Постановка недвижимости на кадастровый учет нужна для совершения регистрационных действий с ней – продажи, передачи по наследству, сдачи в аренду. При успешной постановке на учет собственнику выдают кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН. Он может заключать законные сделки с недвижимостью.
В статье мы рассмотрим, что важно знать об особенностях кадастрового учета в России, какой орган его проводит, какие объекты подлежат учету, как проверить, стоит ли квартира, недвижимость на кадастровом учете.
Что такое кадастровый учет и кто его осуществляет
Кадастровый учет – система регистрации недвижимости в России. Постановка жилья на учет предусмотрена законодательством.
В основе этой системы лежат два принципа – уникальности и идентификации. Согласно им, любой объект недвижимости на территории РФ обладает присущими ему свойствами и признаками. По ним можно определить его стоимость, назначение и порядок эксплуатации.
Понятию кадастрового учета посвящен п. 7 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В нем указывается, что кадастровый учет – это внесение данных о недвижимости в ЕГРН. Так можно подтвердить, что объект действительно существует.
По закону на кадастровый учет ставятся не только сами объекты недвижимости (дома, квартиры), но и постройки на них – сельскохозяйственные помещения, склады, подземные и надземные сооружения. В ЕГРП вносятся сведения обо всем недвижимом имуществе россиян.
Для постановки на кадастровый учет нужно собрать техдокументы на дом или квартиру, спроектировать техплан. Специалисты должны замерить объект, привязать его к местности (составить межевой план). Этим занимаются кадастровые инженеры.
Владелец недвижимости, зарегистрировавший жилье в ЕГРП, подтверждает право собственности. Он официально уплачивает налоги и распоряжается им по своему усмотрению – дарит, продает, передает по наследству и т. д.
Постановкой на кадастровый учет занимается Росреестр. Он проверяет представленные сведения и в случае несоответствия отказывает в приеме документов.
Когда недвижимость поставили на кадастровый учет, она отображается на кадастровой карте с уникальным номером. Объект регистрируют в ЕГРН и признают его прошедшим регистрацию как собственность.
История развития кадастрового учета в России
Понятие «земельный кадастр» появилось в 1969 году. Оно предусматривало порядок использования земли и ее регистрации.
Кадастровый учет в России, приближенный по образцу к сегодняшнему, появился в 1990-х годах. Тогда недвижимость перестала принадлежать государству: у квартир и домов появились законные владельцы.
В 1991 году существовал государственный земельный кадастр – база данных о земельных собственниках. Совет Министров РСФСР устанавливал порядок ведения записей. Тогда появился новый документ – Земельная книга. В нем содержалась информация о каждом земельном массиве, который находится в частной собственности.
Земельный кодекс РФ, действующий сегодня (от 25.10.2001 года № 136-ФЗ, ст. 70), постоянно меняется. Одни законодательные акты издаются, другие – отменяются. Правила регистрации недвижимости совершенствуются.
В начале 2000-х годов в России действовал двойной учет. Земля и недвижимость регистрировались по отдельности. В 2008 году двойной учет объединили – так появился Единый государственный реестр недвижимости. Вместе с ним появился и единый орган регистрации – Росреестр.
Когда и зачем недвижимость ставят на кадастровый учет
Недвижимость ставят на кадастровый учет, чтобы подтвердить право собственности. Так владелец дома или земельного участка может защитить свои права в суде, если его имущество захотят незаконно присвоить. Регистрация в ЕГРН закрепляет за владельцем дома или квартиры право собственности.
Недвижимость ставят на кадастровый учет, чтобы:
- совершать с ней законные сделки – продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду;
- строить на ней новые объекты без нарушения действующего законодательства;
- защитить свои права в суде, если действия других лиц затрагивают интересы владельца как собственника;
- оценивать недвижимость, определять ее кадастровую стоимость, распоряжаться долями, получать компенсации и страховку.
Если недвижимость не зарегистрирована в ЕГРН, с ней нельзя проводить перечисленные действия. Это считается незаконным. Без постановки жилья на кадастровый учет любая сделка будет обжалована в суде. Продавец квартиры не сможет найти покупателей, потому что никто не захочет приобретать незарегистрированное жилье.
Постановка на кадастровый учет происходит по инициативе собственника. Владельцу квартиры или дома выгодно зарегистрировать жилье: так он сможет продать его в случае необходимости. Также постановка на кадастровый учет подтверждает тот факт, что недвижимость существует. Так можно продавать жилье иностранцам или покупателям, которые находятся в других регионах.
Объекты недвижимости, подлежащие кадастровому учету
На кадастровый учет ставятся все объекты недвижимости вне зависимости от того, кто их владелец – физическое или юридическое лицо. По закону владелец обязан зарегистрировать в ЕГРН любое недвижимое имущество – квартиру, дом, земельный участок. Кадастровому учету также подлежат объекты, полученные в качестве подарка или наследства, выделения долей или приватизации.
Недвижимость, подлежащая кадастровому учету:
- земельный надел, участок;
- здания, сооружения;
- частные дома;
- жилые помещения;
- имущественные комплексы – склады;
- незавершенные объекты строительства.
Постановке на кадастровый учет подлежат и старые дома, в которых никто не живет. При сносе их снимают с регистрации.
Для постановки на кадастровый учет объект недвижимости должен соответствовать требованиям законодательства. Всего их четыре.
Требования к недвижимости для постановки на кадастровый учет:
- Владелец может документально подтвердить право собственности – представить договор купли-продажи или подтвердить существование объекта любым законным способом.
- Объект недвижимости решает конкретную задачу – промышленную или сельскохозяйственную: используется для проживания людей или ведения подсобных хозяйств.
- Объект недвижимости имеет полное описание, с помощью которого его можно идентифицировать.
- Объект недвижимости построен без нарушения действующего законодательства и не является предметом судебного спора: не находится на чужой территории и не провоцирует конфликт между собственником и третьими лицами.
Особенность регистрации в ЕГРН – необходимость вносить изменения о зарегистрированной недвижимости.
Случаи, когда владелец должен вносить изменения об объекте недвижимости:
- покупка нового объекта недвижимости, в том числе коммерческого;
- выделение долей: по закону доля – это отдельный объект, который тоже нужно регистрировать;
- строительство дома и дополнительных построек;
- реконструкция и перепланировка: от них меняется стоимость недвижимости.
Виды кадастрового учета
Особенность регистрации в ЕГРН – необходимость вносить изменения о зарегистрированной недвижимости. Например, если объект вырос в цене или был проведен ремонт.
Выделяют три вида кадастрового учета:
- постановка на учет;
- снятие с учета;
- внесение изменений.
Постановка на учет
Постановка недвижимости на учет – первое, чем занимается ее новый владелец. Без регистрации в ЕГРН он не сможет совершать с ней никакие регистрационные действия – продавать, дарить, передавать по наследству и т. д.
Порядок действий при постановке недвижимости на учет:
- Получение выписки из ЕГРН. Владелец недвижимости запрашивает в реестре выписку. В ней указан текущий кадастровый номер объекта, его адрес и данные о прошлом собственнике.
- Составление заявления. Собственник пишет заявление о постановке объекта недвижимости на учет (форма заявления).
- Сбор документов. К заявлению прикладывают межевой план, технический план, правоустанавливающие документы, документы о категории надела (для земельных участков), копии паспорта владельца, копию квитанции об уплате госпошлины. Размер госпошлины – 2 тыс. рублей. Оплатить ее можно в отделении МФЦ.
- Подача документов. Заявление и другие бумаги подают в Росреестр. Сделать это можно несколькими способами: личным визитом в ближайшее отделение, на сайте Росреестра, через МФЦ, через портал «Госуслуги» и почтой – заказным письмом с описью вложения. К документам, которые подают онлайн, прикладывают их электронные копии, заверенные подписью заявителя.
- Дождаться одобрения заявки. Документы рассматривают в течение 10 дней. При подаче через МФЦ отсчет начинается со дня получения документов, а не их подачи: это отнимает время, потому что почтой их могут передавать целый месяц.
В постановке на учет могут отказать. Например, если в заявлении допущена ошибка или выявлены несоответствия сведениям, указанным в техплане и других документах.
В случае отказа постановка на учет приостанавливается. Владельцу недвижимости дается три месяца, чтобы исправить ситуацию – представить дополнительные документы, исправить ошибки или оспорить решение в суде. Чтобы обжаловать отказ в постановке на учет, нужно обратиться в апелляционную комиссию в течение месяца после вынесения решения. Туда подается исковое заявление в трех экземплярах и документы, которые подтверждают точку зрения заявителя.
Снятие с учета
С кадастрового учета снимается недвижимость, которая перестала существовать. Например, была полностью разрушена в результате стихийных бедствий или по желанию собственника.
Для снятия квартиры с кадастрового учета нужно подать заявление. Вместе с ним подается второе заявление – на регистрацию прекращения права собственности.
Порядок действий при снятии с кадастрового учета:
- Сбор документов. Среди них заявление о снятии с учета (составляется сотрудником МФЦ), правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, ДДУ и др.), акт обследования (составляется кадастровым инженером).
- Подача документов в МФЦ. Сделать это можно тремя способами: личным визитом в ближайшее отделение, через личный кабинет на сайте Росреестра и с помощью функции «Выездное обслуживание» Росреестра.
- Проверка сведений об объекте в государственном реестре кадастровых инженеров. Его можно найти на официальном сайте Росреестра.
Внесение изменений
В кадастровый учет вносятся изменения – ремонт, перепланировка, увеличение или уменьшение границ, пристройка верхних этажей. Это действия, от которых меняются уникальные характеристики недвижимости.
Порядок действий при внесении изменений:
- Сбор документов. Среди них заявление на внесение изменений (пишется в отделении МФЦ), паспорт заявителя, техплан (для здания), межевой план (для земельного участка), правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, ДДУ), постановление о разрешении земельного спора (для земельного участка).
- Подача документов. Это можно сделать четырьмя способами: личным визитом в ближайшее отделение МФЦ или офис Кадастровой палаты, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги», направить письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
- Дождаться ответа. Срок рассмотрения обращения – 18 дней со дня приема документов.
- Получить кадастровую выписку.
Где и как узнать, стоит ли недвижимость на кадастровом учете
У владельца зарегистрированной недвижимости есть кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН. Если этих документов нет, нужно проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете. Это можно сделать онлайн – с помощью сервисов Росреестра и МФЦ.
Чтобы проверить недвижимость онлайн, нужно перейти в раздел «Справочная информация» на официальном сайте Росреестра. Там можно найти квартиру по кадастровому номеру, адресу или номеру права собственности.
Проще всего проверять недвижимость по адресу. Для этого нужно ввести страну, город и адрес дома или квартиры. Если информация введена корректно, система покажет статус объекта недвижимости: можно будет посмотреть кадастровый номер, статус и дату постановки на учет. Также отобразится кадастровая стоимость объекта, его площадь и даты изменений в стоимости.
Если недвижимость не зарегистрирована, система выдаст ошибку: «Не найдены данные, удовлетворяющие Вашему запросу». Однако это не означает, что жилье не поставлено на учет. Возможно, это системный сбой или ошибка в написании адреса.
Еще один способ проверить недвижимость – лично запросить сведения в ближайшем отделении МФЦ. Это можно сделать и онлайн – в личном кабинете на сайте Росреестра.
Недвижимость ставят на кадастровый учет, чтобы совершать с ней законные сделки. Учету подлежит недвижимое имущество – земельные участки, дома, квартиры, пристройки и надстройки. Постановкой на учет в России занимаются МФЦ и Росреестр. На их официальных сайтах можно подать заявление на постановку на учет и проверить свою недвижимость.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.