Для того, чтобы стать полноправным собственником объекта недвижимого имущества необходимо зарегистрировать свое право в установленном законодательством порядке. Процедура представляет собой формальность, но как показывает практика, при осуществлении регистрации недвижимости возникает огромное количество вопросов и ситуации, которые не являются стандартными. Итак, давайте разбираться!
Правовое регулирование
Порядок действий и список документов, которые надлежит представить в регистрирующий орган, определен положениями ФЗ № 218 от 13.07.2015, а также нормами ГК РФ, ЗК РФ, ГрРФ. Ранее регистрация осуществлялась в соответствии с ФЗ № 122 от 21.07.1997.
Исходя из положений НПА, государственная регистрация права собственности представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Так, государственной регистрации права собственности на недвижимость является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, регистрации подлежит права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст.ст. 130 – 133.1 и 164 ГК РФ. Возникает право собственности только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Документы, подтверждающие регистрацию права
Ранее выдавались свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость, которые печатались на ценной бумаге. Затем выдача осуществлялась на обычной бумаге и с 15.07.2016 результатом регистрации права собственности является выписка из ЕГРН, а также копия договора, например купли-продажи, с оттисками печатей регистрирующего органа (Росреестра).
В случае отсутствия либо утери, выписку из ЕГРН можно заказать как на бумажном носителе, так и в электронном виде после предварительной оплаты государственной пошлины. Также, заказать и получить выписку в электронном виде можно не отходя от рабочего компьютера с помощь официального сайта Росреестра – https://rosreestr.gov.ru/site/, в разделе «Электронные услуги и сервисы».
Документы на государственную регистрацию права собственности на недвижимость представляют в регистрирующий орган обе стороны договора. Это правило не распространяется на сделки, которые удостоверены нотариально. В этом случае заявление может подать как одна из сторон договора, так и нотариус, удостоверивший его, или его работник.
В случае отсутствия прежнего владельца объекта недвижимости либо отсутствия сведений в ЕГРН об объекте недвижимости, регистрация осуществляется на основании судебного акта, например, решение о признании права собственности на объект недвижимости. На решении должны быть проставлены оттиски печати суда, а также о дате вступления в законную силу.
Основание для регистрации права
Государственный регистратор осуществляет регистрацию на основании заявления о государственной регистрации, представленного договора, а также в определенных случаях на основании решения суда. При этом к данным документам должны прилагаться в обязательном порядке доказательства оплаты государственной пошлины и проведенные между сторонами расчеты, в случае возмездного приобретения недвижимости. На свое усмотрение, заявитель может приложить к пакету документов:
- кадастровый и технический паспорт;
- технический план;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Однако, в случае «осложнения» сделки дополнительными обстоятельствами, потребуется дополнительные документы, например, закладная и перечисленные в ней документы, в качестве приложения, если оформляется договор ипотеки и др.
Процедура регистрации
1. Подготовка документов в регистрирующий орган
Стандартный пакет документов для регистрации права собственности на объект недвижимости состоит из:
- заявления о регистрации права собственности на недвижимость;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя, либо доверенность, если документы подаются через представителя;
- учредительные документы юридического лица (если стороной сделки является организация);
- квитанция об оплате госпошлины (за регистрацию права собственности на недвижимость необходимо уплатить государственную пошлину в размере 2 000 рублей для физических лиц, 22 000 рублей для юридических лиц.
Пошлина при регистрации права собственности на земельный участок составляет 350 рублей (а при регистрации доли в праве собственности – 100 рублей). Если недвижимость приобретается в долевую собственность физических лиц на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, то госпошлину уплачивает каждый собственник в размере 2 000 рублей, умноженных на размер доли в праве собственности, т.е. пошлина делится между всеми сособственниками. При госрегистрации доли в праве общей долевой собственности, не связанной с регистрации права на недвижимость (например, при наследовании) и осуществляемой по желанию собственника, уплачивается каждым из сособственников в размере 2 000 рублей).
В зависимости от вида заключаемой сделки, пакет документов, необходимый для направления в регистрирующий орган, будет отличаться.
Купля-продажа недвижимости:
- договор купли-продажи (количество экземпляров по количеству сторон в договоре и еще один экземпляр для Росреестра);
- акт приема-передачи (количество экземпляров по количеству сторон в договоре и еще один экземпляр для Росреестра);
- нотариально заверенное заявление супруга/супруги о согласии на проведение сделки с недвижимостью, если отчуждается недвижимость, находящаяся в общей совместной собственности супругов; если имущество не является совместно нажитым, документ, подтверждающий этот факт (например, брачный договор, решение о разделе имущества супругов, свидетельство о наследовании);
- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника;
- документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей;
- письменное согласие залогодержателя, если имущество находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке;
- отказ других собственников от преимущественного права покупки либо подтверждение, что продавец заблаговременно известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее;
- кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы указанные приложением в закладной;
- документ об оплате стоимости недвижимости продавцу.
Наследование недвижимости:
- свидетельство о праве на наследство;
- нотариальное соглашение о разделе наследства, если оно заключалось между наследниками;
- вступившее в законную силу решение суда о восстановлении срока для принятия наследства и признании принявшим наследство, либо о признании права собственности на имущество.
2. Направление документов на регистрацию
В настоящее время регистрацией права собственности занимается Росреестр. Тем не менее, законодательством предусмотрено несколько способов подачи документов на регистрацию права собственности на объект недвижимости:
- лично либо через представителя в отделения МФЦ или Росреестра, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, с описью вложения и уведомлением о вручении. При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
- в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра. Документы, представляемые в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя. Кроме того, существует возможность о заключении договора для осуществления электронной регистрации права собственности на объект недвижимости за дополнительную плату (например, https://onreg.domclick.ru/).
3. Получение выписки из ЕГРН
Процедура регистрации права собственности на объект недвижимости завершается выдачей выписки из ЕГРН.
Срок государственной регистрации права составляет 7 рабочих дней со дня приема заявления и вышеперечисленных документов. Если документы подаются через отделения МФЦ, то срок регистрации увеличивается до 9 рабочих дней. Течение срока начинается со следующего дня после приема документов.
Следует отметить, что для получения выписки из ЕГРН не обязательно посещать отделения МФЦ или Росреестра. Документ может быть отправлен по почте на бумажном носителе, либо в электронном виде.
Бывают случаи, когда по определенным обстоятельствам регистрация не может быть осуществлена и регистрирующим органом принимается решение о приостановлении государственной регистрации, о чем заявителю направляется соответствующее уведомление (например, при отсутствии необходимых документов). Срок приостановки составляет три месяца с момента принятия решения. Заявителю необходимо представить недостающие документы для завершения процедуры регистрации. После дополнительного представления документов, срок рассмотрения составляет 5 рабочих дней.
В случае несогласия с принятым решением Росреестра, следует обжаловать его в судебном порядке.
Ответственность за отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости
Необходимо помнить, что регистрация права собственности на объект недвижимости носит заявительный характер, и ответственность за неисполнение данной обязанности отсутствует. Однако, если отсутствие регистрации привело к нарушению иных норм законодательства, то лицо подлежит ответственности. Например, состав административного правонарушения, предусмотренный ст. 19.2 КоАП РФ, влечет ответственность в виде штрафа за уклонение от уплаты налогов, ввиду отсутствия государственной регистрации прав на недвижимость.
Подводя итоги, следует отметить, что с учетом принятых карантийных мер и установления режима повышенной готовности, процедура регистрации права собственности на объект недвижимости была «облегчена» и стала более удобной, в случае осуществления регистрации сделки в электронном виде. Однако, правильность заполнения и представления документов в регистрирующий орган осталась в приоритете.
Было ли для Вас полезно узнать о порядке регистрации недвижимости?