Главный вопрос: что могут предпринять девелоперы, чтобы преодолеть глубокий спад продаж в новостройках?
Правительство и Центробанк сделали, что могли. Льготные условия по ипотеке для новостроек установлены, ставки ЦБ РФ снижены почти к докризисным уровням.
Для застройщиков отменили штрафы и пени за просрочку, объекты с нарушенными сроками сдачи запрещено включать в список проблемных; разрешение на строительство можно продлевать без лишних хлопот; действует мораторий на банкротство.
Февральский раздел
В Ленобласти за первое полугодие 2022-го показатели продаж выглядят вполне пристойно: за шесть месяце заключено больше 11 тысяч договоров долевки - больше, чем в 2020-м или в 2021-м году. (См. таб. 1). И почти столько же, сколько за первое полугодие докризисного и допандемийного 2019 года.
Но стоит обратить внимание на динамику. Приличный суммарный результат за полугодие обеспечен (в основном) за счет ажиотажного спроса на недорогое жилье в первом квартале. В апреле реализация по ДДУ была вдвое хуже, в мае-июне – в три раза хуже, чем в предыдущие месяцы.
Застройщики реагируют на рост неопределенности абсолютно логично: придерживают вывод новых проектов. Этот процесс начался в пандемию и усугубился после февраля 2022-го.
Новые ЖК появляются, но они становятся более компактными. Три года назад, в июне 2019 года, в Ленинградской области строилось 4,97 млн кв.м жилья. На данный момент – 3,19 млн кв.м. (Считаем только многоквартирные дома, без ИЖС).
В нормальной ситуации сокращение предложения сопровождается ростом цен. Но у нас работает естественный ограничитель: уровень доходов граждан. К нему еще добавляется общая неуверенность в завтрашнем дне (сокращение спроса на ипотеку).
То есть, по данным официальных граждане (большинство) всячески поддерживают политику партии и правительства, но в банковских офисах эту уверенность не проявляют, и кредиты на 25-30 лет брать отказываются.
По данным специализированных исследований (например, компании Kept, которая раньше называлась KPMG), лишь 23% респондентов выразила уверенность в том, что смогут обслуживать банковские займы – вдвое меньше, чем до начала известных событий.
И это плохая новость для строителей: доля ипотеки в продажах по ДДУ с начала года выросла с 71% до 81% (см. таб. 2).
Пока временным выходом становятся совместные программы с банками – предложения, в которых ставки субсидирует застройщик. Вот все это кредиты от 0,1%, от 2-3% «на весь срок кредитования».
В таких программах нет никакого обмана – только квартиры в них, как правило, дороже на 10-20%, чем при полной оплате. Другой вариант – акции и скидки.
Они объявляются публично, но на «среднюю цену предложения» не влияют. (Обратите внимание: данные по стоимости квартир в предложении (таб. 3) и по реальным сделкам (таб. 2) отличаются. И этот разрыв будет расти.
Цены остановились
В июне 2022 года «квадрат» на первичном рынке Ленобласти остановился на отметке 150 652 рубля. За год жилплощадь в новостройках подорожала на 29,7%. Заметный рост цен продолжался с ноября по март, когда пандемия пошла на спад, а спецоперация еще не началась.
За второй квартал средние цены предложения – впервые с 2015 года - снизились почти на 2%.
Наибольший «минус» по ценам отмечен в Гатчинском районе: подешевели квартиры в ЖК «Высший пилотаж-3» и «Верево-Сити». В ценовом рейтинге по-прежнему лидирует Всеволожский район: 151 784 рубля за «квадрат», отстает Тосненский (114 690).
Но постепенно цены выравниваются. Именно в Тосненском районе – наибольшая прибавка за год: плюс 88,1%. Причина - дорожает наиболее доступное жилье в поселке Федоровское.
В Гатчинском районе две трети общего годового прироста цен обеспечил вывод на рынок комплекса Gatchina Gardens. Этот строящийся город-курорт уверенно удерживает ценовое лидерство среди популярных локаций: более 245 тысяч рублей за квадратный метр.
Далее, с заметным отставанием, идет Кудрово – 180 796. Более 160 000 – во Всеволожске. Рубеж в 150 000 руб/кв.м пройден в Девяткино, Мурино, Гатчине, Сертолово и Янино-1. Самые доступные квартиры - в Янино-2 (104 964) и Романовке (108 787 руб/кв.м).
За год количество жилых проектов в Ленобласти увеличилось с 54 до 83. В наиболее интересных локациях ассортимент практически не меняется. Можно отметить постепенное сокращение ассортимента в Кудрово, по естественным причинам (земля под застройку заканчивается).
За год доля области в структуре предложения в регионе незначительно увеличилась, как по числу проектов, так и по числу квартир.
По числу объектов в отдельных локациях стабильно лидирует Мурино: продажи идут в 14 ЖК. Увеличивается количество проектов в поселке Новоселье: это новая «зона роста» на карте региона.