И всё же, если целью является пассивный доход, рассматривайте покупку апартаментов.
Почему?
Стоимость на 20-25 % ниже, чем на аналогичные лоты со статусом жилой недвижимости.
Сервис для жильцов, предоставляемый в апарт-отелях, несоизмеримо выше.
Беспроблемная сдача посуточно, которая может давать регулярный доход до 110% годовых.
Возможность сдавать через Управляющую Компанию, которая будет иметь свой фиксированный %, поэтому являться вашим союзником в борьбе за доход.
Локация - один из ключевых моментов в выборе объекта, с этим нельзя ошибиться.
Рассматривайте целевую аудиторию арендаторов. Кто у вас будет останавливаться?
Для примера, рассмотрим покупку студии в строящемся апарт-отеле.
Объект класса Бизнес, ввод в эксплуатацию 1 квартал 2024 год.
Стоимость студии 19,3 м.кв. = 6 000 000 рублей (черновая отделка).
Расположение - ЦАО г. Москвы.
Концепция апарт отеля – уникальный проект, объединяющий апартаменты и спорт.
На благоустроенной территории будут построены современные здания для проживания, спортивный центр и физкультурно-оздоровительный комплекс, включающий ледовые арены.
Здания переменной этажности – от 4 до 21 этажей.
Центральное лобби – атриум холл с мини садом, лаунж зона.
Во внутреннем дворе – патио, открытый кинотеатр, зоны отдыха, ландшафтный парк.
На территории – зона для занятия йогой, игры в мини-футбол, стритбольные площадки, беговые дорожки.
В спортивном комплексе – ледовые арены, сквош-площадки, хореографический и многофункциональные залы.
Естественно коммерческие площади, кафе, рестораны, подземный и наземный паркинг.
Внутреннее пространство защищено от посторонних визитов.
Для проживающих предусмотрен сервис размещения, обслуживания, бронирования, круглосуточный ресепшн.
На мой взгляд, комплектация очень достойная и арендаторам будет максимально комфортно.
Рассчитаем инвестиционную привлекательность объекта при сдаче студии в длительную аренду.
Водные данные:
Цена студии = 6 000 000 рублей
Ремонт/оборудование = 1 500 000 рублей
Арендная плата = 60 000 рублей/месяц
Применим формулу расчета доходности инвестиций, чтобы рассчитать годовой показатель:
720 000 рублей (годовой доход от аренды) / 7 500 000 рублей (вложения)* 100% = 9,6% годовых.
Мы не учли налоги, оплату коммунальных платежей, возможный «простой» без арендатора.
Рассчитаем инвестиционную привлекательность объекта при сдаче студии в посуточную аренду.
Цена студии = 6 000 000 рублей
Ремонт/оборудование = 1 500 000 рублей
Арендная плата = 5 000 рублей/сутки
5 000 р.*365 д./7 500 000 р.*100% = 24,3% годовых. Уже повеселее, но мы опять таки не учли налоги, оплату коммунальных платежей, возможный «простой» без арендатора.
Акцентирую внимание на то, что данный объект мы покупаем не на котловане (цена могла быть ниже).
Для сравнения приведу реальный пример рентабельности сдачи в аренду имеющейся у собственника квартиры в Москве.
Вводные данные:
Стоимость объекта по оценке Циан – 24 000 000
Доп. расход (коммунальные платежи 6500 р/мес., налог от сдачи в аренду 3 200 р/мес., налог на недвижимость 12 000/год) = 128 400 р/год
Арендная плата 80 000 рублей/месяц
960 000 р. / 24 000 000 р. * 100% = 4 % годовых (если вычесть расходы будет совсем грустно)
Расчет при вычете расходов
831 600 р./ 24 000 000 * 100% = 3,45 % годовых.
По моему, покупка апартаментов с целью последующей сдачи в аренду гораздо выгодней, чем инвестиции в жилой фонд.