Конечно, каждый, кто так или иначе связан с рынком недвижимости, наблюдая то, как краснодарские застройщики откровенно пилят сук на котором сидят с ноября 2020 года - очень сильно удивляется. Ситуация комична и грустна одновременно, но от этого не перестаёт быть интересной.
Как всегда, самые свежие новости вот здесь и уже сегодня здесь размещена информация, которая в остальных социальных сетях появится только завтра)
Много было предположений о причинах такого откровенного и сознательного разрушения рынка, который прекрасно работал, но истинной причины так и не найдено
Кто не в курсе и читаем меня недавно: до ноября 2020 года в Краснодаре были достаточно дорогие, но доступные квартиры, население могло позволить себе переезд практически из любого региона в южный мегаполис, но, вдруг в ноябре 2020 все застройщики начинают поднимать цены, связывая рост с повышением себестоимости. Как оказалось потом, никакого роста себестоимости не произошло, но обратно цены уже не опустились. Само собой продажи упали, упали значительно, что уже повлекло за собой сокращение объёма ввода новых объектов и ведёт к сокращению количества застройщиков
❌В чём ошиблись краснодарские застройщики?
После любой проваленной маркетинговой акции или не верно выбранной стратегии - компании проводят работу над ошибками. Судя по тому, что на краснодарском рынке цены на квартиры в ещё не построенных домах выше, чем цены на сданные объекты(а должно быть наоборот) - работу над ошибками никто не проводит. Ну, давайте я помогу коротко и ёмко обозначить некоторые ошибки, которые привели краснодарских застройщиков к остановке продаж:
1️⃣Гонка за Москвой. Здесь должны жить только богатые люди!
С одной стороны, Краснодар действительно имеет много преимуществ, относительно большинства регионов, но соревноваться с Москвой или СПб, как бы помягче сказать - рановато.
С мантрой о том, что жильё в Краснодаре должно стоить как в Москве - до 2020 года выступали многие застройщики, на что в их адрес, высказывались вполне обоснованные претензии:
- Для того, чтобы жильё в Краснодаре ушло на московский уровень, для начала научитесь строить как в Москве!
- Купите нормальные проекты бизнес-класса, а не стройте по чертежам из начала 2000-х.
- Ну и наконец, перестаньте паразитировать на климате и парке - вы строители, стройте инфраструктуру в ЖК!
Когда в ноябре 2020 года главный строитель нашей страны поддержал акцию "Московского клуба инвесторов" под названием "Арматура дорожает! Нужно проверить!" - цены в Москве и области начали расти. Столица показала осторожный рост и остановилась, хотя и для этого роста едва ли можно найти основания, так как себестоимость не менялась. Краснодарские застройщики в числе первых поддержали это и стали по два раза в месяц повышать цены!
Резкий скачок цен вызвал панику у инвесторов, которые начали скупать всё, что продавалось, но, уже через 4 месяца поняли, что большинство желающих не может позволить себе жильё по такой стоимости и остановили покупки, но застройщики не сдавались, поднимали цены каждый месяц, угрожая тем, что это ещё не конец и наконец пришли к нулевым продажам, но к этому времени средняя цена метра в Краснодаре составляла почти 130 000 рублей за метр...
2️⃣Полное непонимание целевой аудитории!
Если бы мне кто-то сказал, что такое возможно - я бы не поверила. Наши застройщики не понимают целевой аудитории, от слова совсем.
Маркетинг, вернее его отсутствие у наших застройщиков видно невооружённым глазом. Мне было интересно, я узнавала: никакого анализа и фокус-групп никто даже близко не использует, а баннеры, которыми обвешен весь город, даже не имею конверсионных модулей, которые бы давали элементарное понимание о канале привлечения клиента. Огромные бюджеты тратятся на рекламу, которая даже не анализируется нормально и это важно, так как это влияет на цены, но сейчас не об этом
До ноября 2020 более половины целевой аудитории, желающей переехать на юг были люди от 55 лет и старше. Именно они покупали квартиры, но банкам, на поводу у которых пошли кубанские застройщики в этой схеме не хватало ипотечных кредитов, а пенсионеры крайне редко берут ипотеку. Цены подняли, стабильная аудитория из-за нехватки средств отвернулось, а новая аудитория не пришла...
3️⃣Переоценка своих сил!
По данным Сбера более 86%, а в некоторых регионах и все 90% сделок с недвижимостью проходит с участием агентов по недвижимости. Через агентов идёт основной поток продаж и они могут продавать или не продавать новостройки, заменяя их вторичкой, если это в интересах клиента. Рынком управляет не реклама, а реклама в руках людей. Агенты просто перенаправили рынок во вторичку, которая элементарно дешевле первички, а застройщики так и не поняли, почему на их баннеры больше никто не реагирует?
И я здесь не хвалю свою часть рынка, а просто констатирую факт: агенты за новостройки не берут комиссию - им её платят застройщики, и они, в отличии от застройщика могут помочь своим клиентам выбрать, именно выбрать из всех застройщикам, в то время, как застройщик будет продавать только своё. В то же время, как, к примеру сейчас, если у застройщика дороже - зачем агенту заставлять своего клиента покупать первичку, если тот же дом можно купить дешевле?
4️⃣Невыполненные обещания!
Менеджеры застройщиков так долго обещали разные плюшки, что забыли о реальном состоянии дел: школы, сады, больницы, торговые центры, стоянки - чего только не обещали покупателям, зная, что этого никогда не будет. Покупатель злопамятный и рассказал об этом следующим переезжающим. Застройщикам больше не верят!
5️⃣Провал работы с инвесторами!
Именно эта группа удерживала и растила цены! Когда начали необоснованно поднимать цены - инвесторы оказались неудел, так как продав свой объект, взамен ничего купить не могли. Инвесторов просто выгнали с рынка. Вернуть их обратно оказалось гораздо сложнее, а сейчас почти невозможно
6️⃣Жадность!
Психологический барьер и барьер возможностей покупателя - был в районе 89 000 рублей за метр. Застройщики так мечтали продать своё эконом-жильё по цене элитного, что забыли кто именно едет в Краснодарский край. Сюда едет обычный житель России пенсионного или предпенсионного возраста, бюджет которого лежит в суммах до 4 миллионов рублей и за эти деньги он хочет жилую недвижимость на юге, не человейник на отшибе, не обещания, а именно жилую недвижимость на юге!
🔢В общем, как-то так получилось, немного минорно, но, как есть!
❤️Друзья! Если нравится канал - отметьте пост реакцией, ну и подписывайтесь на каналы в шапке, там много разной информации! Хорошего дня!