Неправильно составленный договор купли-продажи дома может привести к тому, что сделку признают недействительной. Поэтому нюансы оформления подобных документов следует изучать с особой тщательностью.
В статье мы рассмотрим, что важно учесть при составлении и оформлении договора купли-продажи дома с участком земли, какие документы необходимо собрать, условия и предмет договора, нюансы аннулирования сделки.
Особенности договора купли-продажи (ДКП) дома с участком
Сделка купли-продажи дома с участком наделяется особым правовым статусом. Суть в том, что участок земли не может быть отделен от построек, которые на нем находятся. Таким образом, эти объекты объединяются.
Что говорит гражданское законодательство:
- Если право собственности на дом передается на основе гражданской сделки, то одновременно должно передаваться и право собственности на земельный участок под домом.
- Если участок земли и имеющиеся на нем здания являются собственностью одного лица, участок передается исключительно вместе со всеми объектами недвижимости.
- Передача прав собственности на дом и на землю в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
Договоры купли-продажи, на основе которых проводятся сделки по реализации домов с земельными участками, являются сложносоставными. Часто бывает, что владельцы домов не регистрируют свои участки. Перед продажей жилого здания эту процедуру в любом случае придется провести.
Документы для составления ДКП дома с участком
Сбор пакета документов займет несколько дней. Поэтому приниматься за эту работу лучше заблаговременно.
Что понадобится:
- правоустанавливающие документы;
- технический план из БТИ;
- кадастровые паспорта на дом и землю;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- справка о том, что на дом не наложено никаких обременений;
- выписка из Росреестра;
- выписка из домовой книги с перечнем граждан, которые зарегистрированы в доме.
Если в сделке участвует недееспособное или несовершеннолетнее лицо, понадобится разрешение от органов опеки. Если продавец состоит в браке и дом с землей являются совместным имуществом, понадобится разрешение на продажу дома от второго супруга.
Форма составления договора купли-продажи дома с землей
ДКП должен соответствовать стандарту, который описан в статье 550 ГК РФ. Такие документы составляются в простой письменной форме. Договор должен быть единым для обеих сторон. В противном случае сделка признается недействительной.
Участники составляют 3 экземпляра ДКП, один из которых передается регистрирующему органу.
Типовой договор купли-продажи дома:
При составлении ДКП особое внимание уделяется порядку расчетов.
Как можно провести расчет:
- Покупатель вносит задаток до передачи права собственности. После регистрации покупатель вносит оставшуюся сумму на счет продавца.
- Сумма переводится продавцу в полном объеме сразу же после завершения сделки купли-продажи.
- Поэтапная система расчетов на усмотрение сторон.
Существенные условия договора купли-продажи дома с участком
Статья 549 ГК РФ определяет условия договоров купли-продажи домов с участком.
Перечень существенных условий:
- Описание предмета договора. Следует указать адрес объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также технические показатели (площадь, этажность, наличие инженерных коммуникаций). Подбираются максимально точные формулировки, на основе которых объект договора можно с легкостью идентифицировать.
- Сумма сделки.
- Порядок расчетов. Необходимо расписать, как именно будут переводиться деньги за недвижимость. Здесь также следует определить, кто именно ответственен за оплату регистрационных услуг Росреестра.
- Дата вступления договора в действие.
- Порядок передачи объекта. Объект недвижимости передается новому владельцу на основе передаточного акта.
- Права и обязанности сторон сделки.
- Ответственность сторон. Например, можно предусмотреть определенные штрафные санкции за срыв сроков при переводе денег.
Дополнительные условия договора купли-продажи дома с участком
Договор купли-продажи дома и земли может предполагать наличие дополнительных пунктов.
Что можно добавить в договор:
- количество копий договора;
- перечень лиц, которые могут пользоваться недвижимостью после перехода права собственности;
- сроки передачи объекта;
- расходы, связанные с оформлением договора.
Нужно ли нотариальное заверение договора купли-продажи дома
Договор купли-продажи дома с землей далеко не всегда нужно оформлять у нотариуса. Нотариальное заверение требуется лишь при определенных обстоятельствах.
Когда присутствие нотариуса обязательно:
- заключается договор ренты;
- владение недвижимостью подтверждается только свидетельством о наследстве;
- в качестве продавца выступает недееспособное или несовершеннолетнее лицо;
- объект недвижимости находится в общедолевой собственности.
Во всех остальных ситуациях от услуг нотариуса можно отказаться.
Как расторгнуть договор купли-продажи дома с землей
Договор купли-продажи дома с земельным участком можно расторгнуть как в одностороннем порядке, так и по согласию обеих сторон сделки.
При обоюдном согласии на расторжение договора к ДКП прилагают дополнительное соглашение. Здесь прописывают следующее: дату и время прекращения ДКП, перечень причин расторжения.
Если ДКП расторгается в одностороннем порядке, придется подавать иск в суд (если ДКП не предусматривает иное).
Популярные причины расторжения ДКП:
- продавец отказывается передавать имущество покупателю;
- продавец вывозит с территории хозяйственную постройку (определенные виды бань или сараев действительно можно разобрать и перевезти в другое место);
- произошло форс-мажорное обстоятельство (участок был затоплен, возгорание дома или хозяйственной постройки и др.);
- покупатель не переводит оплату за дом.
До регистрации в Росреестре
ДКП, который не зарегистрирован в Росреестре, считается незавершенным. В этом случае стороны составляют соглашение по отказу от обязательств и передают его в Росреестр. Если сделка проводилась с нотариусом, расторжение договора проводится тоже вместе с ним.
После регистрации в Росреестре
Более сложным является процесс расторжения ДКП после регистрации в Росреестре. Если сделка расторгается по обоюдному согласию, можно составить так называемый обратный договор. Покупатель будет выступать в роли продавца, а продавец – в роли покупателя. После этого сотрудники Росреестра создадут новую запись. В результате процедуры право собственности вернется лицу, которое изначально было продавцом.
Если ДКП после регистрации в Росреестре расторгается в одностороннем порядке, процедура растянется на несколько месяцев. Чтобы ускорить процесс, можно составить досудебное (мировое) соглашение. Другой стороне сделки его отправляют заказным письмом. Если мировое соглашение не подписано в течение 30 дней, первая сторона может обратиться в суд.
Дом и участок земли под ним неделимы, поэтому такие сделки наделяются особым правовым статусом. Для оформления сделки купли-продажи потребуются правоустанавливающие и технические документы. В договоре купли-продажи есть существенные и дополнительные условия. В документе тщательно прописывают порядок расчетов и обязанности сторон. Расторгнуть ДКП можно как до регистрации в Росреестре, так и после нее.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.