ГОТОВЫ ЛИ ВЫ ПЛАТИТЬ СПЕЦИАЛИСТУ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗА ПОДБОР ВАРИАНТОВ?
Самая непродуктивная, не любимая мною работа. Сидеть мониторить объекты, просматривать не всегда внятные фото, читать не информативные тексты рекламы. После звонить и выяснять, что не все так, как написано, потому что на самом деле квартира не в чистой продаже, но продавцы в поиске. Что отличному ремонту, как минимум 15 лет. Почему нет фото санузлов? Просто денег на это не хватило, поэтому в жилых помещениях и на кухне типа Евро, а санузлы - середина прошлого века, вот и не фотографировали, чтобы не портить красивую картинку.
Сегодня пришло сообщение от бывших клиентов. Может бывших и не бывает, но с этой семьей сегодня закрыла гештальт навсегда. По крайней мере надеюсь, что они поняли меня, обращаться не будут. Причина – очень в тему. Поэтому и родилась статья.
В 2018 году обратились они ко мне с продажей своей дачи. Уже писала эту историю ранее, поэтому коротко.
Изначально люди продавали сами. Стоимость завысили до беспредела. За полгода самостоятельной продажи, потратили не мало времени и нервов на показы и споры с Интересантами. В итоге выдохлись, обратились по рекомендации ко мне. Все организовала быстро с растяжками, красивым рекламным текстом и прекрасными фото с квадрокоптера. Внутри конечно фотограф отснял, как положено. Поставила предложение в Спецпозиции за свой счет. Начались активные показы. От количества показов клиенты слегка офигели.
- Марина, почему? Откуда столько людей? Мы же тоже делали рекламу? Вот ваши приезжают, не задают тупых вопросов, обо всем осведомлены заранее.
- Во-первых, мы с вами поставили более продаваемую стоимость.
Во-вторых, текст и фото реальные. С высоты птичьего полета видны окружающие вас дома, то что озеро рядом, лес, сам дом и его территория.
В-третьих, заранее уточняю у Интересантов цель и задачу покупки дачи. С одной стороны, ваш дом подходит для круглогодичного проживания. С другой стороны, расположен в садовом товариществе – значит нельзя сделать постоянную регистрацию, поликлиники, детские садики, школы – все много сложней, хотя и это решаемо.
Дачу продали. Все сроки выдержали. Покупатель мне честно сказала, что продавцы планировали меня кинуть, предложили устроить междусобойчик. Спасибо, не согласилась.
Для меня было ожидаемо, что клиенты хотят обмануть, потому что на воротах и калитке написали свой номер телефона большими цифрами. Это для тех, кто увидит на въезде в садовое товарищество растяжку о продаже через агентство недвижимости - дом стоит на горе, виден всем. Заинтересуются, подойдут к калитке, а там номер собственника.
Welcome!!! Ну ее нафиг эту Марину.
Прошло время, клиенты опять обратились ко мне со своей продажей 4-й квартиры в ближайшем пригороде Минска. Долго упиралась, не хотела, убедили, поехала. Провела консультацию. Семейство было нежным, хоть к ране прикладывай. Договорились на договор. Первый раз не приехали, типа заболели. С агентством, что продавало квартиру до того, как обратились ко мне, договор не расторгли.
- Ну и ладно, - решила я. Забыть.
Второй раз, за 15 минут до встречи неожиданно сломалась машина.
Лечите машину. Занимайтесь продажей сами. Выкинула их из головы. Было бы о ком думать.
Через год моя клиентка, которой продавала квартиру с одновременной покупкой большей площади. Выбирая себе варианты, высылает мне ссылку на ту самую квартиру. Продавало уже другое агентство. При чем по той же стоимости, что я настаивала. Ну и фиг с ними.
Сегодня прилетает сообщение в Вайбер.
- Марина, приветствую. Мы продали свою квартиру САМИ!!!
– Да неужели? Все-таки добились своего и кинули агентство, - подумала я, но промолчала.
- Вот сейчас у нас есть деньги, хотим обратится к вам за помощью подобрать встречный вариант. И пишут свои пожелания.
Я ошалела от наглости человека, ответила.
- Артур, поздравляю с удачной Самостоятельной продажей. Раз вам удалось так лихо продать, то сами и найдете.
Бесплатно никто не нанимался с ними работать.
- Марина, это ведь ваша работа помогать клиенту, когда к вам обращаются. Вы не можете нам отказать.
После длительной переписки, когда человек не принимает отказ, выяснилось, что пять агентов уже подбирают и высылают ему предложения вариантов квартир.
После длительной переписки, когда человек не принимает отказ, выяснилось, что пять агентов уже подбирают и высылают ему предложения вариантов квартир. А вот я, такая наглая, отказываю в профессиональной помощи. Как чай пить с бутербродом, так я согласилась – это когда приехала зимой, в холод к ним за город на консультацию. Мне прям сразу этот бутерброд стал колом.
И я подумала, насколько же белорусы не уважают чужой труд, используют в свою пользу и уходят не заплатив. Или бутерброд - это бартерная сделка?
Над этим надо еще поразмышлять.
И таких ведь людей не мало. Сначала просят, уговаривают, горы золотые обещают, даже договор на подбор вариантов готовы заключить и оплатить по факту сделки. В результате, ни договора, ни сделки. Редкие клиенты оплачивают работу при подборе. Чаще, уходят, получив информацию, бесплатную консультацию и море ссылок на предложения. Уходят даже не сказав Спасибо. Именно поэтому не занимаюсь подбором вариантов, не трачу личное и рабочее время на бесполезную работу.
Хотя мне есть что рассказать, чем помочь, решить юридические вопросы, закрыть сделку. Но не бесплатно, не за бутерброд с колбасой, которую давно уже не ем. Только если из вежливости, чтобы не обидеть хозяев.
Мой друг и коллега Андрей, много лет меня убеждал в обратном. Что подбор приносит много позитива, именно в этой услуге мы можем проявить свои знания, опыт, профессионализм. Потому что именно здесь много вопросов и косяков. И даже когда продает агентство не факт, что не будет скрытых подводных ям и валунов. Ежели не задавать правильные вопросы, не получите полную информацию о причинах продажи и предстоящих условиях.
На одном из форумов, зацепилась словами о предстоящей покупке квартиры в Минске для дочери. Светлана живет в далеком пригороде, искала для дочери 1-ю квартиру в центре. Нашла, но ее никак не мог агент показать. Все время что-то мешало. Выяснилось, что в квартире живут квартиранты и разрешают ее показывать только 1 раз в неделю по пятницам. В пятницу квартиранты уехали и показ перенесли на понедельник. При этом реклама на сайтах уже была снята, что само по себе подозрительно. Зачем удалять рекламу если она не продана. У меня только одно предположение - у агентства закончился договор с собственником и тот решил не продлевать. Или передумали продавать, но агент делает последнее усилие уговорить продавца не расторгать договор.
Опять же по словам агента на квартиру много претендентов на покупку. При этом ее еще никто из них не видел. Я посмотрела историю продажи - 2 месяца. Странно, что не продана если такой ажиотаж.
Светлане квартира понравилась по фото, решила ехать с задатком сразу. Чего время зря тратить. Тем более, что на квартиру еще 7 желающих, никто не торгуется. Изначально квартира была в чистой продаже - так утверждала реклама и агент по телефону.
Квартиранты, снимающие ее по договору, не хотели расторгать его раньше времени. Поэтому покупатель должен быть к этому готов. Светлану устраивало такое положение. Даже планировала с ними продлить договор еще на месяц-два.
Когда появился потенциальный покупатель, оказалось, что собственник передумал продавать с условием чистой продажи. Решил подписать предварительный договор, взять аванс и полгода-год искать себе встречный вариант – двухкомнатную квартиру.
Светлану такой поворот событий поверг в недоумение. Как так? Она дает аванс, там живет квартирант, хозяин получает за аренду деньги, квартиру возможно купит через полгода-год. А может вообще хозяину ничего не понравится, и он передумает продавать. Конечно аванс вернут в полном объеме, но Светлана теряет время, потому что будет привязана договором со сроками и не сможет его заранее расторгнуть, иначе потеряет аванс в эквиваленте двух тысяч американских золотых.
Хитро придумали? А ведь пока я не стала ей задавать правильные вопросы, она даже не задумывалась об этом. Ведь продает агентство, все по чесноку.
ДОЛГИ КРЕДИТЫ ПРИВАТИЗАЦИЯ
- Марина, мы нашли квартиру. Ту самую Мечту! - и скидывают ссылку.
Смотрю все хорошо, читаю текст - идеально. Договариваюсь смотреть - у агента голос не радостный.
Приходим, все отлично. По факту - квартира в кредите - нет денег погасить. Либо второй вариант - не завершена приватизация, с деньгами та же ситуация. Клиент пляшет тарантеллу от радости.
- Вот она моя ненаглядная, хочу не могу, плевать готов платить!!! Марина, ну вы же квартиру проверите, все сами сделаете, вы же умница-разумница, все знаете и умеете. Вы обещаете сделать так, чтобы нас не кинули?
- Квартира не в собственности продавцов. Она в залоге у банка или Исполкома. Ее еще надо выкупить, погасив долги. И долги будут гасить вашими же деньгами. Вы готовы рисковать?
А в ответ широкого открытые глаза, в них плещется растерянность и неуверенность, расстройство и надежда - все одновременно.
*?* ЧТО такое покупка, когда у продаваемой квартиры не завершена приватизация, не погашен кредит, ипотечный или лизинговый, а уж тем более льготный и у продавцов нет денег на это?
Собственник планирует закрыть финансовую дыру деньгами покупателей. Риски? Еще те. Однако почему-то редко кто об этом думает, особенно, когда квартира нравится. А продавец душка, ему хочется верить. Агент же уверяет вас, что все будет супер! Ему то может и супер, ведь никакой ответственности не несет, если продавец закроет кредит или погасит приватизацию деньгами покупателя и передумает продавать.
Еще терпимо, когда все можно решить в течении одного дня. Но льготный кредит - это как минимум месяц до самой сделки. Погасить кредит, дождаться письма из банка, снять запрет, получить новое Свидетельство о государственной регистрации, подать документы на Исполком, как минимум 2 недели, после неделя пока получишь решение, в БТИ снять очередной запрет и сделка. Не пишу уже о том, что льготную квартиру можно продать, только при условии
№1 - Смерть собственника
*!* Смерть нельзя просто организовать. Она или есть, или человек жив.
№2 - Улучшение жилищных условий - увеличение площади
*!* Самое реальное условие, если не пытаться продать 100 кв м и покупать меньшей площади. Специалисты начнут спорить - можно. Соглашусь, но не всегда проходит. Официально - не прокатит.
№3 - Развод и разъезд
*!* Реально в случае настоящего развода. Иначе трудо- и временно- затратно, ежели начинать развод для того, чтобы все-таки продать.
№4 - Переезд в другое место жительства
*!* Максимально сложно. Необходимо собрать много документов, подтверждающих ваш переезд. А именно - предоставить, что у вас есть собственность там или предварительный договор на покупку недвижимости. Справки из школы и детского садика куда планируете оформить детей или они уже их посещают. Справку с работы куда вы трудоустроились. Это список-минимум, который мне дали во Фрунзенском исполкоме, когда я обратилась по просьбе своих клиентов, уехавших жить в Питер. Хотя думаю, что в этом случае все рассматривается индивидуально.
*!* Иные условия. Есть такая статья. Но это практически нереально, потому что абстрактно. Может прокатить если собственник тяжело болен – нужна история болезни, подтверждение лечащих врачей, эпикриз. Потеря кормильца, а у вас много детей, нет работы, вы инвалид, потеря трудоспособности и все такое.
Так вот! Вы погасили кредит, Исполком по какой-то причине отказал. Денег нет - они потрачены. Квартиру продать - купить нет возможности. Суд тоже ничем вам не поможет. Риски? Еще какие.
Приватизация, как минимум неделя, а то и две. За это время много чего может случится.
В свое время, гасила все долги моих клиентов-продавцов, своими деньгами. Знаю, чем это чревато.
Вы гасите ипотечный кредит, лизинг или приватизацию. Продавец не планирует вас обмануть, просто заболел, попал в больницу с тяжелыми осложнениями, случилась авария, ехал в лифте от перепада давления поднялось давление, в итоге инсульт или инфаркт.
Человек не умер, но и не может подписать договор купли-продажи. Признан недееспособным или временно недееспособным. Вам то без разницы - деньги не вернуть, квартиру не купить.
ИСТОРИЯ
Все правда и только правда.
«Жизнь штука странная - сначала манит, помогает, стелет ровную дорогу, по которой бежишь и радуешься жизни. Нос по ветру, глаза блестят, под ноги уже не смотришь, а после неожиданно спотыкаешься и падаешь в бездну. Ну и на кого здесь кивать? На себя самонадеянно забывшего, что даже в самом идеальном месте можно оступится и упасть.» (Марина Гордейчик «Мои перелетные мысли»)
Продавала квартиру. Три собственника - участники приватизации.
Продавали долго и нудно. Много показов, сумму за квартиру предлагали много меньше реально необходимой. Стоимость была рыночной, состояние, местоположение все соответствовало. Не продавалась. Когда нервы от бесконечного потока показов уже были на пределе, вдруг нарисовался покупатель. Готов был заплатить заявленную сумму. Условие - быстрое освобождение. Отлично. Начали.
Сразу после предварительного договора, поехала с Евгением в банк и внесла в эквиваленте 5000$ на погашение приватизации. Накануне оформили у нотариуса доверенность на мое имя, на решение всех вопросов. Это было 31 мая - впереди большие выходные.
3 мая мне позвонила сестра Евгения и сказала, что произошла авария. Женя возвращался домой с работы на мотоцикле, неожиданно его затянуло под проезжающую рядом Бетономешалку. В итоге тяжелые травмы и кома. Когда я это услышала, тоже временно впала в коматозное состояние.
Во-первых, Женя – высокий, красивый молодой человек. Заботливый сын и брат. Вселенная наградила прекрасным характером. Мне было искренне жалко парня. Но для меня….
Ладно умер - это полгода, наследство и продажа. В случае комы – человек, не жив ни мертв. Сколько времени пролежит, никто не знает. Ни продать, ни вернуть деньги. Мне повезло. Через 5 дней Женя вышел из комы, он перенес несколько тяжелых операций и когда врач сказал, что у нас 1 день, а после опять операции, быстро организовала нотариуса. Приехали в больницу, он дал 2 согласия, как участник приватизации и как зарегистрированный в квартире на продажу, доверенность на решение всех последующих вопросов, после чего сделка прошла успешно. Вложенные деньги я забрала, выдохнула, решила больше не рисковать.
Так это я свои закладывала, но вот клиентов, да еще когда не знакома с продавцами…. Не уверена.
ПОКУПКА С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА
Не один раз объясняла Интересантам, что такое покупка с рассрочками платежей. Какие в этом варианте подводные камни.
При покупке с рассрочкой платежа, переход права собственности, происходит только после полного расчета. Когда подписан Акт приемки передачи. То есть Свидетельство о государственной регистрации покупатель получит полностью расплатившись. Только тогда сможет оформить на себя лицевой счет, зарегистрироваться в квартире, считать себя собственником. Что же в этом плохого? Подумаешь не сразу, так через год или два. Ведь буду же жить в квартире, оплачивать коммуналку, делать неспешна ремонт в случае необходимости. Так-то оно так. Это в случае если с Собственником ничего не случится или с самим Покупателем.
^*^ Смерть, тяжелая болезнь, неожиданная кома, потеря дохода, на который все надежды. В случае смерти Собственника его недвижимость становится наследственной. И далеко не вашей. Нет — в наследство вы никак не вступите. А наследники вам ничего не продавали и у вас денег не брали. Договор купли-продажи, заключенный между вами и умершим, считается неисполненным до конца и не действительным.
^*^ В случае вашей смерти, если вы оформляли квартиру на свое имя, ваши близкие квартиру обязаны покинуть, так как больше нет лица, оформившего договор. Единственный шанс — суд. Ежели вторая сторона не против этого.
^*^ Человек не умер, но и не может подписать договор купли-продажи. Признан недееспособным или временно недееспособным. Вам то его состояние без разницы, но деньги не вернуть, квартиру не купить.
Так к чему пишу все эти страшилки? Ведь такое может и не произойти, можно все риски прописать в договоре. Как-то прочла консультативную статью от одного АН, про то, что все риски можно прописать в предварительном договоре. Прописать можно. Однако никто не несет ответственности за случившиеся, потому что это является форс-мажорным обстоятельством, независимым ни от кого. Поэтому ежели такое случится, вам будет без разницы прописывали условия или нет.
Допустим оформить доверенность у нотариуса на супругу, брата, сестру, совершеннолетнего сына или дочь: «В случае моей неожиданной смерти или комы, спонтанной недееспособности, доверяю продать квартиру, расположенную по адресу г.Менск ул. Труляля, дом 17 кв 71».
Правда я не совсем уверена, что такую доверенность нотариус составит и удостоверит своей подписью, но даже если чисто гипотетически да, то согласится ли продавец поставить свою подпись под этим документом?
Я бы не согласилась заранее себя похоронить, увидеть недееспособной даже временно, вот просто так чисто гипотетически.
Поэтому покупая недвижимость, неплохо взять себе в консультанты хорошего Специалиста, который придаст вам уверенности при выборе и покупке. И совсем не обязательно, что этот человек будет сидеть сутками и мониторить рынок, чтобы подобрать квартиру. Важней, когда вы сами выберете то, что вам понравится по фото, местоположению, может у вас будут какие-то особенные пожелания - плита газовая или только электрическая, определенный этаж, сторона света, особенная гимназия или детский садик, и т.д.
Скинете ссылки на эти объекты, специалист же их просмотрит, оставит комментарий по каждому предложению, поговорит с агентом - представителем продавца или собственником, выяснит нюансы, договорится на просмотр.
Многие любят просто кататься по городу, тратить свое и чужое время, и пока занимаются этаким туризмом - мазохизмом теряют реально хорошие предложения. Именно специалист оградит вас от пустой потери времени, усталости, растраченных иллюзий. Посмотрев с вами пару квартир (домов), которые заранее внимательно изучил - посмотрел рекламу, историю продажи - как давно выставлено предложение, что происходило со стоимостью повышали или понижали, он поймет, чего на самом деле вы хотите. На показе достаточно увидеть двор, подъезд, лифт, тамбур и саму квартиру, поговорить с собственником или его представителем, задать неудобные вопросы, услышать ответы и уже понять подходит клиенту или не совсем. Дать пару рекомендаций для подумать.
Именно в этом заключается основная работа Специалиста - профессиональная консультация, понимание реальности сделки. Стоит или нет этот объект вашего внимания. А сидеть, выбирать все подряд лишь бы больше скинуть ссылок, пялится на картинки я обычно оставляю тем у кого-либо нет работы, либо стажерам. Ведь на чем-то надо учится и набивать шишки. Потому что из 100% - 90% - это зря потраченное время. А мое время - это уравнение:
10 лет опыта Х (интуиция + практика) = сделка, соответственно деньги. А для Покупателя - покупка недвижимости, за которую вы платите своими, порой с трудом собранными деньгами, причем немалыми.
Удачной покупки, уважаемые клиенты!!!
Благодарю всех, кто прочел, поставил лайк, оставил отзыв, написал комментарий.
С уважением! Как всегда, ваша Маша. Никак не Риелтор, но Специалист в сфере продаж недвижимости Марина Гордейчик.
28.06.2022 г.