Всем привет!
Громкий заголовок? Уверяю, никакого «кликбейта».
Важно понимать, что «распоряжаться» - это значит, в том числе, совершать регистрационные сделки.
Как обычно, делюсь конкретным случаем из практики.
Вопрос от Заказчика
Бывает такая категория Заказчиков, которые создают много проблем из пустого места.
Самое плохое, когда эти проблемы создаются из-за неведения и попыток самостоятельно решить вопрос.
Так и в нашем случае – наш давний Заказчик обратился с вопросом, который приведен на скриншоте ниже.
Суть вопроса
- Заказчик владеет зданием. Право собственности зарегистрировано.
- В здании стоят на кадастровом учете помещения. Право собственности не зарегистрировано.
- Заказчик захотел сдать в аренду совокупность комнат, которые представляют из себя помещение, стоящее на кадастровом учете.
- В договоре аренде Заказчик указал кадастровый номер помещения и обратился в Росреестр.
- Росреестр ответил отказом, говоря о том, что у Заказчика нет прав на помещение.
Учимся на чужих ошибках
Договор аренды – это документ, подтверждающий наложение обременения в виде аренды на объект (или на часть объекта).
Официально арендовать можно только то, на что официально зарегистрировано право.
Официальное право зарегистрировано на здание? Значит арендовать можно только здание или его часть.
❗️При этом мы не должны путать понятия «часть здания» и «помещение», хотя они схожи по смыслу в широком употреблении, но имеют абсолютно разные правовые последствия в кадастре.
Для кадастра – «часть здания» - это не только и не столько совокупность комнат – это совокупность строительных конструкций и пространства, которое занимается этими конструкциями. Это пространство может быть занято как самими помещениями, так и перегородками со стенами, а также «островками», наподобие того, как это выглядит в торговых центрах.
Вышеуказанную мысль не подтвердит московский Росреестр, который незаконно приравнивает понятие «часть здание» и «помещение», нарушая права собственников, но судебная практика все расставляет на свои места.
В дополнение к вышесказанному, быть обладателем здания и помещений внутри здания невозможно, потому что получится двойное налогообложение.
Вывод
Собственник сам принимает решение кем ему быть: владельцем здания или владельцем всех помещений внутри здания. Каждая из форм права имеет свои плюсы и минусы. Собственник может переходить от одной формы права – к другой.
В нашем случае собственник является владельцем здания 🏠, значит предметом договора аренды должно быть здание, а не помещения внутри здания, хотя фактически сдаваться в аренду могут быть только помещения и даже имеющие кадастровые номера.
Заказывая выписку из Росреестра с использованием данного ресурса (кликабельная ссылка), Вы поддерживаете этот канал.
#кадастр #кадастровыйинженер #росреестр #право #законы #участок #юрист #аренда #личный опыт #участок