В столичном отеле прошел III Всероссийский форум «Лучшие продуктовые решения и тренды девелопмента» в рамках Forcities. Форум был посвящен коммерческой недвижимости и был поделен на два направления: «Креатив» и «Позитив».
В основном спикеры рекламировали свои компании, однако было и несколько интересных мыслей. Например, эксперты поделились опытом полностью цифрового обслуживания коммерческого пространства, объяснили, почему жители никогда не полюбят свою управляющую компанию, а бизнес-центр должен стать местом силы.
Сессия должна начаться в 10, но почему-то в 11:30 народу еще катастрофически мало. Из двух я выбрала зал под названием «Креатив» – тут будут говорить об офисах и нетворкингах, ну, или нетворкингах в офисах. Наконец все в сборе, и мы начинаем. Модератор сессии – Екатерина Ньюман, генеральный директор Q1 Group. Ключевой точкой, от которой будем отталкиваться, опять является 24 февраля. По мнению Ньюман, сфера офисной недвижимости на изменения реагирует медленнее других. Почему – не ясно. Ведь резко покинувшие Россию компании освободили огромные коммерческие площади, чем подкинули девелоперам ту еще задачу.
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development, долго рассказывал о продуктах компании и, наконец, перешел к делу: общим принципам, которые, как видит спикер, важны для отрасли. Сергей посоветовал не жалеть денег. Не только на проектировщиков и архитекторов, но и на среду. И поделился, что в AFI Development уже вовсю пользуются философией build-to-suit, то есть, адаптацию зданий под потребности арендатора.
По словам господина Баранова, компания уже переключается на российские компании. Кроме того, по его наблюдениям, многие зарубежные компании решили все-таки оставить свое присутствие в России, хоть и ужались в два раза. Благодаря им AFI успели возвести проект AFI2B без импортозамещения. Молодцы.
Сложности сертификации
Известно, что одно из значимых событий для любого коммерческого девелопера – это прохождение проектами международной сертификации. Однако из-за того, что мир, хоть и не весь, но важнейшая его сторона, отвернулся от нас, сейчас невозможно получить такую привилегию. В связи с этим Сергей Баранов предложил разработать собственные, российские стандарты оценки коммерческих проектов: «Мы хотим методику оценки, правильную структуру и сертификацию зданий в коммерческой структуре».
Проблема, к тому же, носит и другой характер: при разработке стандартов международные системы предписывают использование продукции определенных производителей. Это касается, например, лифтов. Да-да, их, родимых, с которыми девелоперы тщательно разбираются. AFI Development вот начинают ставить китайские лифты. Китайцы, которые, по словам Баранова, «молчат, но много знают», сертифицировались в России еще в прошлом году – как знали.
На вопрос из зала, почему же не используются турецкие кабины, эксперт отметил, что пока Турция только начинают заходить на российский рынок, однако, когда нужно делать быстро, ждать нет времени. Поэтому пока девелоперы обращают свои взоры в сторону Китая.
Сергей Кудрявцев, директор по коммерческой недвижимости компании «Coldy», отметил, что в коммерческом проекте первое место занимает начинка.
«Мы сейчас стоим на пороге больших эволюционных изменений, которые вносят определенные корректировки в проекты, и не только в инженерные», – подчеркнул спикер. Люди больше всего сейчас задумываются о том, что же будет дальше с их инвестициями. Поэтому важно строить качественные проекты, в которые клиент захочет вкладываться – а это прежде всего те здания, которые построены по ГОСТУ, а именно – 214-ФЗ. Самый актуальный запрос на сегодня – это большие площади. Люди больше не хотят ютиться в маленьких комнатках, называемых офисами, им нужно пространство, размах и комфортные общие зоны.
ESG-принципы и центр бизнес центр без стойки регистрации
«Если театр начинается с вешалки, то бизнес центр начинается со стойки регистрации, – отметил господин Кудрявцев и подчеркнул, что в проектах Coldy отсутствует эта самая пресловутая стойка. Главная причина такого новшества состоит в том, что стойка – рассадник заразы. Особенно ясно это стало именно в период пандемии, ведь в столпотворениях у регистрации размножаются бактерии. Вместо нее эксперт предложил использовать технологическую паутина, в которой каждый человек, попадающий в бизнес-центр, идентифицируется по лицу и вносится в систему.
Если вы думаете, что на этом волшебство закончилось, то это не так: арендатор сможет заказать электронный пропуск на посетителя, тот будет идентифицирован по сетчатке глаза, лифт автоматически откроет свои двери, а маршрут для гостя будет построен по цифровому табло – заблудиться просто невозможно. Чудеса да и только. И тотал-контроль.
Кроме IT-повестки, в долгожданных проектах компании предусмотрены и ESG-принципы. Например, девелоперы нашли замену зарубежным зарядкам для электромобилей. А на кровле бизнес-центров застройщики размещают солнечные батареи. Кстати, 80 процентов из них собраны в Красноярске. Где собраны остальные 20 – остается загадкой. В здании организуют так называемое биодинамическое освещение: искусственный интеллект проанализирует время цикла и время года, что позволит людям долго и комфортно находиться в здании. Искусственный интеллект оценивает не только биоритмы, но и количество человек в помещении. Максимальная плотность из расчета 4.2 метра.
Господин Кудрявцев описал не бизнес-центр, а просто мечту. Однако технологические чудеса пока кажутся лишь чудесами. А удалось ли девелоперам воплотить волшебство в жизнь, увидим в 2024, когда планируется сдать бизнес -центр Taller. Тогда станет ясно, является ли светлое технологическое будущее таким уж близким.
Кризис серверных стоек
Еще один актуальный для коммерческой недвижимости аспект, которsй назвал спикер – это IT-ландшафт.
«Мы столкнулись с тем, что это сейчас самый дефицитный ресурс – это серверы, – отметил эксперт. – Первый шок был в 2014, когда мы поняли, что в этой части мы сильно зависимы от других стран. И сейчас мы столкнулись с самым сильным кризисом серверных стоек».
В уже названном бизнес-центре планируется свой дата-центр прямо в здании. Это обеспечит IT-безопасность всех арендаторов.
Однако ответить, по какой ставке у них проходит проектное финансирование, Сергей не смог. «Комфортная ставка», – только и ответил спикер. Дороже их бизнес центр, по словам Кудрявцева, не продается, даже учитывая все финтифлюшки.
На вопрос, возвращаются ли российские деньги в страну, Сергей отметил, что вложить деньги в недвижимость желание огромное, но самая большая проблема – техническая возможность финансы завезти.
Эксперт build-to-suit
Константин Ковалев, заместитель генерального директора компании Asterus, сразу заявил, что на этом форуме он будет экспертом концепции build-to-suit, то есть, проекта под арендатора. Однако никто и не был против. Преимуществами этой концепции являются: уникальное офисное пространство, учет всех потребностей и специфики деятельности клиента, ситуационные центры, представительские и презентационные пространства, возможность предусмотреть все предпочтения клиента и сопровождение в течение всего времени аренды.
Доля BTS проектов в новом предложении на рынке офисной недвижимости довольно велик – сейчас он составляет около 40-55 процентов. И у этих проектов все будет хорошо. И вот почему. Оказалось, что большую часть клиентов таких компаний составляют государственные и окологосударственные структуры. А у них, как водится, все хорошо. Поэтому, как и ожидалось, многие девелоперы смотрят на эти проекты и стараются их развивать. Конечно, иностранные компании уходят и это может сказаться негативно на застройщиках build-to-suitпроектов. Однако многие компании меняют владельцев, да и людям нужны рабочие места. Так что, по мнению эксперта, все выправится.
Как уже было отмечено, большую часть клиентов BTS-центров – государственные компании. Однако им, по статистике, приведенной господином Ковалевым, не принадлежит первое место в рейтинге потребителей. Оно досталось финансовому сектору (26 процентов от общего объема сделок). На втором месте как раз-таки государство (20 процентов), на третьем – It- и медиа-холдинги (14 процентов). А последнее заняли производственные компании (12 процентов). Но в перспективе, конечно, основной спрос будут обеспечивать именно госкомпании и близкие отрасли. Поэтому все у девелоперов build-to-suit будет хорошо.
Интересным стал вопрос корпоративного жилья. Это возможность для работников корпораций сделать работу и дом одним целым. Это города, в которых ваша квартира в непосредственной близости от работы, а еще и: школа, детский сад, поликлиника и все нужные развлечения. К сожалению, сегмент корпоративного жилья пока слабо развит в России. Надеюсь, в скором это изменится.
Почему жители постоянно недовольны управляющей компанией?
Выступил Андрей Кротков, генеральный директор УК Zeppelin. Конечно, большую часть времени эксперт потратил на то, чтобы рассказать о всех плюсах работы с его компанией. Однако было в его речи и несколько интересных тезисов. Например, по словам спикера, функциональное обслуживание коммерческой недвижимости уже не является инновацией – это просто необходимость.
«В коммерческой недвижимости каждый арендатор считает, что он босс, он заказчик, и может постоянно запрашивать новые функции, новое обслуживание, – отметил Кротков. – Некоторые девелоперы говорят: «у нас же есть чат», но этого уже недостаточно. Должна быть цифровая платформа контроля за бизнес-центрами».
На вопрос из зала, который касался жилой недвижимости, а именно: почему же жители всегда недовольны своей управляющей компанией – спикер ответил довольно развернуто. Так, по словам господина Кроткова, у каждого здания есть несколько жизненных циклов. Девелопер обычно сначала заводит на объект свою УК: и ее задача быть «памперсом» – сгладить каким-то образом весь негатив, нивелировать основные недоделки. «На этом этапе УК просто невозможно остаться очень хорошей», – подчеркнул спикер. Хотя на этом этапе финансирование намного больше чем то, что закладывается тогда, когда приходит новая компания. «Потом приходит вторая компания, которая донашивает объект, как второй и третий ребенок в семье», – объяснил Андрей. Но в конце концов все упирается в финансы. Кредит доверия ограничен финансовыми рамками, а именно – тарифом. Если у жителей запросы большие, а в финансовый план это не входит, клиент недоволен. В общем, если клиент хочет больше – он должен платить больше. Однако платить в желания жителей редко входит.
Пирамида Маслоу
Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям Stone Hedge объяснила, что делать коммерческим девелоперам в кризис, и почему беспокоиться не стоит.
«Изначально, когда случается кризис, хочется хлебушек. Потом к нему хочется и масла. А уже потом хлеба с маслом не хватает, и нам хочется еще и икры», – с помощью такой метафоры эксперт объяснила, как работают потребности потребителей коммерческой недвижимости. Потребности в пирамиде всегда идут снизу вверх, в том числе, в коммерческом пространстве. Люди могут сегодня кратковременно переехать в офис качеством ниже предыдущего, но как только ситуация выправится, они переедут обратно в хорошее пространство. «У нас в хорошее время постоянно растут «хотелки». Но чем выше уровень проекта, тем важнее ему поддерживать свое качество», – сказала Виктория.
Спикер подчеркнула, что бизнес-центр – это не просто офисное здание, но также и объект, который находится в городской среде. И он должен в эту среду вписываться: хорошо влиять на прохожих, заботиться о природе. Если человеку в офисе хорошо и физически, и эмоционально, то он становится продуктивным, и для бизнеса это хорошо. Для работодателя важно, чтобы к нему пришел хороший сотрудник, а окружающая его действительность должна позитивно влиять на его продуктивность. И тут существует три ключевых истории: в том числе, коммерческая эффективность. Если она не стоит за любым действием, то ни к чему хорошему это не ведет ни в долгосрочной перспективе, ни в краткосрочной.
Автор: Виктория Орлова
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)