Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним отличается от обычной покупки недвижимости. Для покупателя это риски, для продавца – дополнительные действия: нужно получить разрешение органов опеки, найти новую квартиру для ребенка.
В статье мы рассмотрим особенности купли-продажи квартиры с прописанным ребенком, чем опасна сделка для покупателя, можно ли выписать несовершеннолетнего и как это сделать.
Права несовершеннолетних детей при продаже квартиры
Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми регулируется ГК и ЖК РФ. Государство всегда защищает интересы ребенка: когда ему исполнится 18 лет, он сможет расторгнуть договор купли-продажи, если сделку признают незаконной. Поэтому покупателю нужно быть осторожным: проверять и запрашивать все документы на недвижимость.
Какие права на квартиру могут быть у ребенка:
- собственник: квартира оформлена на него и принадлежит по закону только ему;
- владение долей квартиры;
- прописка в квартире: ребенок имеет право на проживание, но не считается владельцем;
- наследник: жилплощадь переходит в собственность ребенка после смерти владельца.
На покупку квартиры с прописанным ребенком могут повлиять:
- документы о покупке недвижимости: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, ДДУ;
- способ оплаты – перевод денег на карту или наличными;
- наличие у квартиры обременений – ипотека, аренда, рента, долги владельца.
На покупку квартиры влияет возраст ребенка, от этого зависит его дееспособность. Согласно ст. 26–28 ГК РФ, есть три вида дееспособности.
Виды дееспособности:
- от 6 до 14 лет – частичная;
- от 14 до 18 лет – ограниченная;
- от 18 лет – полная.
Ребенка могут признать полностью дееспособным до 18 лет. В этом случае суд принимает решение о его эмансипации. Дееспособными признают несовершеннолетних детей, которые официально работают или занимаются предпринимательской деятельностью. При этом важно, чтобы доход, который они получают, позволял им обеспечивать себя без помощи родителей. Также дееспособными признают детей, которые вступили в брак с 16 до 18 лет.
Ребенок, которого признали полностью дееспособным, может продавать квартиру как собственник. Покупателю это выгодно: сделка становится безопасной.
Ребенок, которого признали частично дееспособным, не может продать квартиру самостоятельно. Сначала его родителям нужно получить разрешение органов опеки. Для этого нужно создать комфортные условия для жизни ребенка – переехать с ним в другую квартиру.
Квартира, в которую переезжает ребенок, не должна быть меньше предыдущей. В ней должны быть соблюдены все санитарные нормы (это проверяется органами опеки). Также жилье должно быть технически оснащено – электричество, интернет, бытовая техника. Оно должно находиться вблизи учебных учреждений – детского садика или школы, где обучается ребенок.
Если все условия соблюдены, органы опеки дадут разрешение на продажу квартиры. Но этого недостаточно: чтобы продать недвижимость, нужно получить еще согласие родителей или законных опекунов ребенка.
Риски при покупке квартиры с зарегистрированным в ней ребенком
Покупка квартиры с зарегистрированным ребенком – это риск для покупателя. Как показывает практика, собственники не могут получить согласие органов опеки, поэтому предлагают выгодные условия – пониженную стоимость, бесплатный ремонт или мебель. Покупатели, которые поддаются соблазну, потом сожалеют о покупке, нередко становясь участниками судебных разбирательств. Когда ребенку исполнится 18 лет, он может вернуть квартиру обратно – по закону она принадлежит ему.
Как избежать рисков при покупке квартиры с прописанным ребенком:
- запросить у продавца выписку из ЕГРН: в документе указывается, кто прописан в квартире;
- если есть прописанные дети, нужно узнать об их количестве и возрасте;
- проверить подлинность разрешения опеки: мошенники часто подделывают этот документ.
Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно запросить у продавца полный пакет документов. Если одного или нескольких из них не хватает, стоит отказаться от покупки. Это сбережет время и деньги.
Еще одна распространенная схема мошенничества: продавец говорит о том, что разрешение органов опеки еще оформляется. Он предлагает купить квартиру быстрее – до выдачи документа. Взамен предлагает скидку.
Соглашаться на такие предложения нельзя. Как только продавец получит деньги, он подаст в суд, и сделку признают незаконной. Покупатель не сможет вернуть свои деньги.
Как узнать, является ли ребенок собственником или только прописан в квартире
Узнать о правах ребенка на квартиру можно из выписки из ЕГРН. Ее выдают в Росреестре. Получить такую выписку может только владелец квартиры, прописанный в ней человек или сотрудник государственных органов. Перед покупкой квартиры покупателю нужно потребовать документ у продавца.
Узнать о наличии права собственности можно онлайн – через портал «Госуслуги». Как и в случае с выпиской, сделать это может только собственник или прописанный в квартире человек. Проверять онлайн нужно осторожно: в интернете есть десятки мошеннических сайтов. Если продавец присылает выписку из ЕГРН онлайн, нужно убедиться в ее подлинности.
Нужно ли разрешение опеки при покупке квартиры с прописанным ребенком
От того, какими правами обладает ребенок на квартиру, зависит, нужно ли получать разрешение опеки на ее продажу. Здесь может быть два сценария: ребенок прописан на жилплощади или является ее законным владельцем.
Если ребенок прописан в квартире, но не владеет ее долей, получать разрешение органов опеки не нужно. Так продать квартиру проще всего – безопаснее для покупателя и быстрее для продавца.
Чтобы продать квартиру с прописанным ребенком, нужно сначала его выписать. Для этого нужно прописать несовершеннолетнего в другой недвижимости. А если у собственника всего одна квартира, сделать это не получится. Решение проблемы – прописать ребенка у родственников, друзей. Если ему меньше 14 лет, можно перепрописать родителя: местом прописки ребенка считается место прописки взрослого.
Изменяя место прописки ребенка, родитель должен помнить о том, что новое жилье должно соответствовать законодательным требованиям. По размеру оно должно быть не меньше предыдущего, иметь условия для нормальной жизнедеятельности и развития ребенка.
Сложнее продать квартиру, в которой ребенок считается собственником. Для этого нужно получать разрешение органов опеки. Если заключить сделку без этого документа, ее признают недействительной.
Получать разрешение органов опеки нужно в любом случае. Неважно, как ребенок стал владельцем квартиры – получил ее в наследство, в подарок или ее купили родители.
Ребенок не может продать квартиру родителям или опекунам – только третьим лицам. Родители могут оформить жилье на ребенка в качестве наследства или в подарок.
Можно ли продать квартиру с прописанным ребенком до 18 лет
Квартиру с прописанным несовершеннолетним продать можно. Для этого нужно собрать пакет документов и получить разрешение органов опеки.
Прописанного ребенка нужно зарегистрировать в новом жилье. Оно должно соответствовать законодательным нормам.
Особенности сделки
Продать квартиру с прописанным ребенком можно в четыре этапа. Сбор документов займет меньше месяца.
Как продать квартиру с прописанным ребенком:
- Получить разрешение органов опеки. Без него сделка будет признана недействительной и ребенок, когда ему исполнится 18, сможет вернуть квартиру себе.
- Составить договор купли-продажи.
- Перевести деньги за квартиру.
- Зарегистрировать права собственности в ЕГРН.
Договор купли-продажи подписывают обе стороны – покупатель и собственник. Если владельцев несколько (долевое владение), подписывает каждый из них. За детей до 14 лет подпись ставят законные представители – родители или опекуны.
Чтобы получить согласие органов опеки, родители должны зарегистрировать ребенка в новой квартире. Но делать это необязательно.
Когда можно не подтверждать наличие другого жилья при продаже квартиры:
- семья переезжает в другую страну на ПМЖ;
- семья переезжает в другой город РФ: в этом случае деньги от продажи квартиры переводятся на счет ребенка;
- квартира, в которой будет прописан несовершеннолетний, куплена в строящемся доме: в это время ребенок должен быть где-то прописан (например, у родственников).
Новая квартира, в которую переселяют ребенка, должна соответствовать законодательным требованиям: быть по размеру не меньше предыдущей, иметь техническое оснащение и т. д. Но необязательно – в некоторых случаях органы опеки смягчают законодательные требования. Они допускают, что условия жизни ребенка ухудшатся.
Случаи, когда квартира, в которой пропишут ребенка, может не соответствовать законодательным требованиям:
- Ребенок тяжело болен. Ему нужно дорогостоящее лечение. Органы опеки разрешают потратить деньги, вырученные с продажи квартиры, на реабилитацию. Родители или опекуны должны сохранить чеки и документы из больницы, чтобы подтвердить факт оплаты.
- Ребенку нужно переехать по состоянию здоровья. Например, в экологически чистый район, деревню или санаторий.
- Ребенок-инвалид должен посещать лечебные учреждения, которых нет в его городе. Родителям разрешается купить квартиру с любыми условиями. Главное, чтобы она находилась вблизи от специального центра для детей-инвалидов.
Квартира, в которой пропишут ребенка, должна соответствовать санитарным нормам. Неважно – болеет ребенок или нет.
Органы опеки изучают каждую ситуацию отдельно. Окончательное решение остается за ними. Чтобы убедить органы опеки в необходимости продажи квартиры, нужно указать весомые причины. Например, переезд или лечение. В качестве документов подойдут медицинский справки, билеты, вид на жительство или гражданство другой страны.
Необходимые документы
Для покупки квартиры с прописанным ребенком нужно собрать пакет документов. Основной из них – разрешение органов опеки на проведение сделки.
Документы для покупки квартиры:
- Заявление о разрешении на сделку. Его подписывают оба родителя. В документе указывают причину продажи и обязуются предоставить ребенку иное жилье. Если несовершеннолетний владел долей, в новой квартире он получает такую же долю.
- Согласие несовершеннолетнего владельца, если ребенок старше 14 лет.
- Выписка из домовой книги. В ней содержится информация о предыдущих владельцах.
- Оригинал свидетельства о рождении.
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру: договор купли-продажи, ДДУ, дарственная и т. д.
- Выписка из ЕГРН.
- Кадастровый паспорт на объект недвижимости.
- Справка из БТИ о стоимости квартиры.
Сотрудники органов опеки могут запросить дополнительные документы. Без них не выдадут разрешение на продажу квартиры.
Как выписать ребенка из квартиры при продаже
Перед продажей квартиры ребенка нужно выписать. Сделать это можно несколькими способами: обратиться в МВД (срок ожидания – 1 день), в МФЦ (срок ожидания – около 14 дней), онлайн через портал «Госуслуги» (документы проверяют три дня).
Документы для выписки ребенка из квартиры:
- паспорт родителя – матери или отца;
- свидетельство о рождении ребенка или паспорт (если ему более 14 лет);
- технический паспорт нового жилья, в котором регистрируют ребенка;
- заявление и листок убытия – оформляются в паспортном столе.
Если ребенок владеет долей в квартире, для его выписки нужно дополнительно получить письменное согласие органов опеки. Время ожидания – до 15 дней.
Покупка квартиры с прописанным ребенком – рискованная сделка. Покупатель может столкнуться с мошенниками и потерять свои деньги. Продавцу нужно выписать ребенка из квартиры, найти ему новое жилье и зарегистрировать его в нем.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.