Как сдать в аренду помещение под алкомаркет (или магазин продуктов с алкогольной лицензией), даже если тебе отказали

На примере из нашей практике рассмотрим специфику сдачи в аренду помещения под алкомаркет.

У собственника нежилого помещения площадью 99 м2 на первой линии Новорязанского шоссе была задача сдать в аренду помещение в доме, в котором уже располагаются многие бизнесы - Пятерочка, ВкусВилл, Магнит Косметик, две аптеки - Будь здоров и не сетевая, медицинская лаборатория Инвитро, пивной магазин, барбершоп Borodach, салон красоты, алкомаркет Винлаб, строительный магазин, булочная, суши, пиццерия, пункты выдачи интернет магазинов Wildberries, Ozon, Яндекс маркет и другие бизнесы. В такой ситуации когда многие рыночные ниши по видам деятельности уже заняты достаточно сложно найти арендатора чтобы вид бизнеса не совпадал, из-за чего сложнее сдать помещение.

Конечно же собственник хотел найти надежного сетевого арендатора и получить максимально возможную по рынку аренду. Мы провели анализ помещения, локации и конкурентного окружения и выявили несколько ниш здесь не представленных. Это детские товары (но нет сетевых форматов для данной локации и площади), детские образовательные центры и стоматологии (но для них не хватает окон и эти бизнесы не заплатят желаемую ставку), зоотовары (в такой локации мог бы встать магазин “4 Лапы”, но им недостаточно площади). Мы пришли к выводу, что, учитывая конкурентное окружение и желаемый арендный доход, приоритетным арендатором для этого помещения может быть алкомаркет. Согласовали с собственником данный вид деятельности, так как некоторые собственники не сдают под алкоголь, например по религиозным или иным соображениям.

Стоит упомянуть о требованиях для получения алкогольной лицензии:

• площадь помещения не менее 50 кв.м.;
• долгосрочный договор аренды;
• удалённость от учебных, медицинских учреждений, стадионов, вокзалов и прилегающих к ним территорий. Какое расстояние считать прилегающей территорией, решают местные власти. Они описывают правила расчёта (по прямой или по тротуару) и метраж. Как правило, расстояние между школой и магазином с алкоголем не должно быть меньше 100 метров, для медицинских учреждений расстояние обычно меньше, но может зависеть от наличия детской медицинской лицензии. В каждом регионе нужно уточнять существующие ограничения.

Когда мы сдаем помещения, предлагаем напрямую сетевым арендаторам по нашей базе, не ждем звонков по рекламе, что позволяет сдавать помещения быстрее и целевым арендаторам. Мы предложили помещение менеджерам по развитию сетей Красное&белое и Ароматный мир. Сетям Винлаб и Бристоль не предлагали, т.к. их магазины расположены рядом - в этом и соседнем доме.

Скрин экрана с визуализацией фасада где расположено помещение на панораме Яндекс карт

Интересная ситуация сложилась с сетью Красное&белое. Они ответили отказом сразу, ссылаясь на то что помещение не проходило по лицензионным требованиям.

Помещение в радиусе 100 метровой зоны запрета по продаже алкоголя из-за медицинской организации

Однако менеджер по развитию не зная объекта не разобрался в ситуации и не хотел разбираться. Во-первых, в этом районе Московской области ограничение по алкоголю было не 100 метров, а 30 метров до входа в медицинскую организацию. На момент рассмотрения объекта арендатор (менеджер и юрист) не знал, что в этом месяце вышел новый нормативный акт, который вносил изменения в ограничения для торговли алкоголем в этом районе.

Постановление местной власти о том, что для получения лицензии установлена 30 метровая зона запрета

Во-вторых, на Геопортале Подмосковья, где обозначены зоны запрета продажи алкогольной продукции, была ошибка. Точка входа в медицинское учреждение была поставлена неправильно, так что даже с ограничением 30 метров не позволило бы получить лицензию.

Расстояние от входа в наше помещение до входа в медицинское учреждение на Геопортале было почти дверь в дверь, а фактически наше помещение было на расстоянии более 60 метров от медицинской лаборатории, т.е. вдвое больше чем существующее ограничение 30 метров.

Входы в медучреждение и в наше помещение видны на панораме Яндекс карт и обозначены красными прямоугольниками. Вверху красными овалами обозначены выступающие элементы дома, для того чтобы на фото со спутника можно было понять где находятся входы и измерить сервисом “линейка” расстояние.

Таким образом мы смогли рассчитать расстояние между входами с помощью “линейки” на Яндекс картах, без выезда на место и дистанционно аргументировать менеджерам по развитию сетей алкомаркетов о возможности получить алкогольную лицензию.

Эти аргументы менеджер Красное&белое не хотел слышать и видеть, просто ссылался на то, что их юрист отказывает по этому помещению.

Мы разобрались в этой ситуации совместно с менеджером сети алкомаркетов Ароматный мир, добились переноса координат входа в медицинское учреждение на Геопортале пока регистрировали долгосрочный договор аренды, необходимый для получения алкогольной лицензии.

Вход в медучреждение на геопортале перенсен на место где он находится фактически

В итоге, зная специфику ограничений для алкогольной лицензии, разбираясь в объекте, мы не отступили от первоначальной идеи сдать помещение сетевому арендатору, несмотря на отказ одной из сетей. Провели переговоры и заключили договор аренды с сетевым алкомаркетом Ароматный мир на 5 лет на выгодных для собственника условиях. В итоге мы сдали помещение 99 м2 по ставке за квадратный метр примерно в два раза выше чем соседнее помещение 200м2.

Для эффектривной сдачи в аренду помещений необходимо хорошо разбираться в требованиях арендаторов к помещениям и локациям, в т.ч. лицензионным ограничениям.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru