Почему продавцы занижают стоимость?
Причина всегда одна - снизить налогооблагаемую базу после продажи квартиры.
Другими словами - уйти от налога на доходы физических лиц от продаже недвижимого имущества.
Сегодня это 13%.
Но сумма, с которой берется налог может быть разной.
Если вы получили квартиру в дар, по приватизации или по договору пожизненного содержания, то тогда это будет
сумма в ДКП минус 1 000 000 рублей налогового вычета
Если вы покупали квартиру, то тогда это будет
сумма в ДКП минус сумма подтвержденных расходов на приобретение вами этого объекта недвижимости.
Как правило это цена покупки и стоимость ремонта (если вы покупали новостройку)
Если же вы сумма подтвержденных расходов меньше миллиона, то разумно заявить именно сумму налогового вычета в 1 миллион рублей.
Чтобы не платить налог, надо владеть имуществом 3 или 5 лет. Все подробности можно найти на официальном сайте ФНС РФ (ссылка будет внизу)
Искренне рекомендую пользовать именно сайтом ФНС, когда речь заходит о налогах и льготах. Иногда на сторонних сайтах (и вполне себе «серьезных») пишут такую дичь, что хочется плакать и смеяться одновременно.
Итак, налог надо платить. Но не хочется.
И чтобы его не платить, надо уменьшить сумму продажи. Логично же?!
Но получить хочется всю сумму за продажу квартиры.
Поэтому надо убедить покупателя (и банк, если покупка с помощью ипотечного кредита), чтобы в ДКП написать сумму меньше чем будет заплачена на самом деле.
И, как правило, здесь возникает логичный и важный вопрос:
«А зачем все это покупателю?»
Продавцу понятно - он платит меньше или вовсе не платит налог с продажи. А покупателю?
Мало того, что ему вернется случае проблем с квартирой и прав на нее лишь то, что предусмотрено ДКП.
Так он еще и при последующей продаже не сможет заявить реальную сумму покупки (если придется платить налог после продажи квартиры).
Единственный доводом для покупателя может выступать лишь сам факт приобретения недвижимости.
То есть квартира должна им настолько понравиться, что он будет готов согласиться за эту затею.
А ведь еще надо как-то зафиксировать разница между реальной суммой покупки и той, что будет указана в ДКП.
Тут пока есть только один работающий вариант - расписка продавца квартиры на разницу реальной суммы покупки и указанной в договоре.
Но эта расписка, как бы не убежал продавец или его агент, далек оне всегда будет иметь вес в суде.
Да и сам факт наличия такой расписки доказывает, что стороны решили предоставит недостоверные сведения для гос органов.
Этот момент недооценивают многие покупатели и продавцы квартир. Почему многие уверены, что налоговая «никогда не узнает».
Узнает.
Особенно если продавец будет платит налог с продажи (уменьшенный). Можно попасть на проверку сделки и если цена будет ниже цены аналогов, то инспектор может пригласить покупателя и продавца для беседы. Каждого по отдельности.
Это не такое же и редкое явление. Особенно когда «казна пуста».
Надо ли эти хлопоты покупателю? Вопрос риторический.
Для большинства покупателей - точно нет. Все-таки по-настоящему уникальных или особенных квартир на вторичном рынке не так уж много. И решать за свой счет проблемы продавца квартиры часто не имеет никакого смысла.
_______________________
Занижение цены, даже если оно бывает очень часто, - не более чем попытка одной из сторон уйти от оплаты налогов. Что создает неудобства для другой стороны.
Понимаю, что платить налоги не есть модно, но все же фраза «Заплати налоги и спи спокойно» все еще актуальна. Особенно при продаже квартиры.
_______________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» статьи о недвижимости, работе риэлторов и тенденциях рынка недвижимости появляются быстрее. Плюс – рубрика «квартира утром» - пословицы и поговорки про и о недвижимости к вашему завтраку. Подписывайтесь !
#квартира #недвижимость #покупка квартиры #продажа квартиры #купить квартиру #продать квартиру #налоги #ФНС РФ