Сегодня предлагаем обсудить рефинансирование льготных ипотечных кредитов. Сразу начнем с того, что такое рефинансирование невозможно. Любой гражданин имеет право взять несколько льготных ипотечных кредитов, перейти с одной льготной программы на другую — но нельзя рефинансировать кредит в рамках одной программы.
Следовательно, если гражданин взял льготную ипотеку под 12%, то даже в случае, если ключевая ставка ЦБ РФ упадет до «0», то все 30 лет гражданин обязан платить кредит под 12%.
Почему нельзя рефинансировать льготную ипотеку?
На сайте Правительства РФ опубликована небольшая статья, в которой раскрыты причины введения программы льготного кредитования:
«…она станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей». Документы - Правительство России (government.ru)
При прочтении этой статьи складывается однозначное впечатление — интересы граждан на первом месте, а деньги и жилищное строительство на втором. Впрочем, так и должно быть, ведь из п.2 ст. 1 закона «О Правительстве Российской Федерации» следует, что задачей Правительства РФ, как органа публичной власти, является проведение политики, ориентированной на социум — общество.
Однако, нет никаких официальных разъяснений, почему у льготной ипотеки отсутствует такая важная для граждан опция — рефинансирование.
Почему в рамках любого кредита важна возможность рефинансирования?
В течение срока кредитования обстоятельства могут измениться как в целом в стране, так и у заемщика — в том числе, в негативную сторону. В данном случае заемщику может помочь рефинансирование, используя которое есть возможность получить:
- уменьшение суммы ежемесячных выплат
- упрощение условий обслуживания
- уменьшение кредитной нагрузки
- снижение риска выйти на просрочку и т.д.
Несмотря на то, что в официальном информационном пространстве интересы граждан по введению льготной ипотеки стоят на первом месте, есть другое мнение. Например, экономист Сергей Хестанов еще в 2020 году сообщил ИА REGNUM:
«Основной задачей, для решения которой в России была введена льготная ставка по ипотеке в 6,5%, было не повышение доступности займов для населения, а поддержка строительной отрасли» Эксперт объяснил, для чего нужна была льготная ипотека в РФ - Рамблер/финансы (rambler.ru)
30 лет, на которые разрешают брать ипотеку — это долгий срок
Достаточно вспомнить, что 30 лет назад в 1992 году в это же время за один доллар официально давали 56 копеек. За это время страна и люди пережили многое. Цены на недвижимости росли и падали. Доходы граждан также менялись. Люди разорялись, богатели, снова разорялись и так далее.
И вот представьте: все эти годы необходимо ежемесячно выплачивать кредит по согласованной 30 лет назад ставке. Имея возможность оглянуться назад, кто-то может даже сказать: «Ничего страшного! Наоборот, если бы взял кредит в 1992, то только выиграл».
Если прошедшее можно анализировать с разных сторон, то будущее совершенно не определено. Например, те несколько тысяч человек, которые воспользовались льготным кредитованием под 12% в начале апреля 2022, уже не смогут поменять ставку по своему кредиту Банки приняли более 10 тыс. заявок в первую неделю действия обновленной льготной ипотеки - ТАСС (tass.ru).
Ключевая ставка ежемесячно падает, стоимость кредита снижается, а люди будут вынуждены делать гигантские переплаты по своему кредиту только потому, что программа не предусматривает рефинансирование.
Обращение №1, в ответ на которое разъяснили, что рефинанирование — это ящик Пандоры
В мае 2022 Председатель думского комитета по финансовому рынку Сергей Аксенов обратился к министерству финансов с предложением ввести рефинансирование для заемщиков, получивших льготное кредитование под 12%. Ведь буквально за месяц ставка по льготной ипотеке упала до 9%, и это вызвало обращения граждан с просьбой помочь.
В ответ на свою просьбу г-н Аксенов получил следующий ответ от замминистра финансов Андрея Моисеева:
"Вопрос распространить 9% задним числом обсуждался и не был поддержан. Это открывает некий "ящик Пандоры" «Это откроет ящик Пандоры»: Минфин выступил против рефинансирования льготной ипотеки | Forbes.ru Ответ звучит грозно. Выражение «открыть ящик Пандоры» означает навлечь беды и несчастья.
Кому именно решение о рефинансировании принесет беды и несчастья, если при введении программы льготного кредитования Правительство однозначно дало понять, что интересы граждан на первом месте, а рефинансирование может только помочь заемщикам?
Кроме самих заемщиков эту просьбу поддержали представители риэлторского бизнеса и застройщики. В итоге, просьбу озвучили представители всех заинтересованных участников рынка, в интересах которых и должно действовать министерство.
Несмотря на кризис на рынке недвижимости, по льготной ставке в 9% был выдан какой-то объем кредитов. Мы не нашли точных данных о количестве заемщиков, но даже если предположить, что их число в два раза меньше, чем получивших кредит под 12% годовых, то цифра все равно получается значительная. Не меньше 3000 заемщиков, а может и больше.
Обращение №2, в ответ на которое разъяснили, что «те люди, которые купили, они уже купили»
В июне 2022 ставка по льготной ипотеке дополнительно снизилась до 7%. Это вызвало новые обращения к депутатам от участников программы льготной ипотеки. И депутаты снова обратились к Министерству Финансов, ответ которого озвучил тот же Андрей Моисеев:
«Вопрос поднимался в Минфине и правительстве, и поднимался на совещаниях у Марата Шакирзяновича Хуснуллина (вице-премьера РФ — ИФ), но на этом этапе принято решение — это рефинансирование не реализовывать. Объясню почему. Потому что в целом программа нацелена, в первую очередь, на обеспечение удовлетворения потребности в жилье, соответственно, она сфокусирована полностью на покупку квартир гражданами. Те люди, которые купили, они уже купили, а мы хотим, чтобы новые люди покупали новые квартиры. Вот это основная задача» Интерфакс-Недвижимость / Минфин против рефинансирования льготной ипотеки, взятой по более высокой ставке (interfax.ru)
Предложенное обоснование поражает своей циничностью. «Они уже купили» для сделки длиной 30 лет — это что-то запредельно издевательское, когда это что-то звучит из уст государственного деятеля.
Да, в повседневной жизни мы часто сталкиваемся с тем, что эту фразу используют продавцы, заинтересованные в сбыте товара. Типа «купил — и до свидания, все претензии в жалобную книгу».
Странно, что подобную логику использует представитель министерства, задачей которого является проведение социально ориентированной государственной политики. В словах г-на Моисеева мы не видим никаких реальных причин для запрета рефинансирования.
Как всегда, разберем на цифрах
Средний размер ипотечного кредита в 2022 году по стране составляет 4,1 млн рублей. Размер ипотеки в России преодолел психологическую отметку: Дом: Среда обитания: Lenta.ru
Это значит, что при получении кредита на 30 лет, заемщик выплачивает следующие суммы:
- при ставке 12% общая сумма долга и процентов составит 14,8 млн рублей
- при ставке 9% общая сумма долга и процентов составит 11,58 млн рублей
- при ставке 7% общая сумма долга и процентов составит 9,5 млн рублей
Мы видим существенные потери заемщиков в связи с ограничением рефинансирования.
Итого
Было время, когда страна столкнулась с проблемой валютных ипотечников. К ним относились по-разному — начиная с того, что «они все дураки», до разумного сочувствия. Валютных ипотечников было несколько десятков тысяч Сколько россиян взяли валютную ипотеку? | Актуальные вопросы | Вопрос-Ответ | Аргументы и Факты (aif.ru).
Можно возразить — ситуация не похожа, и те рисковали по-другому, выбрав валюту вместо рублей и т.п. Тем не менее, тут и там речь идёт о существенной переплате по ипотеке, которая не была запланирована.
Получая кредит в рамках государственной ипотечной программы, заемщик вправе рассчитывать, что ему гарантирована какая-то действительно льготная ставка на прогнозируемый период. Например, на год или два.
Когда ставка ЦБ и льготная ставка по ипотеке настолько существенно меняются за 2-3 месяца — это иная ситуация. В итоге, складываются кабальные условия, при которых ошибка в получении кредита в 2 месяца приводит к потерям в 5 млн. рублей и больше.
Тем более, что не исключено дальнейшее снижение ключевой ставки В ЦБ увидели потенциал для снижения ключевой ставки | Москва | ФедералПресс (fedpress.ru). Судя по логике принятия решений, вместе с ключевой ставкой может дополнительно снизиться ставка по льготной ипотеке.
Есть основания предполагать, что при продолжении политики ограничения рефинансирования льготных кредитов страна получит новые проблемы с заемщиками. Информационный шум от них будет не меньше, чем от валютных ипотечников. Только в этот раз виноваты будут не банки. Надеемся, что Правительство найдёт силы и средства решить этот вопрос положительно, не допустив возникновения серьезной проблемы.
Что вы думаете по поводу рефинансирования льготной ипотеки? Поделитесь в комментах, интересно обсудить этот вопрос. И конечно же, не забывайте лайк.