На вопросы портала "Бюллетень недвижимости" отвечает Константин Лазаренко, финансовый директор ООО "Эдванс" (генеральный подрядчик СК "Дальпитерстрой"):
Какие основные факторы влияют на цены на строящееся жилье?
- Их достаточно много, но в числе основных я бы назвал себестоимость строительства, ставку ипотечного кредита (чем она ниже. тем выше цены, и наоборот) и состояние пары "спрос - предложение" (есть ли дисбаланс, превышение одного над другим).
Рост цен на строящееся жилье за последние пару лет обусловлен существенным ростом себестоимости. Сыграл свою роль и такой момент: после введения проектного финансирования и эскроу-счетов многие компании были вынуждены уйти на простой. Поскольку средства дольщиков тратить стало нельзя, нужно было искать кредиты. Потом в стране случился локдаун из-за пандемии, что также не позволило нарастить темпы строительства. После вынужденного простоя на рынке строящегося жилья возник определенный дефицит. Кроме того, на рост цен повлияла инфляция. Что касается ипотечной ставки, то она долгое время была весьма низкой благодаря льготной программе кредитования. Это тоже сыграло на повышение цены "стройки".
Из чего состоит себестоимость строительства? Какие из составляющих больше всего подорожали за последнее время? Можно ли ждать падения цен на стройматериалы – на какие и на сколько? Как это скажется на себестоимости?
- Себестоимость строительства складывается из стоимости строительных материалов, стоимости инженерии, стоимости рабочей силы, расходов на обслуживание проектного финансирования, а также инфляционной составляющей. Самый главный компонент, конечно, - это стройматериалы. Их цена составляет примерно 50% себестоимости. В оставшиеся 50 % входят три основных компонента - это прокладка и подключение инженерных сетей, заработная плата и расходы на обслуживание проектного финансирования. Примерно половину из этих 50 % занимает зарплата, и оставшиеся компоненты более-менее равны.
Очень большое влияние на стоимость «квадрата» оказал бурный рост цен на стройматериалы. Уже второй или даже третий год рынок едва поспевает за этим поистине космическим удорожанием. Налицо картельный сговор некоторых производителей, поэтому с нетерпением ждем, как сработает наше антимонопольное законодательство. Так, отечественные материалы подрожали от 30% до 100%. По некоторым позициям рост стоимость составил 1,5 раза - в частности, фанера подорожала на 150%, стоимость стекла выросла вдвое (соответственно, в два с лишним раза подорожали окна). Существенно подорожали фасадные материалы (каменная вата), инженерное оборудование, лифтовое оборудование.
Производители металла взвинтили цены на свою продукцию, а вслед а за ними - и другие картели (по кирпичу, по инертным стройматериалам и т.д.). В моменте арматура "пробивала" цену 80 тыс. за тонну , потом опустилась, до 65-70, сейчас опять растет.
Также повысились расценки на работы в связи с дефицитом рабочих рук. Кроме того, к факторам роста себестоимости можно отнести повышение цен на землю в городской черте.
В целом на строительный рынок (и в конечном итоге на себестоимость) влияет целый букет факторов: это и отсутствие пятен застройки, и отсутствие рабочих, и инфляция, и западные санкции.
Не будем также забывать, что строителей загнали под банки. Эскроу-счет -эта такая палка о двух концах. С одной стороны, гарантии для покупателя, с другой - проценты плюс страховка для застройщика. Все это, безусловно, ведёт к удорожанию.
Но есть обнадеживающие новости. На днях президент РФ Путин встречался с главой «Росфинмониторинга», который заявил, что олигархи, владеющие построенными в советское время метзаводами, искусственно завышают цены на металл. Речь шла о ВПК, но у нас многие инициативы начинаются оттуда, перекидываясь потом на "гражданку". Надеюсь, президент даст указания навести порядок в металлургии, а вслед ха эти и другие отрасли "подтянутся".
Земля в каких локациях больше всего подорожала за последние несколько лет? Почему? Как формируется стоимость земли? В какие локациях земля может подешеветь?
- После известных событий последних лет (введение проектного финансирования и эскроу-счетов, локдаун из-за эпидемии) строительный рынок и тесно связанный с ним земельный пошли в рост. На земельном рынке в прошлом году вообще сложилась идеальная ситуация, при которой продавцы и покупатели очень быстро находили общий язык. Те, кто так и не выбрался из форс-мажорной финансовой ямы, пытались решить свои проблемы посредством продажи земельных участков. Те. кому удалось решить проблемы с финансированием и найти кредитные линии, воспользовались ситуацией в вложили часть средств в землю.
Что касается наиболее подорожавших локаций, то это, конечно, земли в городской черте, и тут все просто: чем ближе к центру, тем дороже. Ведь не секрет, что земли под жилищную застройку в черте города с каждым годом становится все меньше, а реновация маячит в отдаленной перспективе. А высокие цены и растущий рынок только подстегнули спрос, так как все участники рынка прекрасно отдают себе отчет в том, что дальше земля будет только дорожать.
Если не брать центральную часть города, в которой уже нет свободной земли на продажу, то самыми дорогими по стоимости участками в Петербурге и пригородах являются Курортный и Приморский районы.
При формировании стоимости земли учитывается до 25 переменных, основными из которых считаются транспортная доступность, наличие и качество коммуникаций, наличие и отсутствие обременений (многие из участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций).
В городской черте земля вряд ли будет дешеветь из-за того, что предложение год от года сужается. Что же касается области, то там уже несколько лет действует мораторий на перевод сельскохозяйственных и промышленных земель под жилую застройку, и, насколько мне известно, этот запрет бессрочный. Поэтому я и здесь не вижу оснований для удешевления земли.
В каких локациях строящееся жилье подорожало больше всего? Почему это произошло? Как влияет «раскрученность» локации на рост стоимости жилья (примеры)?
- Лидером по росту цен на новостройки стал Приморский район. Там "квадрат" с 2019 года подорожал практически на треть. Вслед за Приморским идут Московский, Красногвардейский, Василеостровский, Красносельский, Фрунзенский и Выборгский районы. Эксперты объясняют это повышенным спросом в этих районах, который, в свою очередь, зиждется на их обеспеченности инфраструктурой и транспортной доступности.
Цена эскроу. На сколько (можно в %) реально увеличилась себестоимость из-за ввода эксроу счетов? За счет чего (комиссии, проценты, сопровождение)?
- На этот счет эксперты рынка в 2019 году провели специальное исследование. По его данным, в 2019 году эффект влияния применения эскроу-счетов привел к увеличению себестоимости примерно на 3,8%. В формировании этой "надбавки" основную роль играла и играет ключевая ставка ЦБ РФ, которая тогда составляла 7, 25%. Сейчас она составляет 9,5 %. Соответственно, по этим расчетам сегодня себестоимость увеличилась почти на 5 %.
Стоимость репутации девелопера? Как ее оценить? Какую прибавку к стоимости жилья она дает? Как работать с репутацией? Какие инструменты наиболее востребованы?
- В строительном бизнесе не практикуется такая вещь, как надбавка за "бренд". Покупатель не платит за репутацию дополнительную сумму, как в случае с сумочкой от Луи Витон. Репутация влияет только на выбор покупателя, но не формирует стоимость квадратного метра. А в целом репутация застройщика формируется за счет таких факторов, как качество жилья, сроки его сдачи, личный бренд топ-менеджмента и, конечно же, работа пиар-отдела.
Как менялась маржа девелоперов за последние годы? Что будет с маржой в ближайшее время?
- Ассоциация строителей России в свое время заявила, что времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году. Уже в 2019 году маржа колебалась от от 12% до 18%, а после пандемии она составляет от 5% до 10%, причем 10% - это очень высокий уровень, достичь которого удается не каждому. И я не испытываю никакого оптимизма насчет того, какой будет строительная маржа в ближайшие годы. Будем рады, если она не упадет еще ниже.
#дальпитерстрой #шушары #парголово #ленсоветовский #скоров #строительство #недвижимость #новостинедвижимости #новостистроительства