Может ли он быть ниже, чем Вы надеялись?
О чем мечтает каждый собственник? Чтобы Управляющая организация отлично обслуживала дом, но при этом тариф на «содержание» был не высоким! Возможно ли это?
Приведу 2 примера.
Собственник помещения в одном из МКД, обратился с жалобой в государственную жилищную инспекцию по вопросу начисления размера платы. ГЖИ проведена внеплановая проверка УК, в ходе которой было установлено, что собственниками МКД решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения на текущий год не принималось, в связи с чем УК осуществляло начисление размера платы на основании Постановления Администрации города, применив однако тариф меньше, чем предусмотрено для домов со степенью благоустройства, аналогичной данному МКД.
Решив, что указанные действия нарушают установленный законом порядок ценообразования, что образует состав административного правонарушения (ч 2 ст. 14.6 КоАП РФ), административный орган - Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека -составил в отношении УК протокол об административном правонарушении, УК была признана виновной, было назначено наказание в виде штрафа в размере 100 000 рублей.
УК обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления Роспотребнадзора о назначении административного наказания. Однако суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Скорее всего УК произвела доначисление собственникам размера платы, применив для расчета более высокий тариф.
В данном случае неизвестный собственник проявил не нужную инициативу и сделал хуже и для УК и для остальных собственников МКД.
Мы можем сделать вывод о требовании судов о применении тарифа на содержание не менее, чем утверждено Постановлением Администрации города. Однако не все так просто.
В другом случае, УК предложила собственникам принять экономически обоснованный тариф, чуть выше установленного Постановлением Администрации. Однако по инициативе одного из собственников было проведено общее собрание, где было принято решение утвердить новый перечень работ/услуг по содержанию общего имущества МКД общим размером в 10 рублей/кв.м. (в 2 раза ниже предложенного)
УК обжаловала протокол, указав, что при принятии решения существенно нарушен порядок согласования и утверждения тарифа и установленный собственниками дома размер платы не может обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, установление размера платы за содержание не может быть произведен без соответствующих расчетов, основанных на актах осмотров, без составления конкретных смет.
Однако суд решил, что УК не представлено доказательств, из которых следует, что установленный собственниками помещений МКД размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД не позволяет обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Вопрос об установлении перечня работ/услуг статьи «содержание» отнесен к компетенции общего собрания собственников. Ограничение права собственника помещения на реализацию его волеизъявления, выраженного в решении общего собрания, законодательством не допускается. Плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должна взиматься именно по тарифам, принятым общим собранием собственников многоквартирного дома.
Иными словами, тариф по статье «содержание» в размере 10 рублей вполне удовлетворяет требованиям законодательства и позволяет УК содержать дом. Апелляционная инстанция так же поддержала данное решение.
Изучив практику по данному вопросу могу сказать, что в настоящее время суд и государственные органы придерживаются мнения, что главным документом, позволяющим установить тариф является протокол общего собрания собственников. Никакой рост инфляции, увеличение минимального размера труда и т.д. не влияет на право собственников реализовывать свое волеизъявление, выраженное в решении общего собрания.
И хотя закон говорит, что при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации (ст. 156 ЖК РФ), УК довольно сложно в суде доказать свои правоту. Для подтверждения своих доводов, УК необходимо предоставить смету предлагаемых работ по текущему ремонту и платы с обоснованием стоимости услуг, а возможно и провести экспертизу, предоставив в суд заключение специалиста, изо том, что плата не обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, наносит убытки управляющей компании (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.10.2020 по делу № 88 – 19583/2020)
Не смотря на то, что практика по оспариванию протоколов общего собрания собственников различна в разные регионах России, простое игнорирование решений общего собрания ничем хорошим для УК обычно не заканчивается. Чтобы у собственников было меньше желания своевольничать, нужно выполнять требования законодательства со своей стороны, а именно заблаговременно направлять собственникам нормально обоснованное предложение по работам и размеру платы за них.
