Далеко не все недостатки частных домов сразу же бросаются в глаза. Порой для обнаружения дефектов необходимо применять сложнейшее диагностическое оборудование. Такую работу следует доверять опытным специалистам.
В статье мы рассмотрим, что такое строительная экспертиза и зачем ее проводить перед приобретением частного дома или дачи, в чем преимущества для покупателя, какие задачи решает экспертиза, где заказать услугу, средняя стоимость.
Зачем нужна строительная экспертиза перед покупкой частного дома или дачи
Обследование дома перед покупкой необходимо для того, чтобы определить реальную стоимость жилища. Важно выявить максимальное количество недостатков, которые в теории могут ухудшить комфорт проживания.
Цели и задачи строительной экспертизы дома перед покупкой
Строительная экспертиза при покупке дома может быть проведена сразу же после подписания договора с экспертной компанией. Если специалист опытный, изучить дом он сможет за 2–3 часа. В отдельных случаях требуются лабораторные исследования. Они могут занять несколько дней.
Основные задачи:
- Экспертиза отопления в доме. Это особенно актуально для северных регионов нашей страны, где суровые зимы. Отопление в частном доме может быть организовано на основе находящейся рядом пристройки с котельной. Все оборудование тщательно проверяется.
- Экспертиза фундамента частного дома. Основание здания крайне важно при любых обстоятельствах. Никто не захочет возиться с полуразрушенным основанием после покупки дома. Это колоссальные затраты энергии, сил, времени и финансов.
- Экспертиза перекрытий в жилом доме. Эти процедуры напрямую связаны с безопасностью жителей. История знает немало случаев, когда из-за неправильно сооруженных перекрытий дома обрушались.
- Экспертиза кровли. Состояние крыши крайне важно. Ни один покупатель не захочет, чтобы во время дождей его постоянно затапливало.
- Соответствие дома противопожарным нормам. Внимание уделяется следующим факторам: наличие места для огнетушителя, наличие путей для эвакуации, возможность подъезда пожарных машин.
- Проверка системы вентиляции. Если вентиляция не в порядке, в доме всегда слишком сыро. А это приводит к таким неприятным явлениям, как грибок и плесень. Грибок может привести к быстрому выходу из строя деревянных перекрытий. Особенно тщательно вентиляцию проверяют в санузлах.
- Признаки самовольной постройки. Важно убедиться в том, что правила застройки не нарушались.
- Оценка рыночной стоимости дома. Она складывается из следующих факторов: год постройки, используемые строительные материалы, расположение, этажность.
- Проверка состояния инженерных коммуникаций. Речь идет об электричестве, водопроводе и канализации. Само собой, в будущем все эти системы будут регулярно ломаться, однако покупатель в любом случае должен знать о них все. Приведем простой пример. Иванов А. купил дом, не проверив проводку. Случился пожар. После пожара выяснилось, что проводка была ветхой. Если бы Иванов А. изначально нанял опытного эксперта, он заменил бы проводку сразу после покупки дома. Соответственно, пожара бы не случилось.
- Проверка технической документации. Специалист определит, соответствуют ли жилые помещения тому, что прописано в документах.
- Проверка лакокрасочных покрытий и стеновых панелей.
Дефектными могут быть как новые, так и старые дома. Поэтому без проверки договор купли-продажи подписывать нельзя.
Что чаще всего выявляют во время экспертиз:
- неудачные архитектурные расчеты, приводящие к огромным счетам за коммуналку (как правило, это слишком большие комнаты, которые сложно прогреть);
- «маскировочный» ремонт (продавец сделал лишь несколько заплаток, чтобы скрыть серьезные дефекты);
- ветхий фундамент, который впоследствии может привести к перекосу всей конструкции дома;
- некачественная сантехника китайского производства (хлипкие и дешевые краны и вентили часто срываются, образуя в доме потоп);
- дом на протяжении долгого времени стоял без крыши (в результате внутри все отсырело).
Преимущества строительной экспертизы недвижимости для покупателя
Важно понимать, что риелтор, с которым ведется работа, является заинтересованным лицом. Это означает, что он сделает все возможное для того, чтобы клиент не увидел массу недостатков того или иного объекта недвижимости. А для покупателя это смерти подобно. Поэтому для получения беспристрастной оценки нужно заказывать именно экспертизу.
Основные плюсы экспертизы:
- Всегда фиксированная стоимость, которая не является процентом от сделки. Поэтому специалист, который выполняет осмотр, сообщает обо всех имеющихся недостатках напрямую.
- Возможность снизить цену на дом. Если есть какие-то минусы, покупатель после экспертизы обязательно на них укажет. Продавец после приведенных аргументов будет склоняться к скидке.
- Гарантия того, что выбор дома сделан верно. Для многих людей, склонных к беспокойству, положительное заключение эксперта крайне важно. Ведь после покупки они начинают спокойную жизнь без нервов и переживаний.
Как найти хорошего эксперта для проверки домовладения перед покупкой
Чтобы заказать экспертизу дома, нужно тщательно изучить предложения от 5–6 компаний. По каждой организации в интернете можно найти множество отзывов.
На что смотреть при поиске компании:
- Продолжительность работы в описываемой сфере. Желательно, чтобы организация была представлена на рынке как минимум 5 лет.
- Наличие разрешительной документации.
- Компетенция сотрудников. Важно поинтересоваться, где именно проходил обучение тот или иной специалист. Эту информацию организации редко скрывают (в этом нет смысла). Если эксперт окончил престижный вуз, это его дополнительное преимущество.
- Наличие крупных организаций в числе клиентов. Эту информацию можно посмотреть в разделе «Наши партнеры» или «Наши клиенты» на официальном сайте. Если в разделе есть солидные предприятия, значит, компании можно доверять. По-настоящему крупные игроки с кем попало сотрудничать не будут.
- Наличие наград и премий. Чем больше призов и поздравительных грамот со всевозможных строительных форумов и конференций, тем лучше. Это означает, что специалистов компании с охотой зовут на всевозможные мероприятия.
Помните также о том, что с экспертной компанией придется заключить официальный договор.
Образец договора с оценивающей организацией:
Как проводится экспертиза:
- Покупатель и эксперт приезжают к дому в условленное время.
- Специалист проводит осмотр на протяжении 2 часов. Во время осмотра могут применяться всевозможные диагностические инструменты. Также исследуется проектная документация.
- Эксперт выписывает все найденные недостатки в специальную ведомость. В отчете указывается, сколько именно потребуется вложений для устранения тех или иных минусов.
- Эксперт передает покупателю акт осмотра и ведомость. Как правило, ведомость впоследствии изучается в рамках бесплатной консультации. Специалист в мельчайших деталях расскажет о каждом выявленном недостатке, который внесен в ведомость.
Иногда экспертизы проводятся с фотофиксацией недостатков. Это обговаривается отдельно во время заказа услуги. Как правило, фотографии требуются для судебных разбирательств. Однако их вполне можно заказать и для обычной покупки дома. Например, если владелец желает обсудить сфотографированные недостатки с жилища со своими знакомыми строителями.
Инструменты для экспертизы:
- Ультразвуковые тестеры. Необходимы для проверки прочности бетона. Для таких целей может также применяться молоток Шмидта.
- Ручной пресс. Предназначение – тестирование образцов различных строительных материалов.
- Влагомеры. Важно проверить, какое количество влаги имеется в компонентах конструкции и в грунте. Влага особенно важна для подвальных помещений. Из-за нее может образовываться плесень. В результате хранение продуктов в подвале станет невозможным. Для многих покупателей частных домов этот параметр крайне важен.
- Металлодетекторы. Позволяют находить металлические компоненты на участке. Актуальный вариант, если покупатель планирует активно заниматься садовым хозяйством. Если на участке металлического мусора слишком много, цену на дом следует снижать.
- Гигрометры. С их помощью можно проверять влажность и температуру.
- Дефектоскопы. Проверка сварных швов с помощью ультразвука. Если сварной шов выполнен некачественно, конструкция может обвалиться. Также из-за некачественных сварных швов нередко возникают мостики холода.
- Измерители прочности облицовочных покрытий. Также необходимо проверить плитку и штукатурку.
- Прибор для испытания балок на изгиб.
- Угломеры. Важно определить, какие поверхности в доме находятся под углом. Если стена или облицовка идут под углом, это грубое нарушение строительной технологии.
- Тепловизоры. Предназначение – нахождение мест с утечками тепла.
Стоимость строительно-технической экспертизы дома
Цены на экспертизу дома перед покупкой зависят от сложности лабораторных исследований. В Москве такие услуги стоят от 15 тыс. руб. В провинциальных городах экспертизу вполне можно заказать за 10–12 тыс. руб.
Примерные цены на описываемые услуги:
Строительно-техническая экспертиза жилого дома проводится для того, чтобы выявить все возможные дефекты. Здание должно в полной мере соответствовать рыночной стоимости. Во время экспертизы специалисты проверяют каждую деталь: кровлю, чердак, подвал, перекрытия, хозяйственные пристройки и др. Заказать экспертизу можно в любой оценочной компании. Стоимость услуг по России составляет от 10 до 15 тыс. руб. По завершении экспертизы специалист, который выполнил проверку, выдаст покупателю специальную ведомость, где подробно расписаны все недостатки дома.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.