Постоянно меняющаяся экономическая ситуация — большое испытание для всех. Когда рискованные способы сохранения денег не работают, остается проверенный способ — вложение в недвижимость. При правильном подходе он всегда приносит прибыль. О наиболее интересных вариантах инвестиций в недвижимость расскажем в нашей статье.
Проверенный актив
Недвижимость всегда можно сдать в аренду или в крайнем случае продать. Когда кризис только начинает набирать обороты, люди часто начинают скупать недвижимость. Жилые и коммерческие объекты всегда были востребованы и могут принести хорошую прибыль в любые времена.
Остаётся вопрос — куда инвестировать? Рассмотрим несколько базовых стратегий.
1. Приобретение жилой недвижимости
Частные инвесторы рассматривают покупку квартиры как инструмент для сохранения капитала и получения пассивного дохода от сдачи жилья в аренду.
В целом рынок недвижимости рос всегда. По данным ЦИАН, по России за последние 20 лет стоимость квадратного метра жилой недвижимости выросла в среднем в 10 раз, с 8–10 тысяч рублей в начале нулевых, до 80–100 тысяч рублей в 2022 году. Московское жилье эконом- и комфорт-классе первичного и вторичного рынков выросло с 20 тысяч рублей до 250 тысяч рублей за «квадрат». На 20-летнем горизонте с учетом сложного процента это порядка 8,5% годовых.
Стратегия инвестирования в столичную недвижимость подходит для тех, у кого есть около 10 млн рублей. Главное — выбрать подходящий ЖК. Например, можно купить квартиру в развивающемся районе Москвы, откуда можно быстро добраться до центра. Сейчас для этого идеальное время, так как многие застройщики уступают 2-3%, если активно торговаться. Некоторые застройщики в рамках акции предоставляют скидки до 20% при 100-процентной оплате.
Какие квартиры покупать? Первый вариант — это студии площадью 20-25 квадратных метров. Сейчас студию в развивающемся районе Москвы можно купить за 7 млн рублей и получать по 40-45 рублей в месяц, сдавая ее в аренду.
За 10 млн рублей можно присмотреть «однушку», сделать там качественный ремонт и сдавать ее за 50-60 рублей в месяц.
Квартиру можно купить и для последующей перепродажи. Прибыльными могут стать вложения в студии и «евродвушки». Если грамотно выбрать ЖК, то за 2 года можно получить доход от 30%.
На что стоит смотреть, чтобы не промахнуться при покупке квартиры в инвестиционных целях? Во-первых, это локация. Идеально, если жилой комплекс будет находиться недалеко от центра и с удобными выездами, чтобы не пришлось стоять в пробках. Ещё одно условие — наличие рядом хороших детских садов и школ.
Вид из окна также важен, особенно если речь идёт о бизнес-классе. Если под окнами будет стройка или действующие промышленные предприятия, это может отпугнуть потенциальных покупателей или арендаторов. Будет идеально, если вы обратитесь к специалисту, который быстрее и гарантированно подберёт инвестиционную недвижимость, так как важно провести полный анализ объекта, спрогнозировать цены и понять когда нужно выйти из «сделки».
2. Покупка курортной недвижимости
Подобный способ инвестирования набирает популярность. Например, недвижимость в Сочи показывает пост на протяжении 8 лет. По данным аналитиков «ОНИКС-Недвижимость», по некоторым комплексам годовой прирост цен достиг 100%. И все же в городе остались доступные объекты. Например, студию в курортном городе можно купить за 8,5 млн рублей.
По мнению экспертов, цены на жилье в городе-курорте еще не достигли предела и до конца года сочинская недвижимость продолжит дорожать. Этому будет способствовать ажиотажный спрос, который начался этой весной.
Цены на недвижимость активно растут и в Геленджике. Там средняя стоимость «квадрата» готового жилья составляет почти 230 тысяч рублей.
Но если вы решили инвестировать в курортную недвижимость, то стоит выбирать проверенных застройщиков с надёжной репутацией.
3. Инвестиции в коммерческую недвижимость
Схема подходит тем, у кого есть свободные 20-30 млн рублей. На самом старте можно вложиться в приобретение нежилого помещения на первом-втором этаже жилого комплекса с хорошей локацией и сдать его подходящему арендатору под небольшой супермаркет, кафе, магазин цветов или салон красоты.
Более крупные инвесторы могут приобретать отдельно стоящие помещения площадью от 150 до 500 квадратных метров и сдавать их крупным сетевым ритейлерам. В этом случае доходность от аренды в среднем составляет 10% годовых.
Кстати, инвестировать в коммерческую недвижимость можно и через закрытые паевые инвестиционные фонды. Они представляют собой имущественные комплексы, собственниками которого становятся владельцы инвестиционных паев.
Доход от управления таким фондом пропорционально распределяется между пайщиками в зависимости от количества их доли. В состав ЗПИФ можно приобрести бизнес-центр, логистический комплекс или даже гостиницу. Преимущество такого способа инвестирования — низкий порог входа в проект. Часто он начинается от 300 тысяч рублей.
Основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги» Андрей Любунь отмечает, что на объектах коммерческой недвижимости в отдельных случаях можно заработать до 100% годовых. В среднем прибыль составляет порядка 30-50% годовых. Например, можно купить склад за 47 млн рублей, вложиться в ремонт и через два года продать его за 90 млн рублей.
Коллективные инвестиции
Популярный тренд — коллективные инвестиции. Он особенно актуален при покупке недвижимости в крупных городах. Это объясняется тем, что цены на квартиры и апартаменты заметно выросли, и, например, за 5 млн рублей в Москве сложно найти ликвидный объект.
Как устроены коллективные инвестиции? Например, каждый из инвесторов вкладывает в покупку объекта 5,10,15 млн рублей. В проекте, как правило, участвуют от 10 до 15 инвесторов.
Эта стратегия выгодна тем, что можно диверсифицировать вложения. Например, у инвестора есть свободные 30 млн рублей. Но он понимает, что вкладывать эти деньги в один проект рискованно. Целесообразно «разбить» эти деньги на несколько проектов. Коллективные инвестиции выглядят более надежным вариантом.
Инвесторы клуба «Деньги» находят объекты для вложения денег на торгах банкротств, покупают недооценённые активы. Часто они требуют дополнительного ремонта, чтобы, например, сдать их под офисы.
Приведём примеры удачных инвестиционных проектов клуба «Деньги»:
1. В проекте апартаментов «Радио» доходность инвестиций варьируется от 34% до 96% годовых. Инвесторы выкупили несколько этажей административного здания, сделали там ремонт и стали сдавать их под гостиничные номера. Часть помещений занимает кафе.
2. Еще один проект — комплекс апартаментов «Фрезер», доходность — от 36% до 78%.
3. Проект по инвестированию в (ГАБы) Готовый арендный бизнес. Доходность проекта — 68%, вход от 3 млн рублей.
4. Проект строительства загородных домов с доходностью до 100%.
5. Неплохую доходность можно получить и при удачной перепродаже квартиры. Последний пример — покупка квартиры на улице Профсоюзная за 10,6 млн рублей. Инвестор перепродал ее через три месяца за 13,6 млн рублей. Доходность с учетом налогов и прочих расходов составила 2 млн рублей. Рентабельность превысила 75% годовых.
6. Проект строительства коттеджного посёлка «Павловы озёра» приносит доходность в 90% годовых. Инвестиции были собраны в сентябре 2021 года, а выход из проекта состоялся в июне 2022 года. Сумма инвестиций составила 11 млн рублей.
Заключение
Все инвестиционные стратегии имеют свои преимущества. Но к вложению денег стоит относиться ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, покупка неликвидной квартиры для сдачи в аренду может превратиться в пассив, который требует денег на содержание. Стоит проанализировать цены, наиболее перспективные районы и покупательский спрос.
