Договор долевого участия заключают застройщик и дольщик – участники долевого строительства. Он нужен для того, чтобы узаконить сделку. Договор заключают в офисе застройщика и регистрируют в Росреестре.
В статье мы рассмотрим, что важно учесть при подготовке договора долевого участия для приобретения квартиры в новостройке, на что обратить внимание при оформлении документа, нужна ли регистрация ДДУ и как она проводится.
Что такое договор долевого участия при покупке квартиры
Договор долевого участия, или ДДУ, – это документ, который подписывают застройщик и клиент, чтобы начать сотрудничество. По условиям этого документа покупатель платит деньги строительной компании: на них она строит дом и передает право собственности на квартиру в нем.
Такой договор подписывают при долевом строительстве. Инвестор – тот, кто платит деньги компании – покупает квартиру в строящемся объекте. Так он становится дольщиком.
Договор долевого участия (ДДУ) отличается от договора купли-продажи (ДКП) тем, что покупатель получает квартиру после окончания строительства. Так дольщик может сэкономить до 20–30% от рыночной стоимости жилья.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», ДДУ нужно регистрировать в Росреестре. Это защитит права дольщика, если компания нарушит условия договора.
Предмет договора долевого участия в строительстве
Предмет ДДУ – квартира в доме, который построит застройщик. Ее нужно передать клиенту в установленные сроки. Согласно пп. 1 п. 4 ст. 4 и п. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ, жилье должно соответствовать характеристикам (их тоже указывают в договоре).
Характеристики квартиры:
- проектная площадь;
- расположение: город, улица, район, дом, этаж, номер квартиры;
- номер секции, проектный номер и оси.
Стороны ДДУ: кто может заключить договор
Согласно ст. закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», участники сделки – застройщик и дольщик. Первый обязуется построить дом и передать права на квартиру в обозначенные в договоре сроки. Второй должен платить вовремя и не требовать от девелопера того, что не указано в ДДУ.
Застройщик – организация, которая владеет земельным участком на праве аренды или безвозмездного пользования. На нем она строит дом за деньги, привлеченные от клиентов. Это указано в статье 2 ФЗ № 214.
Дольщик – гражданин или организация, которая вкладывает деньги в долевое строительство. Результат сделки – права собственности на квартиру.
Что проверить перед подписанием ДДУ
Перед тем как подписывать ДДУ, нужно проверить застройщика: его проекты, репутацию на рынке, отзывы. Также нужно проверить документы, внимательно прочитать условия договора.
Что проверить перед подписанием ДДУ:
- застройщика;
- документы;
- условия ДДУ.
Как проверить застройщика. Поискать отзывы о компании в интернете, посмотреть документы о регистрации и готовые проекты. Еще нужно проверить, зарегистрирована ли компания: сделать это можно через выписку ЕГРЮЛ на сайте ФНС. В выписке есть информация о сотрудниках. Например, о руководителе компании – он подписывает договор лично или оформляет доверенность на другого человека. Нелишним будет проверить, состоит ли компания в едином реестре застройщиков: на сайте есть рейтинг надежных девелоперов.
Если информации о компании мало, стоит проверить наличие судебных споров в картотеке арбитражных дел. Большое количество исков говорит о том, что у клиентов складываются плохие отношения с застройщиком – и они подают на него в суд. Это должно насторожить.
Иски, которые подают физлица, можно посмотреть на сайте районного суда по месту регистрации застройщика. Если их много (и они касаются денежных обязательств), значит, компания обманывает клиентов на деньги или нарушает условия договора.
О проектах застройщика можно почитать в интернете. Например, на сайтах новостных СМИ и форумах других дольщиков. Они делятся своим опытом, обсуждают застройщиков и дома, которые они строят. На форумах можно задать свой вопрос: спросить о конкретной компании, о качестве ее услуг и т. п.
Как проверить документы. Сначала нужно запросить у застройщика документы: оформление участка и его целевое использование, разрешение на строительство.
Еще нужно проверить проектную декларацию. В ней есть информация о страховой компании и других проектах девелопера. Кроме этих данных, есть и другие. Например, точные характеристики дома и квартир, элементы благоустройства территории – детские площадки, школы, парки.
Информация, которая указана в проектной декларации, должна соответствовать тексту договора. Дополнительно нужно проверить наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) застройщика: они должны быть одинаковыми во всех документах.
Проектные документы и бумаги на строительство застройщик публикует на официальном сайте. Их копии можно запросить перед подписанием ДДУ.
Как проверить условия ДДУ. Условия договора нужно читать внимательно, особенно те, которые касаются передачи прав собственности и денег.
Информация, которая должна быть указана в ДДУ:
- строительный адрес дома;
- номер, этаж;
- общая площадь квартиры;
- кадастровый номер участка, на котором строят дом;
- планировка квартиры, высота потолков;
- срок сдачи дома в эксплуатацию – дата, когда клиент получит квартиру.
Также нужно обратить внимание на особые условия договора. Например, на ремонт в квартире или установку оборудования, если клиент обсуждал это с застройщиком и готов доплатить.
Перед подписанием договора нужно посмотреть на пункт, который касается выплаты компенсации при отклонении характеристик квартиры. Например, если площадь жилья будет больше той, которая заявлена в ДДУ.
Кроме характеристик квартиры, в договоре указывают срок гарантии. Минимальный – 5 лет. Если дом придет в аварийное состояние или наступят другие гарантийные случаи, застройщик обязан возместить убытки.
Также нужно проверить пункт, который касается ответственности компании за неисполнение обязательств. Как показывает практика, застройщики часто нарушают условия договора: затягивают со сроками, обманывают клиентов. Поэтому в договоре должен быть указан размер компенсации. Согласно изменениям от 01.01.2021 г., дольщик может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России за каждый просроченный день.
Пример. Квартира стоит 3 млн рублей. Дольщик получил ее на месяц позже, чем указано в договоре. По закону ему положена компенсация – 1/150 от стоимости квартиры за каждый день. В итоге дольщику заплатят 600 тыс. рублей.
Также нужно проверить человека, который подписывает договор. Если это руководитель компании, то все в порядке. Если другой человек (например, доверенное лицо), нужно уточнить, считается ли он сотрудником компании и есть ли у него право подписывать ДДУ.
Существенные условия договора долевого участия
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» определяет существенные условия договора – те, которым стоит уделить отдельное внимание. Так дольщик сможет защитить свои деньги и время.
Существенные условия ДДУ:
- Определение объекта долевого строительства.
- Срок передачи квартиры застройщиком.
- Стоимость квартиры, сроки и порядок оплаты.
- Гарантия.
- Способы исполнения компанией условий ДДУ – залог, страхование.
Объект долевого строительства. Предмет договора – квартира. В нем должна быть указана исчерпывающая информация: площадь, строительный номер, графический план, назначение помещения, расположение. Особенность долевого строительства в том, что клиент не может посмотреть квартиру сразу. Ему нужно дождаться, пока построят дом. Поэтому информация о квартире должна быть прописана максимально четко. Так дольщик сможет защитить свои права в суде, если застройщик попытается обмануть его.
Еще нужно обратить внимание на фактическую и проектную площади квартиры. Эта информация нужна для того, чтобы решить конфликт, который может возникнуть по вине застройщика. Если он увеличит площадь квартиры, дольщику придется доплатить.
Как показывает практика, судебные споры из-за площади квартиры встречаются часто. Строительные компании увеличивают площадь жилья на 10–15% процентов: из-за этого клиентам приходится доплачивать. Застройщикам это выгодно. Они строят не самые функциональные помещения (например, коридор или балкон) и требуют от клиентов доплату как за жилые комнаты. Поэтому при составлении ДДУ нужно добавить условие: «Отказ от исполнения условий договора при увеличении площади более чем на 5%».
Срок передачи квартиры. Он должен быть указан максимально четко, в идеале – с привязкой к конкретной дате. Например: «Объект должен быть передан участнику не позднее 15.10.2022 года» или «Объект должен быть передан участник не позднее IV квартала 2020 года».
Если срок передачи жилья указан четко, дольщик заранее будет знать, когда он сможет переехать в новую квартиру. К этому моменту можно запланировать ремонт. Если застройщик не достроит дом вовремя, ему придется платить неустойку.
Недобросовестные застройщики обманывают клиентов. Они указывают в договоре «размытую» дату. Делается это для того, чтобы не платить неустойку, если строительство затянется.
В этом случае в договоре пишут: «Объект должен быть передан участнику в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Когда введут дом в эксплуатацию – неясно. Это может занять неделю, год или даже десять лет – в зависимости от того, захочет ли этого застройщик.
Защитить права в суде не получится. Как показывает практика, суды некоторых российских регионов защищают сторону застройщика. Они говорят, что, согласно договору, дом обязательно введут в эксплуатацию. Поэтому компании не нужно платить неустойки.
Стоимость квартиры, сроки и порядок оплаты. Их указывают в ДДУ. Иногда в договор есть дополнительный пункт – порядок изменения цены. Например, если площадь квартиры получится больше той, что планировали.
В договоре должен быть указан порядок изменения цены. Застройщики часто составляют договор так, чтобы обмануть клиента: они пишут, что стоимость жилья меняется в одностороннем порядке, то есть по решению компании. Поэтому после ввода дома в эксплуатацию дольщику могут прислать чек с повышенной ценой – не той, которая указана в договоре.
Гарантия. Срок – от 5 лет. Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», гарантию можно только увеличивать.
Способы исполнения застройщиком обязательств по договору. Здесь указывается информация о страховке и залоге. Ее нужно перепроверить – возможно, мелким шрифтом написаны условия, с которыми дольщик не согласен.
Документы для заключения договора долевого участия
Перечень документов для заключения ДДУ определяет банк. Их количество зависит от ситуации: находится ли дольщик в браке, есть ли у него официальный доход и другие.
Например, если дольщик в браке, кроме основных документов, нужно согласие супруга. Если квартиру покупают оба супруга, потребуется свидетельство о регистрации брака или брачный договор. При наличии детей – документы, удостоверяющие их личность: паспорт или свидетельство о рождении.
Если квартиру покупают на материнский капитал, нужен сертификат и его реквизиты. А еще нужно получить согласие у органов опеки и попечительства. Они проверят, не нарушает ли такая покупка интересы и права детей.
При покупке жилья в ипотеку нужно больше всего документов. Среди них анкета, паспорта, свидетельства о браке или его расторжении, брачный контракт, трудовая книжка, справка 2-НДФЛ.
Порядок оформления и заключения ДДУ
Договор долевого участия составляют в письменной форме. Его подписывают обе стороны – застройщик и дольщик. Заверять договор у нотариуса не нужно.
ДДУ заключают после того, как застройщик получит право привлекать деньги клиентов на строительство. Если разрешения нет, действия компании считаются противозаконными: они нарушают закон № 214-ФЗ.
Подписание договора можно поручить представителю. Для этого нужно оформить доверенность. Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Чаще всего договор подписывают в офисе компании.
Если дольщик покупает квартиру в ипотеку, ему нужно дополнительно подписать с банком кредитный договор и договор ипотеки. Для этого квартиру бронируют (подписывают договор бронирования), а потом идут в банк и оформляют остальные документы.
Важно! Подписывать ДДУ «задним числом» опасно. Застройщики часто предлагают клиентам сделать так, чтобы сэкономить деньги. Это мошенники. Они заберут деньги и откажутся передавать права собственности на квартиру.
Согласно закону № 214-ФЗ, после заключения ДДУ регистрируют в Росреестре. К этому моменту должны быть собраны документы.
После регистрации дольщику выдают экземпляр ДДУ. Его нельзя терять.
Регистрация в Росреестре договора долевого участия
После оформления ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре. Это обязательно.
Договор долевого участия регистрируют в Росреестре, чтобы избежать мошенничества. Например, если застройщик захочет продать квартиру еще одному человеку. Он не сможет сделать это, если ДДУ на жилье зарегистрировано официально. Поэтому юристы не рекомендуют связываться с компаниями, которые препятствуют подписанию договора.
Чтобы зарегистрировать ДДУ, нужно встретиться с застройщиком, собрать документы и написать заявление. Сделать это в одиночку не получится.
Документы подаются личным визитом в МФЦ или с помощью специальных сервисов. Регистрация платная – сторонам нужно уплатить госпошлину: 3 тыс. рублей – для застройщика, 175 рублей – для дольщика.
Зарегистрировать ДДУ можно через специальные сервисы – с помощью электронной подписи. Так можно сэкономить 30% на госпошлине: застройщику придется заплатить 2100 рублей, дольщику – 122,5 рубля.
Документы для регистрации ДДУ дольщиком:
- заявление о регистрации ДДУ;
- паспорт дольщика;
- нотариальная доверенность, если документы подает представитель;
- оригинал ДДУ – не менее двух экземпляров;
- договор страхования – оригинал и копия;
- нотариально заверенное согласие супруга на заключение ДДУ – оригинал и копия;
- кредитный договор – оригинал и копия;
- документ об оплате застройщиком страховой премии – оригинал и копия.
Документы для регистрации ДДУ застройщиком:
- паспорт;
- оригинал ДДУ;
- проектная декларация;
- план дома;
- разрешение на строительство.
ДДУ регистрируют 9 дней. Когда договор зарегистрируют, на нем поставят подпись и печать регистратора. На обороте последней страницы – регистрационный штамп.
Если дольщик не разбирается в документах, он может перепроверить регистрацию. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ.
Как получить выписку:
- Написать заявление по образцу.
- Оплатить госпошлину – 200 рублей.
- Показать паспорт и ДДУ.
Дольщику выдадут сертификат выписки. Это официальный документ, который подтверждает, что договор прошел регистрацию.
Договор долевого участия подписывают участники долевого строительства. Это основной документ для заключения сделки. Перед подписанием договора нужно посмотреть на существенные условия: стоимость квартиры, сроки сдачи, определение объекта недвижимости, обязательства сторон и гарантию. Договор нужно регистрировать в Росреестре – это обязательно. Для регистрации застройщик встречается с клиентом, они вместе пишут заявления, подают документы и платят госпошлину.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.