под магазин, но и сдать в аренду, разделить на несколько объектов, использовать для других видов деятельности (офис, склад, проживание, общепит). Иначе говоря, адаптировать под изменяющиеся условия по своему усмотрению.
Минусы тоже есть.
Во-первых, недвижимость, как правило дорогая, точнее для инвестирования имеет существенно выше порог входа, чем при покупке ценных бумаг.
Во-вторых, в отличие от ценных бумаг требуют хотя бы минимального участия собственника в извлечении дохода. Есть и расходы, которые собственник должен нести, даже если объект не используется (налоги, минимальная коммуналка, обслуживание объекта). Поэтому считается, что доходность таких объектов ниже, чем у ценных бумаг, депозитов или реального бизнеса.
И, в-третьих, наверное самый большой недостаток - относительно более низкая ликвидность. Сделки с ценными бумагами, валютой, металлами происходят практически моментально. Формально, в течение 1-2 дней. Сделка с недвижимостью должна быть зарегистрирована, сложнее согласовываются условия, может потребоваться ремонт или модернизация объекта под текущие нужды - всё это требует времени. Продать свой объект полностью на желаемых условия быстро тоже вряд ли получится: или чем-то придётся пожертвовать, или долго искать покупателя.
Плюсов у меня получилось больше, чем минусов. Инвестиции в недвижимость могут быть интересными, особенно, если можно работать с минусами. Сегодня уверенно развивается недвижимость в туризме и гостиничном бизнесе, предлагаются промышленная ипотека и льготные программы финансирования, доступны варианты коллективного инвестирования для снижения порога входа. Словом, есть благодатная почва и широкий простор для изучения вариантов и заработка на инвестициях в недвижимость.
Оценка для принятия решений
Конечно существуют миллионы вариантов, в которых без знания специфики рынка и подходов к оценке разобраться трудно, сделать выбор ещё труднее, да и он может оказаться неэффективным или вовсе ошибочным.
Для того, чтобы отсеять достойные варианты от шлака рекомендую два способа, которые доступны любому ищущему даже без специальных знаний и сложных алгоритмов.
Первый - не смотрите на картинку, считайте. Не можете посчитать сами, обратитесь к консультанту. Условные 5-10 тыс. руб., которые не существенны с точки зрения инвестиционных затрат, позволят избежать более серьёзных ошибок и, возможно, убытков. Например, на рынке существуют предложения о покупке в ипотеку под 0,1% годовых на срок до 10 лет, т.е. практически в рассрочку. Рыночная ставка ипотечных 10-летних кредитов может достигать 8-10%. На первый взгляд, выбор очевиден. В реальности объекты с супер-низкой ставкой дороже на 30-90% аналогичного объекта, предлагаемого с рыночной ставкой. Ставки и условия постоянно меняются, но сравнение позволит понять истинную цену.
Хотите разберём здесь кейс? Ставьте лайки, поддерживайте канал.
Второй - используйте устоявшиеся параметры. Был классный фильм "Банкир" (The Bancker 2020), на него я даже писал обзор. В фильме проиллюстрирована работа таких параметров. Условия меняются, ставки меняются, объекты бывают большими и маленькими, новыми и старыми, но можно выделить сложившуюся практику. Недвижимость должна окупать себя в среднем за 10 лет и цена может иметь премию примерно в 12,5%.
Как это работает? Если объект приносит вам 1 млн. руб. в год, то стоить он должен в среднем 11,25 млн. руб. (1млн х 10лет х 1,125). Если цена выше, при прочих равных его можно отбросить из выбора. Если цена ниже такого уровня, то можно продолжать изучать обстоятельства сделки.
Примеры
Хочу привести несколько примеров, заслуживших моё внимание. Все объекты реальные, рассмотренные мной лично. Ниже приведу таблицу с показателями.
Объект 1 - магазин на периферии региона, в городе с численностью населения менее 5,5 тыс. чел., цена почти 5 млн. руб. Имеется один долгосрочный арендатор.
Объект 2 - торговый центр в центре провинциального города с населением около 40 тыс. чел, цена 40,9 млн. руб. Все площади сданы в аренду.
Объект 3 - доля 70% в офисном центре, расположенном в центральной части областного центра с населением более 360 тыс. чел., цена 14,3 млн. руб. Офисы в аренде.
Интересный, на первый взгляд, объект 3 в центре большого города оказывается совсем не интересным с экономической точки зрения. Окупаемость его даже без учёта изменения стоимости денег почти 15 лет, а стоимость выше "справедливой" на 3,5 млн. руб. Здесь нет запаса прочности. Наверное нужны дополнительные преимущества, но для заработка он мало подходит.
А вот объекты 1 и 2, хоть и не привлекательны по своему расположению, но их экономика заставляет обратить на себя внимание. Их окупаемость сильно меньше классических 10 лет, есть запас прочности в цене и имеют инвестиционный потенциал. Их можно изучать детальнее.
Если вы сторонник инвестиций в недвижимость, вам нужна консультация или какой-то из этих объектов также привлёк внимание, напишите мне лично или телеграм канал Биржа FM, мы сможем продолжить общение.
Выводы
Как и любой вид инвестирования недвижимость требует профессионального подхода. Простые приёмы сопоставления информации помогут сделать первичный отбор объектов. Объекты недвижимости требуют существенных вложений, но коллективное инвестирование облегчает вход в эту сферу. Для первоначального накопления капитала или быстрого заработка недвижимость подходит не лучшим образом, но для диверсификации инвестиционного портфеля, сохранения капитала и стабильного его роста эти объекты имеют явные преимущества.
Всем хороших инвестиций и партнёров по бизнесу. До новых встреч в Дзене или на Бирже FM. Не забывайте подписаться и поставить лайк статье.