Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно: порядок действий

Сдача квартиры в аренду – отличная возможность для получения пассивного дохода. Однако эта процедура включает в себя ряд сложностей и подводных камней. Чтобы найти добросовестного квартиросъемщика, нужно правильно подготовить квартиру и грамотно составить текст объявления.

В статье мы рассмотрим, что важно учесть при сдаче квартиры в аренду, как подготовить жилье, составить объявление, какие документы необходимо подготовить, пошаговая инструкция и советы для начинающих арендодателей.

Что такое аренда и наем квартиры: в чем разница

Аренда и наем квартиры – это похожие термины, имеющие принципиально разное значение. Главная разница между наймом и арендой квартиры – это субъект сделки. Он может быть жилым или нежилым помещением. Арендой называют процесс сдачи нежилых объектов недвижимости юридическим лицам. В большинстве случаев она осуществляется в коммерческих целях.

Наем – это процесс сдачи жилого имущества физическому лицу. В этом случае человек, снимающий жилье, называется нанимателем, а сдающий – наймодателем. Договор аренды от договора найма особых отличий не имеет. Эти документы практически идентичны. Значение имеет лишь то, какие условия прописаны в каждом из них.

Нужен ли риелтор при сдаче квартиры

Риелтор – это посредник, принимающий участие в сделках с недвижимостью. Он помогает наймодателю подготовить квартиру и найти нанимателя. Главное преимущество риелтора – богатый опыт и наличие базы клиентов. Его услуги актуальны в тех случаях, когда нужно сдать квартиру быстро и безопасно. Обращаться к риелтору совсем не обязательно. При правильном подходе можно обойтись своими силами.

На какой срок можно сдавать квартиру

На какой срок сдавать квартиру, стороны решают обоюдно при составлении договора. Наем бывает долгосрочным и краткосрочным. Во втором случае речь идет о сроке до 1 года. Максимальный срок действия договора – 5 лет. В большинстве случаев стороны заключают договор на один год и ежегодно продлевают его.

Порядок действий при сдаче квартиры в аренду

Чтобы найти хорошего нанимателя, в первую очередь нужно правильно подготовить квартиру к показу и составить объявление. Ориентиром в данных вопросах могут служить наиболее просматриваемые объявления о сдаче квартир от других собственников.

Подготавливаем помещение

Для начала следует объективно оценить состояние квартиры. Прежде чем просить за нее среднерыночную стоимость, нужно убедиться, что она пригодна для проживания. Желательно починить сантехнику и устранить серьезные недостатки. Нелишним будет и проведение косметического ремонта. Наклейка обоев и покраска старой мебели может существенным образом улучшить внешний вид квартиры.

Не менее важно позаботится о меблировке жилья. Если квартира оборудована всем, что нужно для постоянного проживания, она будет стоить дороже. К весомым преимуществам жилья для сдачи в аренду относят наличие бытовой техники. Первостепенное значение имеет стиральная машина, микроволновая печь, пылесос и телевизор. Также желательно провести в квартиру интернет и кабельное телевидение.

Перед тем как делать фото для продажи, нужно тщательно убраться в квартире. Визуально более привлекательными смотрятся квартиры с минимальным декором. Достаточно оставить в ней только мебель. От остальных деталей желательно избавиться.

Определяемся со стоимостью

Завышенная цена приведет к тому, что квартира будет долгое время простаивать. За период простоя она могла бы принести неплохой доход. Именно поэтому важно определить объективную стоимость, ориентируясь на среднерыночные показатели, не занижая и не завышая ее. При определении оптимальной цены нужно учесть расположение квартиры, состояние дома, инфраструктуру, свежесть ремонта и т. д.

Делаем фото объекта

Фотографии – это первое, что потенциальный наниматель видит в объявлении. Решение позвонить по номеру, указанному в объявлении, принимается уже в первые секунды. Именно поэтому снимки должны четкие и информативные.

Делая фото квартиры, желательно придерживаться следующих рекомендаций:

1. Фото лучше делать при естественном освещении в хорошую солнечную погоду.
2. Чтобы показать комнату в выгодном цвете, снимать ее нужно снизу, с высоты не более 130 см. Категорически не рекомендуется совершать съемку с высоты человеческого роста. Желательно, чтобы в кадр вошло две стены. Для этого нужно делать снимок из угла комнаты.
3. Нежелательно использовать во время съемки вспышку. Она сделает пространство визуально более плоским.
4. В объявлении должно быть не менее 5 фотографий. Одну и ту же комнату можно снять с разных ракурсов. Также желательно сфотографировать придомовую территорию, подъезд и ближайшую дорогу.
5. Чтобы в кадр вошло как можно больше предметов, камеру нужно держать в горизонтальном положении.

Составляем и размещаем объявление

Текст объявления должен быть понятным и лаконичным. Для удобства чтения следует разделить его на абзацы. Информация в объявлении должна быть правдивой, так как даже маленькая недосказанность подорвет доверие к собственнику. Нежелательно использовать в тексте капслок и обилие восклицательных знаков.

В объявлении обязательно нужно указать следующие сведения:

• точный адрес квартиры;
• описание состояния жилья;
• список присутствующей мебели и техники;
• транспортная доступность;
• описание района и инфраструктуры.

Звонки и показ квартиры

При общении с потенциальными нанимателями нужно проявлять тактичность и уважение. Не стоит задавать слишком личные вопросы, но основную информацию лучше узнать. Можно спросить о месте работы и увлечениях. Также необходимо сразу обговорить вопрос оплаты, периодичность посещений, возможность заселения с животными и другие нюансы.

Какие документы нужны, чтобы сдать квартиру

Перед тем как заключать договор, важно ознакомиться с тем, какие документы нужны, чтобы сдать квартиру. От нанимателя требуется только паспорт. При желании по персональным данным на сайте ФСПП можно узнать, есть ли у него судебные иски.

Собственнику квартиры нужно принести на встречу справку из ЕГРН и последние коммунальные квитанции. Справка позволит нанимателю удостовериться, что перед ним действительно собственник квартиры, а не постороннее лицо. Квитанции покажут, что объект недвижимости не имеет задолженностей. В договор найма нужно обязательно вписать показания счетчиков на момент въезда нанимателя в квартиру.

Платить ли налоги со сдачи квартиры

Согласно законодательству РФ, любой доход должен облагаться налогами. Собственник обязан уплачивать 13% от полученной суммы. Неуплата налогов чревата начислением штрафов. Если договор заключен на срок более 1 года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Однако и в случае с небольшим сроком найма договор будет считаться официальным.

Как избежать ошибок при сдаче жилья в аренду

Ни один собственник не застрахован от возможных неприятностей, связанных со сдачей квартиры. Однако каждый в силах минимизировать риски. Для этого достаточно внимательно отнестись к поиску нанимателя.

Как сдать квартиру быстро и безопасно:

1. Не стоит сдавать квартиру личностям, вызывающим подозрения. При встрече с потенциальным нанимателем нужно обратить внимание на его пунктуальность, манеру общения и внешний вид.
2. При заключении договора обязательно нужно взять депозит в размере 50–100% от арендной платы. Это позволит компенсировать убытки в случае поломки мебели или техники. При благоприятном расторжении договора залог возвращается нанимателю при выезде.
3. В договоре следует указать, что если наниматель решит расторгнуть его раньше срока, он должен предупредить об этом за 1–3 месяца до выезда.
4. Обязанности и права обеих сторон должны быть прописаны в договоре максимально подробно. Все нюансы сделки нужно проговорить и устно. Это позволит избежать конфликтов и недопониманий.
5. Дата оплаты должна быть неизменной. Кроме того, нужно обговорить, какая из сторон будет оплачивать коммунальные услуги.
6. Не стоит отказывать нанимателям с животными и детьми. Чтобы избежать убытков при порче имущества, достаточно прописать этот момент в договоре.
7. Помимо договора, стороны обязательно должны составить акт приема-передачи квартиры. В нем приводится перечень мебели и техники, присутствующей на момент заселения.

Сдача квартиры внаем – сложная процедура, требующая ответственного подхода. Чтобы все прошло успешно, нужно учесть перечисленные выше советы и проявить бдительность. Если найти нанимателя не получается, можно обратиться за помощью к риелтору.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.