Есть типичное для любого российского урбанистического паблика упражнение: сравнить «умную» европейскую застройку с современной российской. Результат обычно выходит не в пользу последней. С одной стороны – бетонные острова, прилепленные к окраинам городов, безликие человейники, жизнь в которых – это только сон между рабочими сменами, а въезд и выезд – отдельная адская мука. С другой – точечная застройка «элитными» квадратными метрами по принципу «воткнем свечку, а дальше хоть трава не расти». Почему так вышло, причем тут СССР и можно ли в России строить по-другому – обсудим в этой статье.
СССР против Европы
Корни проблемы уходят в историю. Европейский город – это традиционная форма совместного проживания людей и поэтому исторически рассматривается как цельное пространство. Средний российский город – потомок советской индустриализации, устроенный совсем по другим принципам.
Урбанизация СССР произошла стремительно и была обусловлена политическими решениями. Советский город-завод изначально был утилитарным модернистским проектом и предполагал разделение территории на несколько островов. В нем проектировался административный центр, индустриальные промышленные зоны и жилые спальные районы.
Процесс урбанизации в Европе был историческим, он занял столетия. И все это время городские районы понемногу подвергались изменениям: функциональным, социальным, архитектурным.
Mixed-use: в чем соль
В Европе исторически сложилась практика, при которой девелоперы реализуют проекты в тесном сотрудничестве с мэрией. Представители администрации следят, чтобы новые постройки не разрушали «городскую ткань», а наоборот обогащали ее, сохраняя многофункциональность и разнообразие пространств.
Такой подход получил название mixed-use, что можно примерно перевести как «многоцелевое проектирование», и стал фактически стандартом для европейского девелопмента. Именно смешение функций и разнообразие сценариев становятся здесь ключевыми.
В основе профессии девелопера в Европе — умение вписать свой проект в существующее окружение и учесть плотность застройки. Mixed-use отвечает и на эти вызовы: когда возводят новое или реновируют старое, рядом размещают социальные и коммерческие объекты, чтобы жителям были доступны магазины, кафе, аптеки, детские сады.
А почему у нас не так?
Современный российский девелопмент зародился в постсоветские времена в другом контексте. Градостроительная политика в нашей стране была основана не на смешении функций, а на их разделении.
У нас строительством занимается не администрация города как в Европе, а нанятые ей застройщики, у каждого из которых свой подход. Российская девелоперская компания — это крупная структура, самостоятельно занимающаяся всеми процессами развития территории: покупкой земли, созданием проекта, поиском архитектурных решений, строительством, продажей квартир и даже управлением эксплуатацией.
Минусы и плюсы
Девелопмент в Европе – это комплекс процессов, которые могут длиться годами и требуют огромных инвестиций еще до начала строительства. Это приводит к снижению производительности отрасли и росту цен на жилье.
В России дома возводятся намного быстрее, а их стоимость получается гораздо ниже, чем в Европе. При этом девелоперы не сотрудничают с другими участниками градостроительного процесса, а реализация mixed-use невозможна без привлечения к проектированию инвесторов, бизнеса и властей. Чиновники знают, кто и где хочет строиться, кто во что хочет вкладывать, а значит, они могут выступать модераторами.
Возможен ли mixed-use в России?
Концепция «Жить – работать – отдыхать» (Live-Work-Play), лежащая в основе mixed-use, сейчас остро актуальна среди градостроителей России. Ее обсуждают на профильных форумах девелоперы, архитекторы, чиновники и урбанисты. Но можно ли ее реализовать в России?
В поисках ответа обратимся к опыту Европы, которая тоже сталкивалась с подобными вызовами.
Яркий пример — проект Paper Island в датском Копенгагене. В течение 300 лет это место было промышленной площадкой, закрытой для посещения. Но за пять лет Бумажный остров был полностью переосмыслен: сейчас это новый район с кафешками, где можно купить уличную еду, место, в котором проходят художественные выставки, показы мод и концерты.
Здесь же появились новые кондоминиумы, гостиницы и кооперативное социальное жилье. Концепция острова не только привлекает туристов, но и востребована на местном уровне.
В России проекты такого рода не очень распространены: даже в Москве застройщикам проще заниматься комплексным развитием свободных территорий на окраинах, чем вплетением новых зданий в городскую ткань.
За пределами столицы подобные проекты можно пересчитать по пальцам. Один из примеров реализации принципа mixed-use — недавно сданный тюменский проект «1А Первомайская». Здесь девелоперу удалось решить сложную задачу и интегрировать в городскую ткань новый квартал, объединяющий два жилых здания и офисную галерею.
Рядом разбит сквер, где высажены более 140 черемух. В центре — площадь. Здесь установят декоративные скамьи в виде валунов, садовые стулья и столики.
На территории квартала «1А Первомайская» появится еще два общественных пространства: камерный двор-сад для жителей и променад для всех. На сторону последнего выходят веранды летних кафе и ресторанов, расположенных в офисной галерее. Между этими двумя зонами нет заборов. Границей служат искусственные пруды с фонтанами.
Таким образом новый квартал становится городской доминантой, привлекающей внимание, и в то же время не выглядит инородным объектом. Благодаря архитектурным решениям авторов комплекс зданий аккуратно вписался в существующую застройку.
«1А Первомайская». Застройщик — ООО «МПФ ЗОЛОТЫЕ КЛЮЧИ». Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайте Наш.дом.рф. Продажи осуществляются в соответствии с законом РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
#mixed-use #урбанизм #застройка #архитектура #1а первомайская