Арендный бизнес в Столешниковом переулке несколько месяцев назад умер, на Патриарших же спрос последние годы жизнь заметно превышает предложение. Местная жительница риэлтор Анна Савенко рассказала автору блогу Патриаршие Владимиру Степанченко, почему в районе мало бизнеса с историей, есть ли счастливые помещения для аренды и почему собственники, живущие на ренту за границей, жадничают потратить 500 рублей на сирень для районного субботника
— Расскажите, что сейчас с предложением аренды на Патриарших?
— Объективно можно сказать, что сейчас на рынке есть одно большое предложение торговых площадей в здании, находящемся в стадии реконструкции, которое реализует сетевой собственник.
— То есть помещений просто нет?
— Вроде бы и есть, но при этом нет. В открытом доступе ликвидных предложений нет, в большей части помещений договоры аренды были перезаключены на новый срок (в среднем пять лет) в прошлом году. Гипотетически ожидать выхода на рынок помещений с хорошими характеристиками можно в 2025 – 2027 годах. Есть буквально несколько помещений, которые постоянно в ротации, ну, и безусловно, парочка с арендаторами, чьи концепции устарели и возможно потребуют замены.
— Что случилось со ставками аренды после февраля?
— Ничего. В отдельных случаях, где заканчивались договоры аренды с текущими арендаторами, они выросли в среднем от 10 % до 20 %, поскольку в районе спрос в разы превышает предложение.
— Сейчас договоры в рублях или долларах?
— Последний договор в у.е., который истек в прошлом году мы перезаключили на новый срок уже в рублях. Есть один действующий контракт в долларах США, но там зафиксирован валютный коридор (считай рублевый контракт). Так что все договоры аренды заключаются в рублях, в разного рода тонкости договорных отношений обсуждаются с каждым клиентом индивидуально в зависимости от его планов на будущее.
— Сколько, на ваш взгляд, сейчас вакантных помещений на Патриарших?
— Сейчас сдается около двадцати блоков в здании, о котором я упомянула ранее и есть три помещения вне рынка, которыми я занимаюсь лично.
— Для тех, кто только пробует зайти на рынок района, на что бы вы в первую очередь советовали обратить внимание?
— Не все то золото, что блестит. Патриаршие — это высококонкурентная коммерческая площадка с сильными игроками. Надо очень четко понимать планируемые обороты и долю арендных платежей в них. И конечно же, объективно оценивать локацию и характеристики помещения. Квадратный метр в подвале не может стоить, как квадратный метр первого этажа, да и у каждой улицы или переулка здесь есть своя цена, на которую страждущие до открытия в модном месте порой не обращают должного внимания.
— Верите ли вы, что в районе есть проклятые места, там просто не идет бизнес, кто бы что бы там не открывал?
— Верю в помещения с хорошей энергетикой, которую чувствуешь с порога, правильной локацией под конкретную концепцию / вид коммерческой деятельности, а вот в проклятье – нет. Есть светлые помещения, как например, бывший магазин «Гардероб» на М. Никитской в доме 16/5 архитектора Жолтовского, который я с легкой руки сдала Илье Тютенкову, а есть те, в которых ротация каждый год, и я их в работу пытаюсь не брать, поскольку помимо суеверия есть объективные факторы неудач предыдущих арендаторов.
Для жаждущих мистики скажу, что такие помещения на карте района есть, но о них, как правило, знают старожилы района, которых с каждым годом становится все меньше и меньше.
— Ко мне периодически обращаются люди, помоги с помещением в районе. Как на ваш взгляд, какой самый эффективный канал - частные риэлторы, ЦИАН?
— Сегодня видно, что пул арендаторов из сильных игроков сформировался. Ротация минимальна, хорошие помещения в рынок практически не выходят, а редкие объявления в ЦИАН бывают актуальными не более недели. Если больше, то цена явно завышена или помещение обладает какими-то особенностями. Если желание велико и в районе Патриарших надо быть любой ценой, то надо использовать все инструменты поиска. Я бы рекомендовала всегда иметь план Б и параллельно рассматривать альтернативные локации в городе.
— Я часто разговариваю с местными предпринимателями, они говорят, мы даже не знаем кому платим аренду. Человек давно и счастливо живет за границей, просто снимает ренту. Это действительно так? Я поясню мысль, человек живет вдали от Патриарших за счет ренты и не потратит даже 500 рублей на куст сирени для районного субботника — это не очень способствуют формированию коммьюнити.
— Да, некоторые из собственников действительно живут за пределами России, а вопросами недвижимости занимаются их уполномоченные лица. Одно время я даже смеялась над размерами арендной платы: они были эквиваленты: 10 000 у.е., 25 000 у.е., 50 000 у.е. Сразу можно было определить прожиточный минимум и страну проживания арендодателя. Некоторые живут и работают в Москве, вполне вменяемые и уважаемые люди.
500 рублей и рента никак не связаны между собой, как и материальный уровень жизни человека и широта его души. В моем доме больше 30 квартир, а благоустройством двора занимаются две. Думаю, что росток как такого комьюнити начал чахнуть с 2016 года, когда район из фактически закрытого перешел в статус народного. Многие, кто принимал участие в субботниках, благотворительных марафонах и прочих общественных инициативах уехали из страны или переехали в другие районы. Сейчас коммьюнити умерло, превратившись в команду активистов, которые против всего и общество пофигистов, которым все равно. Тот самый дух Патриарших, душевный междусобойчик и родные улыбки соседей улетучились. Их затоптали массы.
— Как вы думаете, какой тренд в аренде недвижимости на Патриарших на 2022-2023 годы?
— В России в отличие от западных стран нет институциональных собственников, которые бы имели стратегию и четко понимали, кому надо сдавать, каким должен быть договор аренды, как надо управлять недвижимостью и как надо повышать ее инвестиционную стоимость. Район Патриарших мог бы стать для этого идеальной площадкой, но не стал. Даже у сетевых собственников, которые владеют не помещениями, а целыми объектами подход местечковый, спекулятивный. Поэтому основной тренд – сдать как можно дороже.
— Если мы говорим о ресторанах, то большинство жителей не рады такому соседству. Как найти общий язык?
— Я думаю, что это комплексная проблема, которую уже не решить. Запущенный в 2016 году процесс трансформации района из жилого в общественное пространство, к сожалению, не учел основные факторы успеха: удобство и безопасность.
Увеличив пропускную способность узких улочек и переулков, никто не подумал об общественных туалетах, путях эвакуации и доступности для специального транспорта в случае экстренных ситуаций и технических возможностях старых, не модернизированных коммуникаций. К этому плюсуем отсутствие профилирования коммерческих помещений на законодательном уровне, низкую культуру населения. Когда мы научимся уважать себя, мы будем уважать других.
Со своей стороны я могу придать району тот самый шарм европейских городов, разбавив стройные ряды ресторанов красивыми магазинами. Я здесь живу. Окружение играет в моей повседневной жизни важную роль. Вот такой профессиональный эгоизм и мой незначительный вклад в тишину под окнами людей, которые просто хотят спать с открытыми окнами.
— Я понимаю, что для вас аренда — это бизнес. Но почему, как вы считаете, так быстро закрываются проекты. Тот же, например, Nord22. Было вложено куча денег в ремонт, в продвижение. И получается, что в районе почти нет мест с традицией. «Макдоналдс» на Пушкинской только 30 лет продержался.
— Я бы как раз не сказала, что проекты заканчиваются быстро. Площади, арендованные ресторанными группировками, не выходят на рынок. Сменяются концепции, но не арендаторы. Почему закрылся Nord22 или почему GT Group открывает уже третью концепцию на месте семейного кафе «Мишель» в Спиридоньевском переулке, я предпочту порассуждать за кадром, не озвучивая свои субъективные мысли широкой публике.
У нас другое устройство мира, другие правила игры. Не надо искать таблички на дверях с датой открытия в позапрошлом веке. Их нет. Давайте жить в наших реалиях. Наши заведения-старожилы: ресторан «Аист», «Палаццо Дукале», кафе «Академия», ресторан Uilliam’s, открывшийся в 2011, с которого, кстати, и началась история других Патриков и, конечно же, ресторан «Пушкин», пусть и по другую сторону бульвара.