📅Месяц четвертый - полёт нормальный🛩, но дна не видать! Хочется порадоваться, правда как-то не могу себя заставить, но, давайте по порядку:
Что происходит с недвижимостью Краснодара и Краснодарского края сегодня?
Друзья, как всегда, если ещё не подписаны, вот здесь новости выходят на день раньше. Жду Вас. Сегодня там вышла аналитика по ценам на вторичку, здесь появится только завтра.
Ладно, лирика это всё, давайте о ситуации в недвижимости на юге и около неё, о первых пострадавших от сегодняшней реальности и коротко небольшой прогноз. Итак:
Нет инвесторам в краснодарские квартиры!
1️⃣Квартирные инвесторы уходят с рынка Краснодарского края. На сегодняшний день мы видим, что только каждая 20-я квартира покупается как инвестиция(к примеру ещё год назад - это была каждая вторая).
А ведь пару лет назад даже в отделе продаж застройщика могли просто "послать" инвестора, который хотел скидку в 2% при покупке двух квартир) Наверное сегодня офисы продаж вспоминают это время с ностальгией?
Застройщики продолжают ждать очередей из клиентов, надеясь, что ипотека в 7% восстановит прежний объём рынка, надеяться на то, что эскроу откроют или на то, что вдруг с неба спустится ангел и решит все их проблемы.
Ради справедливости нужно сказать, что спрос на новостройки действительно немного оживился по сравнению с маем 2022 и застройщики даже смогли поднять цены со 114 000 за метр до 116 000 за метр, вот только сравнивать нужно не с маем 2022, а с ноябрём 2020 года, тогда спрос был достаточным(цена была идеальной, чтобы вкладываться и составляла 72 000 рублей в среднем по рынку, чтобы появились инвесторы, с помощью которых и поддерживался баланс...
Коттеджники Краснодарского края начинают сворачивать бизнес!
2️⃣Одними из первых пострадавших от всей этой ситуации стали коттеджники(те, кто самостоятельно занимался малоэтажным строительством. С марта цены на новые коттеджи в пригороде Краснодара и станицах второго диаметра потеряли в стоимости более 25%. Сейчас скинуть миллион на коттедже - не составляет никаких проблем. При этом, конечно, есть и те, кто пытается делать "хорошую мину" - поднимая цену, ссылаясь на то, что строительные материалы дорожают.
Есть и те, у кого во дворах уже растёт многолетняя трава, но они не оставляют надежды продать это в три дорога, но, посмотрим...
С одной стороны жалко людей, это бизнес, на котором жили целые семьи, с другой - себестоимость стройки коттеджа со всеми коммуникациями на февраль 2022 составляла менее 30 000 рублей и это в "Золотом диаметре", так что падать есть куда.
Объекты по 2,5 миллиона стали появляться чаще!
3️⃣Стали появляться объекты по 2,5 миллиона, на которые уже можно смотреть без слёз. Пока не в ближних станицах, но сам факт жилых домов по этим ценам не может не радовать. Ещё год назад такие объекты уходили за неделю.
Причина простая - квартиры становятся доступнее, инвесторы распродают свои запасы, цены на рынке пока доступные, а дома в станицах, за редким исключением продают, чтобы купить квартиру в Краснодаре.
Подрядчиков в Краснодаре скоро не будет!
4️⃣Подрядчики начали отказываться от квартирного бартера с застройщиками.
Здесь ситуация очень интересная: у нас была целая группа агентов, которые назывались подрядчиками.
Функционально - это небольшие компании, которые поставляли строительные материалы застройщикам, а взамен вместо денег получали квартиры, продавая эти квартиры от лица застройщика. В общем, полный функционал агентов, только они ещё умудрялись всем доказывать, что не агенты. Последнее время у них правда покупать стало дороже, чем через обычное агентство недвижимости, но это не важно, нашим же людям можно какую угодно сказку рассказать, они поверят.
Дело в том, что некоторые застройщики стали злоупотреблять взаимоотношением с подрядчиками и стали отдавать квартиры выше рыночной цены. Т.е. подрядчик, поставляя строительные материалы в долг застройщику на неизвестный период(расчёт с ним производится только тогда, когда он продаст квартиру, либо он должен взять квартиру на баланс), стал получать квартиру по цене выше, чем цена рынка, при этом зачастую и не самую лучшую с точки зрения расположения, этажности и прочих коммерческих плюсов.
Для понимания, обычное агентство недвижимости, работая с застройщиком, получает от застройщика скидку от обычной цены от 3% до 7%, за счёт чего и покупатель не страдает, не платя дополнительную комиссию и агентство продаёт объект по той же цене, что и застройщик, а вот с подрядчиками не так: застройщики поняли, что деться им некуда и за поставленные услуги или товары теперь решило платить меньше, то есть скидку подрядчик теперь должен сделать за счёт своей маржи, которая и так сократилась.
В общем, застройщики теряют ещё один канал продаж.
Вторичка в Краснодаре не на дне, но, ещё не вечер!
5️⃣Что касается вторички, то цена остаётся приблизительно на майском уровне (в районе 103 000 - 105 000 за метр). Формально остаётся. На самом деле люди напуганы и заявленная цена, при интересе покупателя может очень хорошо снижаться.
Конечно, Краснодару в этом случае повезло с приточным покупателем и сейчас продажи здесь не встали, как в других регионах, но, падение есть, падение серьёзное, по разным оценкам от 50% до 80%, в зависимости от типа объектов.
Дополняю: судя по вопросам в комментариях я выразилась не однозначно: падение на 50%-80% - это падение продаж в зависимости от объектов, а не падение цен.
❤️Друзья! По Вашей реакции я понимаю, полезен вам материал, или нет. Если Вам интересны подобные материалы или просто нравится канал - пожалуйста оставьте любую реакцию. Самого замечательного вечера Вам, друзья! Всё будет хорошо!