В сделках купли-продажи недвижимости активно используется практика передачи задатков. В этой теме много нюансов. Разберем по порядку.
Задаток может легко превратиться в аванс, если его неправильно прописать в договоре. Дело в том, что в силу п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса любые сомнения в том, что переданная сумма является задатком, превращают его в аванс. Который, в свою очередь, должен быть возращен покупателю. Любые сомнения в договоре, в суде могут сыграть на руку второй стороны. Поэтому указывать надо конкретно и по существу.
Не редко в качестве подтверждения передачи задатка в договорах указывают статью 329 Гражданского кодекса. Это юридическая ловушка для продавца! Статья 329 ГК говорит о всех способах обеспечения обязательств, в том числе о задатке. Но, Вы уже знаете о пункте 3 статьи 380 ГК, который любые сомнения превращает задаток в аванс. Если уж ссылаетесь на статью Гражданского кодекса, то указывайте 380, которая прямо говорит о задатке.
Кстати, многие недооценивают силу аванса. А при правильном применении его тоже можно использовать в свою пользу. Например, понудить сторону к заключению основного договора купли-продажи квартиры или взыскать неустойку за пользование вашими денежными средствами. Но сейчас не об этом.
При заключении договора задатка обязательно указывайте срок его действия, иначе в силу ст. 429 Гражданского кодекса Вы вступите с другой стороной в обязательства на целый год.
Если основной договор купли-продажи в силу закона подлежит обязательному нотариальному удостоверению, в этом случае, предварительный договор задатка также должен быть удостоверен у нотариуса. Многие пренебрегают этим, в связи с тем, что за удостоверение договора нотариус берет оплату. Кроме того, как это часто бывает, нужно срочно выходить на сделку, а свободная запись на ближайшие дни у нотариуса уже занята. Однако, при игнорировании данного требования закона договор задатка считается незаключенным. Соответственно, юридической силы он не имеет.
Бытует мнение, что если сделка не складывается, надо срочно отправлять телеграмму другой стороне с приглашением на сделку. Якобы это будет являться доказательством ее вины. Разочарую! Это может сыграть с вами злую шутку. Все зависит от того, как к этому подойти. Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ факт направления предложения заключить основной договор продлевает действие предварительного договора на неопределенный срок! Это значит, что направив уведомление, например, покупателю, продавец становится связан с ним обязательствами на неопределенный срок. В этом случае, при продаже объекта другим лицам сделка может быть признана судом не состоявшейся по вине продавца. При этом задаток будет взыскан в пользу покупателя в двойном размере.
Направление уведомления несет риски и для покупателя, который становится обязанным оплатить продавцу стоимость недвижимости бессрочно.
Развязка же такой ситуации с наименьшими потерями для сторон будет требовать грамотной работы юриста. Поэтому, перед тем как отправить телеграмму с приглашением на сделку, рекомендую, тщательно взвесить все риски как продавцу так и покупателю.
Возврат задатка продавцом еще не лишает покупателя права требовать его в двойном размере. Обязательно пропишите в соглашении, что расторжение договора производится с согласия обеих сторон и без взаимных претензий.
Если Вы видите признаки уклонения второй стороны от заключения основного договора купли-продажи, ее необходимо заблаговременно уведомить о приглашении на сделку. Судебная практика говорит о том, что такое приглашение необходимо направить за 2-3 дня до окончания срока договора задатка.
Неявка стороны предварительного договора на сделку еще не означает Вашей выгоды. Вторая сторона может заранее подстраховаться, придумав необходимые доказательства для дальнейшего суда. Правильно зафиксируйте факт неявки стороны на сделку, например: составьте акт; сделайте видеозапись и др.
Помните! Правильные действия помогут избежать суда, а надлежащая фиксация доказательств обратит его на Вашу сторону.
Приведенные мною примеры, являются теми нюансами, которые редко учитывают при сопровождении сделок. Они помогут Вам остаться со своими деньгами или сохранить недвижимость.