Как говорится - накипело.
После февраля 2022 года я вижу десятки «инвесторов», которые из-за краха фондового рынка решили переключить свое внимание на рынок недвижимости.
Они пишут очень много статей в своих блогах, на раскрученных ресурсах типа vc.ru и рассказывают, что есть сейчас на рынке недвижимости и чего ждать.
Все их мнения основаны на графиках и цифрах. Индекс Домклика, графики цен от irn, стоимость облигаций строительных компаний.
И когда в комментариях люди просят рассказать, надо ли сейчас покупать квартиру или нет, они с умным видом пишут много красивых слов и даже дают советы.
Но есть одна проблема
Они никогда НЕ БЫЛИ ВНУТРИ рынка недвижимости.
Они видят его с высоты агрегированных цифр, сублимированных данных, которые годятся для только для презентаций.
Такие люди не понимают процессов на рынке недвижимости, которые и запускают ту или иную волну изменения цен, спроса и предложения, цен на квадратный метр первички или вторички.
И прислушиваться к советам таких людей для того, кто хочет потратить свои или банковские деньги на приобретения жилья ил продать свою квартиру - верный путь к неправильному решению.
Потому что нет честных и достаточных данных для объема продаж или спроса на однушку в Бирюлево, например. Или двухкомнатных квартир площадью от 54 кв.м. в доме этажностью от 12 на лице Ленина.
Таких «узких» данных по ценам продажи нет в природе.
Даже цены по округам, которые любит показывать тот же irn.ru, - лишь очень усредненная температура по больнице.
В которой один больной с температурой 31, другой с 42,2, но среднее значение отличное - 36,6. Хотя ни одного живого больного в такой больнице уже нет.
На первичке давно уже есть свои законы ценообразования, которые очень сильно зависят от государства. Недавняя презентация ГК «Самолет», в котором они рассказывают, как будут много продавать при ставке льготной ипотеке в 6% - лишнее тому доказательство.
Зачем выпускать во всех презентационный материалов для акционеров и прочей публики данные о 6%, если сейчас официальная ставка льготной ипотеке 7%?
Только если ты кое-что знаешь. Это не рынок, это гос регулирование. Пусть и косвенное.
Со вторичной еще веселее
Индекс Домклика - забавная штука для тех, кто много взаимодействовал со Сбером как продавец, покупатель квартиры или риэлтор.
То, что цена в ДКП Сбера можно занижать до суммы выдаваемого покупателю кредита - не новость. Новость для некоторых, что именно эта цифра идет в расчет индекса Домклика. А это значит корректировку от 10 до 20% некоторых цифр.
И если вы этого не знаете, а смотрите только цифры, то ваше решения будут априори неверны.
Как стоит делать?
Я знаю только дин способ -
самому отслеживать динамику цен, спроса и предложения в нужном вам районе, нужном вам типе квартир.
Да, этот первобытный способ, который даже в наше время, дает намного лучший результат на даже на рынке новостроек, чем любые другие методы и технологии.
Ручками, глазами и ногами знакомитесь с тем, что происходит в нужной вам локации и выборке квартиры.
Отслеживаете в ручном режиме все изменения.
И если вы после такого тщательного анализа пару-тройку месяцев вы решите посмотреть на то, что пишут аналитики от фондового рынка, вы поймете, как не важно смотреть на вершки, когда вам руно продать или купить корешки.
Не ленитесь! Ведь это ваши деньги и ваше жилье!
________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» статьи о недвижимости, работе риэлторов и тенденциях рынка недвижимости появляются быстрее. Плюс – рубрика «квартира утром» - пословицы и поговорки про и о недвижимости к вашему завтраку. Подписывайтесь !
#квартира #недвижимость #продать квартиру #купить квартиру #продажа квартиры #покупка квартиры #первичный рынок жилья #вторичный рынок жилья #новостройки #цены на жилье