Как и когда можно продать подаренную квартиру: документы, налоги

Подаренную квартиру можно продать сразу после получения. Новый собственник должен погасить налог – 13% от стоимости жилья. Дарственная квартира продается в обычном порядке: продавец собирает документы, ищет покупателя и подписывает договор. Обе стороны должны учитывать детали и риски: сделку могут расторгнуть третьи лица.

В статье мы рассмотрим, что важно учесть при покупке или продаже дарственной квартиры, сроки продажи и необходимые документы, порядок действий, надо ли платить налоги, какие риски.

Через какое время можно продать подаренную квартиру

Продать подаренную квартиру можно сразу после того, как получатель зарегистрирует право собственности в Росреестре. Даритель может быть прописан в недвижимости, которую он подарил, но это не станет причиной для отмены сделки. Одаряемый может выселить его в любой момент, поскольку является полноправным владельцем квартиры.

Человек, который подарил квартиру, может оспорить сделку в судебном порядке. Для этого ему нужно подкрепить свои требования весомыми основаниями. Например, ухудшением материального положения или покушением на жизнь и здоровье дарителя или его родственников.

Квартиру можно продать, потому что ее дарят на основе дарственной – правоустанавливающего документа на жилплощадь. Его подписывают в нотариальной конторе или оформляют в электронном виде.

Чтобы стать законным владельцем подаренной квартиры, одариваемый должен уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. После этого права владения переходят к нему.

Все средства, полученные с продажи дарственной квартиры, переходят к владельцу – одариваемому. О продаже жилья он может не говорить дарителю.

По закону дарение считают безвозмездным актом. Поэтому между дарителем и одариваемым нет никаких финансовых обязательств. Одариваемый не претендует на процент от продажи недвижимости.

Дарственную квартиру можно продать сразу после передачи прав собственности. По мнению юристов, это невыгодно: продавец облагается высоким налогом. Резиденты, не являющиеся близкими родственниками дарителя, платят 13%. Нерезиденты – 30%.

От налога освобождаются:

• дети – усыновленные и брачные;
• родители;
• супруги;
• дедушки, бабушки и внуки;
• братья и сестры.

Выгоднее продавать подаренную квартиру через 3 года с момента получения. В этом случае сделка освобождается от НФДЛ. Жилплощадь должна быть получена на основе дарственной от близкого родственника и зарегистрирована в Росреестре.

Чтобы продать недвижимость без налога, нужно прожить в квартире пять лет. При этом недвижимость может быть получена от любого человека – необязательно родственника.

Обложение налогом зависит от региона, в котором находится жилплощадь. В одних частях России ее можно продать быстрее, в других – медленнее.

Документы для продажи дарственного жилья

Перед тем как продавать дарственное жилье, нужно собрать документы. Их изучает нотариус перед оформлением сделки.

Документы для продажи дарственного жилья:

• паспорт РФ;
• проект договора купли-продажи и акт приема-передачи;
• дарственная – документ, на основе которого получены права на недвижимость;
• техпаспорт на недвижимость;
• выписка из ЕГРН или домовой книги;
• доверенность от нотариуса, если жилплощадь продает не одариваемый;
• справка о дееспособности продавца;
• согласие органов опеки на проведение сделки, если в квартире прописан несовершеннолетний;
• справка о рождении ребенка (если понадобится);
• справка о составе семьи (если понадобится).

Нужно ли согласие супруга на продажу

Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом. Она принадлежит конкретному человеку – одариваемому. Поэтому для продажи подаренной недвижимости не нужно получать согласие супруга.

Порядок продажи квартиры, полученной по договору дарения

Продажа жилплощади, полученной по договору дарения, не отличается от обычной. Процедура состоит из трех шагов: собственник собирает бумаги, ищет покупателя и заключает договор купли-продажи.

Количество бумаг зависит от того, кто продает квартиру – семьянин или совершеннолетний собственник. Во втором случае понадобится удостоверение личности и договор купли-продажи. В первом – согласие совладельцев или разрешение органов опеки, если в квартире прописан несовершеннолетний.

При продаже покупатель может запросить дополнительные бумаги: выписку из ЕГРН или домовой книги, техпаспорт на жилье, дарственную, справки от коммунальщиков, заключение о дееспособности продавца. Эти документы – гарантия того, что в жилплощади не прописаны третьи лица и коммунальные услуги оплачены своевременно.

Дополнительные документы рекомендуют собирать заранее. Это экономит время при подписании договора.

Когда бумаги собраны, собственник начинает искать покупателя. Он выставляет недвижимость на продажу или обращается за помощью к риелтору. Одариваемый и будущий собственник обсуждают условия сделки и заключают договор купли-продажи у нотариуса. В документе указывают данные одаряемого, покупателя и дополнительные условия.

Затем регистрируются права собственности. Стороны пишут заявление и уплачивают государственную пошлину. Выписка из ЕГРН подтверждает переход права собственности. Когда покупатель получает этот документ, он становится законным владельцем дарственного жилья.

Деньги за квартиру передают при заключении договора или после получения выписки из ЕГРН. Способ оплаты свободный и указывается в документе. Это может быть наличный расчет, банковский перевод, депозит у нотариуса, аккредитив.

В 90% случаев подаренные квартиры продают в три этапа. Но могут возникать и дополнительные шаги. Например, оценка жилплощади экспертом по запросу покупателя или подписание предварительного договора. Сделку усложняют дополнительные факторы, например закрепленный за квартирой несовершеннолетний.

Какой налог платится с продажи подаренной квартиры

С дарственной недвижимости взимается налог в размере 13% от ее стоимости. Есть категория собственников, которые освобождаются от налога. Это близкие родственники дарителя – мамы и папы, дедушки и бабушки, братья и сестры, мужья и жены, внуки и дети.

Реализовать подаренную квартиру можно и без налогового обложения. Для этого нужно прожить в ней определенное время. Если одариваемый приходится родственником дарителю, то 3 года, в остальных случаях – 5 лет. Дата отсчета указывается в выписке из ЕГРН.

Риски при покупке дарственной квартиры

Покупка дарственной квартиры небезопасна для покупателя. Продавец в худшем случае станет участником судебных разбирательств. Покупатель может остаться без денег и жилья. Но процент таких случаев невысок. Разобравшись с основными моментами, на которые стоит обращать внимание при покупке жилья, новый собственник обезопасит свои права и деньги.

Подаренная квартира переходит в собственность покупателя, когда он получает выписку из ЕГРН. Но есть обстоятельства, из-за которых сделку могут признать недействительной. Они зависят от честности продавца и отдельных обстоятельств.

Риски для покупателя при покупке подаренной квартиры:

1. Недееспособность дарителя. Человек, который подарил квартиру, может расторгнуть сделку. Для этого он должен получить статус недееспособного. Если договор купли-продажи подписан, претензии предъявят продавцу. Сделку признают недействительной, начнутся судебные разбирательства. Они не затронут права нового собственника. Покупатель так и останется полноправным владельцем квартиры, но при условии, что сделка заключена по закону. Если в договоре найдут несостыковки, ответственность понесут обе стороны – и продавец, и покупатель. В этом случае второй может лишиться права собственности. Такие риски возникают при работе с непрофессиональным нотариусом. Точная формулировка и детальное изучение документов обезопасит стороны от потери денег и жилья.
2. Уклонение от налогов со стороны продавца. Продавец может не оплатить налог на подарок – 13%. Согласно ст. 217 НК РФ, им облагается недвижимость, подаренная не близким родственником. Уклонение от налогов повлечет за собой приостановку регистрации прав на недвижимость: в итоге покупателю придется ждать, пока продавец погасит задолженность.
3. Притворная сделка. Чтобы не платить налог, квартиру могут подарить путем оформления сделки купли-продажи. Обманутая сторона может защитить свои права и признать сделку недействительной. На это у нее есть 3 года – с момента, когда она узнала о нарушении своих прав.
4. Продавец – юридическое лицо или ИП. Это схема, которая помогает уберечься от банкротства: квартиру дарят с последующей реализацией. Такую сделку признают недействительной в судебном порядке.

Все эти случаи имеют один итог – признание сделки недействительной. Поэтому покупателю нужно убедиться, что у родственников продавца нет претензий на проведение сделки. Их наличие не лишит его прав собственности, но отнимет время – покупателя вовлекут в судебное разбирательство.

Как показывает практика, продажу дарственной квартиры редко признают недействительной. Даритель может передумать до подписания документа. После этого вернуть права собственности на квартиру практически невозможно. Об этом упоминается в ст. 575, 576, 577, 578 ГК РФ.

В ст. 578 Гражданского кодекса РФ говорится об условии возвращения квартиры дарителю. В документ можно внести дополнительный пункт: в случае смерти одариваемого недвижимость возвращается владельцу. Этот момент важен не только для того, кому дарят квартиру, но и для того, кто ее планирует покупать.

Например, дальний родственник подарил квартиру бабушке. Она умерла. Права собственности по закону перешли ее внукам, которые ее продали. В дарственном договоре был дополнительный пункт: после смерти одариваемого недвижимость возвращается дарителю. Покупать такую квартиру нельзя – это мошенничество. На горизонте может появиться даритель – человек, которому квартира принадлежит по закону после смерти одариваемого. Поэтому внуки, которые продали жилье, не имели права распоряжаться им.

В ст. 574 Гражданского кодекса РФ упоминается об условиях расторжения договора. Так, сделка оспаривается, если дарителя признают недееспособным. По словам юристов, это происходит с незарегистрированными сделками. Даритель может вернуть недвижимость.

Чтобы обезопасить себя и свои деньги, покупатель должен проверить все документы перед покупкой квартиры. В частности, дарственную: она должна быть нотариально заверена. Тогда даритель не сможет оспорить сделку в суде.

Покупку квартиры могут признать недействительной, если:

• в ней прописано несовершеннолетнее лицо;
• даритель зависит от сферы деятельности и статуса: сиделки, медицинские работники, представитель социальной службы, опекун или попечитель;
• жилье дарили в связи с исполнением служебных обязанностей;
• у квартиры есть совладельцы, и их разрешение на совершение сделки не получали;
• жилплощадь считается кредитным обязательством: сделка нарушает интересы третьих лиц;
• в договоре допущены ошибки или есть подозрения, что он подделан или составлен под угрозой.

Как покупателю избежать проблем

Покупка подаренной квартиры не представляет серьезной угрозы для покупателя. Перед покупкой лучше проконсультироваться с нотариусом. Он подскажет, на какие моменты стоит обратить внимание, какие документы запрашивать и где искать информацию о жилье.

Советы юристов при покупке дарственной квартиры:

1. Запросите полную информацию о квартире из Росреестра. Этот шаг пропускать нельзя. Он актуален при покупке дарственной и обычной квартиры и вступлении в наследство. В многофункциональном центре, Росреестре или на портале «Госуслуги» нужно запросить расширенную выписку из ЕГРН. Потребуется уплатить государственную пошлину. Информацию о недвижимости, зарегистрированной до 1998 года, можно получить в МФЦ – это будет расширенная выписка из домовой книги. Выписка из ЕГРН или домовой книги убедит покупателя в том, что сделка безопасна. В документе есть подробная информация о владельцах квартиры: анкетные данные по годам и время их проживания. В выписке указываются обременения, претензии со стороны совладельцев и количество собственников при продаже долей. Сообщить о нарушении прав можно в течение 3-х лет с момента, когда покупатель узнал об обмане. В случае с оспоримой сделкой – в течение 1 года.
2. Общение с дарителем и продавцом. Беседовать с продавцом обязательно. Это поможет оценить его адекватность и честность. Во время беседы можно задать интересующие вопросы и запросить дополнительные документы, например справку из налоговой о погашении НДФЛ за дарение. Продавец может утверждать, что освобожден от налоговых обязательств, потому что приходится близким родственником дарителю. В этом случае нужно запросить документы – свидетельство о рождении или браке, решение суда об усыновлении. Общаться нужно не только с продавцом, но и с дарителем. Это позволит оценить его дееспособность и убедиться в том, что сделка не будет оспорена после подписания договора купли-продажи. Беседовать с продавцом и дарителем нужно лично. Телефонного разговора недостаточно. Во время встречи нужно попросить продавца и дарителя показать документы. Мошенники часто организовывают фальшивое собеседование: вместо дарителя приводят «подсадную утку».
3. Составить текст договора. Когда реальных угроз для покупателя нет, можно приступать к составлению текста договора. Это лучше доверить юристу. Он сэкономит время клиента и не допустит ошибок, которые могут стать причиной расторжения сделки. Чтобы обезопасить себя и свои деньги, клиент может внести в договор дополнительный пункт. В нем указывают, что в случае возникновения претензий вся ответственность ложится на продавца. Он будет обязан компенсировать ущерб, нанесенный третьим лицам. Договор – документ, который защищает права покупателя и продавца. Если сделку признают недействительной, новый собственник сможет защитить свои права, ссылаясь на договор.

Продажа или покупка дарственной квартиры не отличается от обычной. Она состоит из 3-х шагов: сбора документов, поиска покупателя и подписания договора купли-продажи. Сделка облагается НФДЛ – 13% от стоимости. Приобретая подаренную квартиру, покупатель должен быть бдительным: пообщаться с продавцом и дарителем, проверить и запросить документы, составить текст договора. Чтобы не потерять деньги и время, лучше покупать квартиру под руководством специалиста.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.