Удачно выбранная ниша, грамотный бизнес-план, наличие стартового капитала, профессиональные сотрудники – важные условия для запуска успешного проекта. Однако все эти инструменты могут оказаться неэффективными, если аренда помещения для бизнеса не была организована правильно.
Необходимо учитывать множество нюансов при поиске и оформлении объекта. В этой статье даём советы, как выбрать коммерческое помещение, чему уделить внимание при его осмотре, как заключить договор аренды, избежав ошибок и максимально снизив риски.
Поиск помещения
Поиском помещения для бизнеса можно заниматься самостоятельно или, обратившись к услугам агента по недвижимости. Лучшие инструменты для самостоятельного поиска – интернет-порталы недвижимости и доски объявлений. Наиболее эффективными будут поиски на:
- Авито;
- Яндекс-недвижимости;
- Циане;
- Региональных центрах поддержки предпринимателей.
Слабое место самостоятельного поиска в необходимости постоянно мониторить интернет-ресурсы, связываться с арендодателями, выезжать на осмотр точек, проводить переговоры. Это отнимает массу времени – от 2 до 4 часов ежедневно, что неприемлемо в случае, если у вас есть и другие задачи. Иногда правильнее делегировать эту работу профессионалу и сэкономить время для более важных дел. Агент самостоятельно подберёт подходящую недвижимость и договорится о её показе. Вам останется только приезжать на точки для их осмотра.
Выбирая агента, обращайте внимание: на то,
• как он ориентируется в конкретной местности, знает ли места большого скопления людей, делал ли он расчёт проходимости в разных точках района;
• размер комиссионных, которые он берёт за свои услуги. Это может быть от 50 до 100% от оплаты аренды за первый месяц. Обычно комиссию платит собственник.
Доверив подбор помещения агенту, вы сэкономите массу времени и сил, а возможно и денег, даже несмотря на то, что за услуги специалиста придётся заплатить.
Выбор месторасположения
Выбирая место для будущего помещения, нужно учитывать множество нюансов.
Район. Зависит от характера реализуемой продукции. В центре, где много туристов, есть смысл открытия сувенирных лавок, бутиков, кафе, ресторанов, супермаркетов. В спальном районе востребованы небольшие магазины по продаже продуктов, фирменных мясных изделий, фермерской продукции, овощей, фруктов. Здесь всегда будет спрос на услуги фитнес-центров, салонов красоты.
Местоположение. Важно разместить точку в месте, где есть и другие торговые предприятия, салоны, кафе. Людям будет гораздо проще вписать ваш магазин в привычный маршрут.
Проходимость. Хорошая проходимость – важный критерий для магазинов, точек фастфуда, сувенирной продукции. Если вы торгуете специфическими товарами, за которыми люди готовы ехать на другой конец города, этот показатель не настолько важен.
Характеристики помещения: на что обратить внимание
К осмотру помещения обязательно нужно готовиться – подробный перечень требований ускорит процесс и позволит не упустить из вида значимые нюансы.
На что важно обратить внимание:
- площадь, высота потолков, число окон, наличие несущих стен внутри помещения, удобство входа, наличие аварийного выхода, ремонта базового или косметического;
- приборы освещения, наличие сантехники – унитаза, раковины, подачи воды и её качество, исправность вентиляции, наличие электричества, число розеток, количество киловатт;
- наличие парковки, зоны разгрузки и загрузки, склада, возможность размещения рекламы.
Оформление документов
Аренда помещений для малого бизнеса подразумевает заключение официального договора с собственником. Для этого потребуются документы сторон, заключающих сделку, и документы по конкретной сделке.
Арендодатель обязан предоставить:
- личный паспорт;
- сведения из ЕГРЮЛ. Если директор компании ещё не указан в ЕГРЮЛ, понадобится решение о его назначении;
- доверенность. Если подписывать договор будет другое лицо, у него должна быть доверенность от директора;
- свежую выписку из ЕГРН. Её можно получить на сайте Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержится информация о наличии собственника, других зарегистрированных арендаторов, обременений;
- технический план с подробной схемой и площадью. Информация в плане должна совпадать с параметрами реального помещения;
- действующие договоры с организациями, оказывающими услуги дератизации, дезинсекции, вывоза мусора.
Арендатор предоставляет:
- личный паспорт;
- сведения о компании из ЕГРЮЛ;
- доверенность, в случае если договор подписывает не директор, а его доверенное лицо.
В комплекте документов по сделке необходимо наличие:
- договора аренды;
- акта приёма-передачи арендуемого помещения. В документе должно быть подробное описание состояния объекта, имеющегося оборудования – витрин, кондиционеров, холодильников.
Документы нужно подробно изучить, желательно с привлечением юриста, чтобы избежать подводных камней.
Заключение договора аренды
Договор включает 5 частей, которые содержат информацию о:
- Предмете договора. Раздел содержит информацию об адресе, площади, кадастровом номере помещения и имуществе, передаваемом в аренду. Важно отметить, что помещение не сдано другим арендаторам, на него не наложен арест и нет других собственников, которые на него претендуют;
- Сторонах договора. Данные паспорта и данные компаний, между которыми заключается договор, данные из доверенности;
- Сроке действия договора. Краткосрочный заключается на 11 месяцев, долгосрочный на срок от 12 месяцев и договор с неопределённым сроком. Долгосрочный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.
- Способах совершения арендных платежей. Пункт содержит подробную информацию о размере ежемесячного платежа, сроках и порядке их внесения. Здесь же нужно указать условия по повышению арендной платы;
- Правах и обязанностях обеих сторон. Со стороны арендодателя это может быть надлежащее состояние помещения в момент передачи, капитальный ремонт, сопутствующие услуги – водоотведение, электричество, охрана помещения. Арендатор обязуется ежемесячно перечислять платежи, содержать помещение в порядке. Стороны могут договориться и о дополнительных правах и обязанностях в отношении ремонта, нарушений, а также о порядке, в котором договор может быть расторгнут.
Юридическая точность
Регуляция арендных сделок осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Споры, возникающие вследствие невыполнения норм ГК, решаются в судебном порядке. Договор, не учитывающий обязательные требования, суд может признать недействительным или незаключенным. Такие последствия ждут соглашения, если сторонам не удастся согласовать условия или в документе будет недостаточно полно описан предмет договора. В этом случае подтвердить передачу имущества не удастся.
Такая ситуация грозит потерей вложенных денег, времени и необходимостью освободить помещение в кратчайшие сроки. Стороны возвращают друг другу полученное, исключая штрафы и неустойки.
Существенные условия договора аренды
Договор считается заключённым, если стороны согласовали в нём существенные условия. Без этих положений сделка не имеет смысла. К категории существенных можно отнести условия:
- относящиеся к предмету договора;
- обозначенные в законе, как существенные;
- которые являются таковыми по мнению одной из сторон.
Положения гражданского кодекса и судебная практика позволяют выделить в категорию существенных следующие условия договора:
- арендуемый объект;
- стоимость аренды;
- продолжительность действия договора;
- моменты, в которые помещение будет передано арендатору и возвращено обратно;
- любые, которые будут признаны одной из сторон как существенные.
Подробное описание объекта аренды
Арендуемый объект должен иметь подробное описание. В договоре необходимо указать адрес помещения, номера кабинетов или павильонов, если планируется аренда торгового помещения в бизнес-центре, кадастровый номер, если объект сдается целиком, его точную площадь.
Недостаточно точно описанный предмет может привести к признанию условий несогласованными, а договора – незаключенным. Для предотвращения таких ситуаций, комплект документов нужно дополнить выпиской из ЕГРН и планировкой помещения.
Размер и состав арендной платы
Размер ежемесячного арендного платежа в обязательном порядке фиксируется в договоре, поскольку под определением аренды подразумевается обязательная возмездность. Если стоимость платы за съём помещения не указана, договор будет считаться незаключенным в соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.
Чтобы исключить такую возможность достаточно отразить размер ежемесячной оплаты в рублях. Если в стоимость включён НДС, то это тоже нужно указать.
Во избежание недоразумений необходимо подробно расписать, что входит в стоимость арендной платы, помимо права пользования помещением. В неё могут быть включены коммунальные платежи, стоимость уборки, плата за размещение внешней рекламы, использование телефона, интернета и др.
Несогласованное условие о размере арендной платы может привести к тому, что судья, основываясь на положение в гражданском кодексе, признает договор незаключенным. Если в арендную ставку включена только оплата коммуналки, договор считается незаключенным, поскольку не соблюдает принцип возмездности аренды.
В договоре необходимо отразить информацию о размере и частоте изменений арендной ставки. Понимание того, когда и на сколько вырастет цена позволит предпринимателю максимально эффективно планировать бюджет. Обычно при сдаче объекта на срок свыше года ставка остаётся фиксированной и увеличивается на процент, о котором договариваются стороны, уже в новом году. Как правило, её размер не превышает 5%.
Выбор срока аренды
Срок, на который объект переходит в чужое пользование, также необходимо указать. Обычно при сдаче помещений заключаются договора:
- На неопределенный срок. Особенность такой сделки состоит в возможности выхода из неё в любое время без объяснения причины. Арендатор должен письменно известить собственника за 3 месяца до прекращения сотрудничества. Такой договор можно не регистрировать. Для аренды коммерческих площадей договора с неопределённым сроком практически не используют. Слишком высоки риски для бизнеса;
- Долгосрочный. Заключается при сдаче помещения на год или больше. Регистрация в Росреестре - обязательна. Документы можно подать через МФЦ;
- Краткосрочный. Срок действия договора, как правило, составляет 11 месяцев. Регистрация не требуется, согласование условий производится по усмотрению сторон. Если стороны продолжают исполнять договор после истечения срока, к нему применяются такие же условия, как к договору, заключённому на неопределенный период.
Как зарегистрировать договор
Для регистрации договора необходимо:
- записаться на прием в МФЦ;
- подойти в назначенное время и дату с паспортом;
- заполнить, распечатанное сотрудником МФЦ, заявление;
- уплатить госпошлину в терминале. Для физлиц и ИП стоимость регистрации составляет 2000 рублей, для юрлиц – 22 000;
- подать пакет документов, включающий заявление, два заверенных подписью оригинала аренды и квитанцию об оплате;
- если помещение в залоге, понадобится согласие от залогодателя, если приобреталось в браке – согласие от супруга собственника, заверенное нотариусом.
На руки заявителю будет выдана опись, переданных на рассмотрение документов. На ней будет стоять номер заявки. С его помощью можно отслеживать статус обращения. Если с документами всё хорошо, спустя 9 дней договор будет зарегистрирован – появится запись в ЕГРН об аренде данного помещения. В течение нескольких дней заявитель получает договор с номером записи и печатью Росреестра. Все изменения, вносимые в долгосрочный договор, необходимо зарегистрировать.
Необходим ли юрист при заключении сделки?
В любой профессиональной сфере деятельности существуют свои тонкости и подводные камни. Аренда исключением не является. Если вы собираетесь арендовать здание для бизнеса, рекомендуем обратиться к компетентному юристу.
Профессионал убережёт вас от ошибок и неправильного вложения средств. Законодательство постоянно обновляется и уследить за сменой требований самостоятельно очень сложно. Рекомендуем пригласить юриста и дать ему проверить договор. Лучше перестраховаться и переплатить, но быть полностью уверенным в безопасности собственного бизнеса.
Возможные риски
Проблема 1. На помещение может быть наложено обременение, и вы просто не сможете его использовать. Чтобы предотвратить такую ситуацию необходимо:
- заказать выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии обременений;
- проверить фамилию собственника в списке должников на официальном ресурсе ФССП РФ;
- пополнить договор дополнительным условием, запрещающим собственнику передавать объект третьим лицам в течение всего срока аренды.
Проблема 2. Увеличение арендной платы происходит в произвольном порядке – в зависимости от желания арендодателя. Для предотвращения проблемы необходимо:
- привязать изменения платы за съём к уровню текущей инфляции;
- отразить условия изменений размера ежемесячных платежей в договоре.
Если вас интересует аренда или покупка помещения для бизнеса в Москве, перейдите по этой ссылке и подберите подходящее предложение. При возникновении вопросов свяжитесь со специалистами РосРитейл по телефону +7 (495) 106-19-99. Наши эксперты подберут для вас помещение, расскажут, как выбрать и арендовать объект для бизнеса, проверить его на предмет возможных рисков и грамотно оформить.