Как говорил персонаж одного старого фильма: «Хочу купить себе номер в отеле, но не имею возможности, раз он не продается. Имею возможность купить комнату, но не имею желания…» Впрочем, может, это были совершенно другие слова, сказанные несколько десятков лет назад.
Сегодня, когда успешно продаются номера в отелях – в апарт-отелях – для инвесторов, не имеющих желания купить комнату, встает выбор: купить квартиру или номер в апарт?
Для начала сравним рынки и цены апарт-отелей и традиционной жилой недвижимости. Рынок апарт-отелей растет быстрее. Тем не менее, при сходных для сравнения параметрах апартаменты стоят дешевле. Цена за квадратный метр апарт-отеля ниже, чем в сопоставимом жилом комплексе, примерно на 20 %. При этом апартаменты можно купить сегодня, как и квартиры, по договору долевого участия или в ипотеку.
Это важный момент: вложить меньше под более высокие темпы роста рынка.
Сравним далее в общих чертах сами концепции инвестирования в квартиру, расположенную в многоквартирном доме и номер в апарт-отеле.
С чего начинается квартира? Правильно, с ремонта. Но даже если инвестору повезло, и у него прекрасные исполнители от дизайнера до маляра, функцию контроля за дизайнером и остальной командой придется брать на себя и проделать эту работу самостоятельно.
Но не все инвесторы к этому готовы, ведь многие придерживаются классического правила: инвестор в проекте сам не работает. А контроль ведения ремонта – самая настоящая работа: мало в какой-то момент зафиксировать отставание от плана-графика ведения работ, придется разбираться почему это происходит, а с этого момента и начинается бесплатная работа на себя после инвестирования…
Апартаменты же, как правило, сдаются готовыми для проживания: не только с отделкой, но и полностью меблированные.
Если инвестор сдает квартиру через Booking или Airbnb, у него должна быть своя служба клининга и контроля заселения, состоящая хотя бы из одного человека. Но стоит начинающему инвестору нанять уборщицу Фатиму, передать ей ключи и потом отдавать поручения по сотовому (например, попросить сфотографировать счетчик, чтобы она не совершила роковую ошибку, переписывая цифры), как окажется, что он уже вовсю занимается удаленным управлением своим объектом, то есть – бесплатной работой, пусть и на себя самого после вложения в проект своих денег.
В апарт-отелях управление всеми номерами и объектом в целом ведет профессиональная управляющая компания, уверенно сочетающая реализацию функций контроля и сервиса.
Удобно сдавать квартиру надолго одному арендатору. Но определенное везение для этого все-таки необходимо, часто арендатор не знает, как сложатся дальнейшие его обстоятельства на самом деле.
А вот аудитории, приходящей с Booking или Airbnb, комфортней находиться в специально организованной среде. С портье, уборкой и рестораном внизу. Людям, путешествующим или совершающим бизнес-поездку чем больше услуг, тем лучше; даже если они очень ограничивают используемый круг. Здесь апарт-отель выигрывает как более интересный объект и компенсирует возможное отсутствие долгосрочной аренды одной семьей при удачной сдаче квартиры, увеличением потока арендаторов, заселять которых будет управляющая отелем компания.
Апартаменты являются коммерческой недвижимостью, и она изначально предназначена для временного проживания. Но, как говорят в России, нет ничего более постоянного, чем временное. Поэтому арендовать апартаменты на длительный срок никто не запрещает, ну или на несколько сроков подряд.
Важное отличие клиентской аудитории апарт-отелей состоит в том, что в них можно заниматься коммерческой деятельностью без дополнительных согласований. Можно как раз открывать и дополнять в апарт-отелях те самые сервисы, которых мы коснулись выше: турфирму, копи-центр, фотостудию, салон красоты, барбер-шоп и другие. Поскольку этого нельзя делать в жилых помещениях – комнатах и квартирах – аудитория потенциальных клиентов формата апарт-отелей пополняется мощной по потенциальной численности и при этом платежеспособной предпринимательской группой.
Таким образом, сравнив рынки и цены, условия эксплуатации и сервисы, а также клиентские аудитории, мы приходим к выводу, что приобретение номера в апарт-отеле становится проектом, значительно выигрывающим в сравнении с другими вариантами инвестиций в недвижимость, и действительно заслуживает самого пристального внимания инвестора.
Но как устроен действующий апарт-отель, какие бывают номера и бизнес-предложения для инвесторов? Можно рассмотреть ответы на эти вопросы перейдя по ссылке на сайт реально существующего апарт-отеля Shine и ощутить атмосферу успешного инвестиционного проекта.
Апарт-отель Shine – трехзвездочный апарт-отель, это наиболее популярный у арендаторов и востребованный у инвесторов формат. В здании всего 9 этажей, а общая площадь 13 000 кв. м., что оказалось достаточно для проектирования 190 юнитов: от 24-метровых студий до 55-метровых вместительных двухкомнатных номеров. Каждый номер продается с полной отделкой и меблировкой в готовности к заселению постояльцев. В инфраструктуру входит лобби-бар, кафе, коворкинг и конференц-зоны, подземный паркинг на 68 мест.
Одновременно с договором купли-продажи инвесторам предоставляется возможность подписать договор управления недвижимостью сразу на три года. В услуги управляющей компании входит расчет и техническая оплата коммунальных платежей и налогов, обслуживание номеров и всего комплекса, решение маркетинговых задач по поиску постояльцев, и проведение расчетов с инвесторами.
Shine предлагает две инвестиционные программы на выбор:
«Рента» - сдача юнита в аренду на срок от полугода и фиксированные ежемесячные выплаты. Так, студия в 24 кв. м гарантировано будет приносить 25 000 рублей после всех вычетов в месяц или 300 000 рублей в год, то есть 6% годовых. При отсутствии затрат на поиск клиентов и при наличии непрерывно работающего механизма управления и контроля в виде управляющей компании это достаточно выгодное предложение.
«Бизнес» - дает возможность сдавать в долгосрочную и в краткосрочную аренду. В этой программе предполагается рост доходности от 5,9% в 2022 г. или 300 000 рублей в год до 10,81% в 2025-м, а это уже 550 000 рублей годовых.
Апарт-отель Shine разработал две инвестиционные программы для инвесторов, закрывающие основные варианты их потребностей. Каждая имеет свою выгоду и наиболее удобна в том или ином конкретном случае. Став инвестором апарт-отеля Shine, владелец получает выгодный контракт, обеспечивающий гарантированную прибыль и регулярные выплаты, статус инвестора в проекте крупной международной компании и беспроигрышное вложение денег в сфере недвижимости, где цены на длинной дистанции только растут, а также полное отсутствие «головной боли» по управлению своим активом.
Переходите по ссылке и узнавайте подробнее о планировках, стоимости и наличии.