Сегодня меняются многие представления о том, что защищает наши деньги от инфляции. Валюта (доллары и евро) уже перестали быть средством защиты наших сбережений. Раньше россияне, имеющие свободные деньги, инвестировали в недвижимость, покупали квартиру для сдачи в аренду. Что же лучше сделать сейчас? В этом материале мы вместе сравним плюсы и минусы покупки квартиры в кредит и вклада в банке для того, чтобы защититься от инфляции.
Банковские вклады — простой, достаточно надежный и прогнозируемый финансовый инструмент защиты наших с вами сбережений. Вклад позволяет с минимальными затратами времени и денег получить доходность. Правда, в нынешних условиях доход от банковского вклада вряд ли будет выше инфляции.
С квартирой дело обстоит иначе. Цена на квартиру может пойти в любую сторону — со временем квартира может как подорожать, так и упасть в цене. К тому же, если мы покупаем квартиру для сдачи в аренду, мы имеем дополнительные финансовые издержки на ее поддержание в нормальном состоянии, привлекательном для будущих арендаторов.
Еще один важный момент, который нам надо учитывать, — размер и процент кредита, который мы планируем взять на покупку квартиры. В итоге, в случае с квартирой надо все тщательно подсчитать, чтобы не получить убыток вместо защиты от инфляции.
Рассмотрим подробнее плюсы, минусы и подводные камни обоих вариантов, но выбор всегда остается за вами.
Что сейчас происходит с банковскими вкладами
У банковских вкладов довольно много плюсов, которые всем понятны и, как говорится, налицо. Первый и главный плюс в том, что это понятный многим людям финансовый инструмент, который не требует специальных знаний и обучения.
Мы с вами знаем, что вклады до 1,4 млн рублей в одном банке, а в некоторых случаях — до 10 млн рублей, застрахованы государством, Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Это дает вкладчику гарантии защищенности его денег. Кроме того, доходность вклада заранее известна вкладчику, и результат в номинальном выражении (то есть без поправки на инфляцию), можно легко подсчитать.
Еще для вкладов характерны низкие временные затраты. Выбрать банк и вид конкретного вклада не займет у нас много времени — максимум несколько часов.
Открыть выбранный вклад вообще можно сделать за несколько минут через мобильное приложение или интернет-банк. И даже личное посещение отделения банка не отнимет много времени.
По истечении срока вклад обычно автоматически пролонгируется (то есть продлевается), и это тоже экономит время вкладчика, если его устраивают новые условия вклада на новый срок.
Наконец, у вкладов почти нет транзакционных издержек (то есть затрат, которые сопровождают заключенный договор). Обычно вклад не подразумевает никаких комиссий и платежей со стороны вкладчика. Кстати, доход от вкладов, полученный в 2021 и 2022 годах, не облагается НДФЛ.
Иначе говоря, если вы получили в 2021 и 2022 годах, к примеру, доход от вклада в размере 100 тысяч рублей, вы получите всю сумму на руки, из нее не нужно платить государству 13 % НДФЛ в размере 13 тысяч рублей.
26 марта 2022 года президент России Владимир Путин подписал закон, который среди прочего отменяет НДФЛ с дохода по банковским вкладам и счетам, полученного в 2021 и 2022 годах.
Что еще изменилось для вкладчиков и инвесторов по этому закону, разберем отдельно в ближайшем материале.
Что касается дохода от рублевых вкладов, то в среднем он будет примерно на уровне ключевой ставки Центрального Банка (по-другому, ЦБ, Банка России) и инфляции.
Правда, по данным компании аналитической компании Capital-Gain.ru, с 2000 по 2021 годы вклады дали доход в 7, 89% годовых, тогда как инфляция составила 9,54 % годовых.
Если тщательно выбирать банки и вклады, можно получить доход от вклада немного выше.
В целом, вклады позволяют нам более-менее сохранить покупательную способность своих денег, но не дадут заметно заработать сверх инфляции.
У валютных вкладов есть нюансы в сравнении с рублевыми вкладами. Так, в случае с вкладами в долларах и евро стоит приготовиться к очень низким процентным ставкам.
В марте и апреле 2022 года доходность долларовых вкладов в российских банках превышала 7—8% годовых. Это очень много. По евро доходность была немного ниже. Такие высокие ставки — исключительный случай, связанный с санкциями.
В мае ставки по вкладам в долларах не превышали 5—6% годовых, и то это редкость — во многих банках они были ниже 1—2% годовых. По евро ставки стали еще менее привлекательны.
Понятно, что теперь валютные вклады в долларах и евро не могут защитить нас от инфляции. Кроме того, сейчас действуют ограничения на выдачу наличной валюты.
Так было во второй половине мая 2022 года.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости
С рынком недвижимости все сложнее. Если для примера взять статистику о среднем уровне цен на жилье в Москве с весны 2000 года, то квартиры неплохо выросли в цене.
Квадратный метр в среднем подорожал примерно в 13 раз, тогда как инфляция за тот же период увеличила стоимость товаров и услуг в среднем в 8 раз.
Но стоит учитывать, что бывали периоды, когда цены на квартиры снижались. Поэтому иногда на номинальной цене квартиры (то есть цене, за которую мы купили квартиру, и из которой мы не вычитаем процент инфляции) можно даже получить убыток.
Кроме того, к примеру, в 2020—2021 годах наблюдался ощутимый рост цен на квартиры на фоне рекордно низкой ключевой ставки и программы льготной ипотеки, которые и стимулировали спрос людей на жилье.
По данным компании аналитической компании Capital-Gain.ru, с начала 2000 и до конца 2021 года недвижимость выросла в цене на 12,6 % годовых, тогда как инфляция была 9,54 % годовых.
Речь идет о ценах на жилье на вторичном рынке в среднем: конкретная квартира или дом, конечно, могли подорожать сильнее или слабее. Кроме того, мы должны учитывать наши расходы на налоги и прочие издержки, а также величину дохода от сдачи нашего жилья в аренду.
Часть экспертов считают, что цены на недвижимость будут продолжать расти. Ведь государство продолжает поддерживать население в покупке недвижимости, вводя льготную ипотеку под 7 %. А по поводу другого популярного средства накопления — валюты — сейчас очень много вопросов и сомнений.
Значит, покупка квартиры даже в кредит — вроде бы выгодное дело.
Но, с другой стороны, сейчас ощутимо поднялись ставки по кредитам. Все это должно негативно сказаться на спросе на квартиры.
Самое главное — четко определить для себя, зачем вы берете квартиру: планируете в ней жить, или она нужна для инвестиций, то есть для выгодного вложения денег, которое может приносить вам пассивный доход.
Если вы планируете сдавать квартиру — это увеличит ваши доходы и повысит шансы заработать на квартире сверх инфляции.
Что надо учитывать при покупке квартиры
Даже если средние цены на недвижимость в будущем вырастут, совсем не обязательно, что, купив квартиру, вы на этом заработаете хотя бы в номинальном выражении. Есть много важных деталей, которые надо иметь в виду.
Рост цен на квартиры происходит неравномерно
Как изменится цена квартиры, во многом зависит от локации, от ее расположения в городе или населенном пункте. В популярных городах и районах цены могут расти сильнее, в непопулярных — меньше или не расти вообще.
Аналогичная ситуация и с конкретным домом или квартирой. Неблагополучные соседи или строительство под окнами огромного шоссе могут снизить привлекательность квартиры для потенциальных покупателей — и цена снизится или вырастет меньше, чем в среднем по рынку.
Но это работает и в обратную сторону: строительство станции метро или дороги неподалеку, которые улучшат транспортную доступность, повышение рейтинга ближайшей школы и другие обстоятельства могут создать дополнительный спрос и повысить цену.
Требуется много времени и сил для покупки квартиры
В отличие от выбора и открытия вклада в банке, найти и купить квартиру вряд ли у вас получится быстро. Подходящий вариант можно выбирать месяцами и даже годами, тратить много времени на просмотры.
Кстати, скорее всего, не обойдется и без затрат на риелтора, юридическую проверку квартиры и прочие услуги.
Аналогичная ситуация будет и при продаже квартиры. Более того, если вы захотите быстро продать квартиру, скорее всего, придется снизить цену на нее.
Вполне возможно, что, купив квартиру, вам придется потратить еще много времени и денег на ремонт, покупку мебели и техники для ее обустройства. Кроме того, за время владения квартирой придется нести эксплуатационные затраты — как минимум, платить квартплату.
Сдача квартиры — не только дополнительный доход, но и риск
Сдача квартиры в аренду, кончено, улучшит результат ваших вложений в недвижимость и даст вам дополнительный доход.
Но сдача квартиры в аренду потребует периодических затрат времени на поиск новых жильцов и решение их проблем. А в неудачных случаях может потребоваться серьезный ремонт после съезда очередных жильцов. В целом, это уже скорее бизнес, чем просто пассивный доход, особенно если вы будете сдавать несколько квартир.
Стоит помнить и про юридические риски покупки квартиры, которые могут вылиться в существенные финансовые потери. Особенно этот вопрос актуален при покупке квартиры на вторичном рынке.
Наконец, доход от продажи квартиры в некоторых случаях облагается НДФЛ. С дохода от сдачи квартиры тоже надо платить налог.
Брать или не брать кредит на покупку жилья
Помните об общем правиле, когда обдумываете вопрос: брать или не брать кредит в банке. Суть этого правила состоит в том, чтобы вам было комфортно обслуживать взятый кредит.
Слишком большой ежемесячный платеж может снизить уровень вашей жизни. При этом помните, что в жизни каждого из нас всегда есть риск временной потери источников дохода — нужно спланировать, что вы будете делать в таком случае с кредитными выплатами.
Обычно рекомендуется иметь финансовую подушку (накопления) хотя бы на шесть месяцев для жизненно важных расходов, включая платежи по кредитам.
Понятно, что чем меньше сумма кредита и ниже ставка по нему, тем меньше переплата банку за использование его денег — и тем выгоднее для вас будет итог.
Сейчас ситуация с кредитом выглядит неплохо, если вы подпадаете под условия какого-либо варианта льготной ипотеки. Тогда вы можете взять кредит по ставке значительно ниже ключевой и уровня инфляции. А квартира, вероятно, в среднем будет дорожать на больший процент в год, чем процент по кредиту.
Если же нет возможности взять льготную ипотеку, то, наоборот, условия для вас, как для заемщика, будут довольно тяжелыми. Рассмотрим несколько конкретных примеров.
Семейная ипотека
Допустим, вы хотите купить квартиру стоимостью 10 млн рублей. При наличии первоначального взноса в 30 % — это 3 млн рублей — и соблюдении других условий семейной ипотеки можно рассчитывать на ставку 5,5 % годовых.
Если рассматривать срок кредита на 10 лет, то за это время без досрочных погашений вы переплатите чуть более 2,1 млн рублей в виде процентов банку. Это около 21 % от первоначальной стоимости квартиры. Высока вероятность, что за 10 лет ваша квартира подорожает больше, чем на 21 %.
Значит, это вам выгодно!
А вот при наличии большего первоначального взноса, например, 6 млн рублей, переплата будет почти в два раза меньше — примерно 1,2 млн. Это всего 12 % от изначальной стоимости квартиры.
Если рассматривать больший срок кредита, например 25—30 лет, переплата будет заметно больше: вы дольше будете пользоваться деньгами банка. Зато ежемесячный платеж будет меньше. Это плюс, так что имеет смысл взять такой выгодный кредит на как можно больший срок.
Помните, что в конечном счете размер переплаты не так важен — важно то, что квартира с большой вероятностью будет дорожать быстрее, чем на 5,5 % в год, под которые вы взяли кредит.
Получается, что покупка квартиры с использованием семейной ипотеки — неплохой вариант вложения денег, хотя и не гарантирующий доходность выше инфляции в целом.
Смотрите на нашем канале видео, кому выгодна льготная ипотека.
Льготная ипотека на новостройки
Сейчас льготную ипотеку на квартиру в новостройке можно взять под 12 % годовых. Раньше ставка по такой программе была 6,5—7 % годовых, но в марте ситуация изменилась.
Условия, если кратко, такие: первоначальный взнос — от 15 %, размер кредита в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях — до 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн. Программа действовала до 1 июля 2022 года.
12 % годовых — это, конечно, заметно выше, чем по программе семейной ипотеки, но все еще ниже нынешней ставки ЦБ.
Переплата будет выше, чем при семейной ипотеке, но, опять же, все упирается в то, насколько подорожает квартира и какой будет инфляция в целом.
Если вы считаете, что квартира к концу кредита подорожает в среднем более чем на 12 % в год, а инфляция тоже будет выше этого значения, то покупка квартиры с помощью такой ипотеки выглядит приемлемым вариантом.
В конце апреля Владимир Путин предложил снизить ставку по таким кредитам до 9 % годовых, а действие программы продлить до конца 2022 года. 1 мая правительство подписало постановление об этом.
При прочих равных ставка 9 % сделает покупку более выгодной. Однако то, что такая ипотека станет более доступной, наверняка поддержит рынок недвижимости. Другими словами, цены на рынке недвижимости вырастут или хотя бы не упадут.
Значит, цена, по которой вы купите квартиру, может быть менее выгодной, чем была бы при отсутствии доступных кредитов.
Обычная ипотека и вторичка
Если же рассматривать вторичную недвижимость, то ставки начинаются примерно от 17 % годовых. На таких условиях брать квартиру вряд ли выгодно. Переплата в виде процентов будет очень большой, и маловероятно, что в течение срока кредита рост цены квартиры будет больше 17 % годовых или что инфляция в целом будет выше этого уровня.
Этот вариант приемлем, если у вас острая потребность в жилье и при этом нет возможности взять кредит по льготной ставке.
По возможности такой кредит вам надо постараться погасить (то есть вернуть банку) досрочно. Еще есть возможность рефинансировать кредит, когда снизится ставка ЦБ (по-другому, Центральный Банк, Банк России), и в банках появятся более выгодные предложения по ипотечным кредитам. Читайте о том, как это можно сделать в нашем материале здесь.
Какой бы вариант кредита вы ни выбрали, не стоит забывать про транзакционные издержки (дополнительные затраты, которые сопровождают заключенный кредитный договор). Скорее всего, вам придется приобрести полисы страхования жизни и имущества.
И, конечно, немало людей испытывают ощутимый психологический дискомфорт, когда должны банку крупную сумму и приходится ежемесячно платить по кредиту. Обязательно оцените ваше отношение к этому, прежде чем брать ипотеку.
Давайте подведем итоги
1) Банковский вклад — простой, понятный и надежный финансовый инструмент, который вряд ли отнимет у вас много времени и не потребует особых транзакционных издержек.
Вместе с тем, рублевый вклад в лучшем случае — если сможете всегда находить самые выгодные предложения банков — защитит ваши деньги от инфляции, но вряд ли позволит получить значительный доход сверх нее.
Валютный вклад уже начал приносить убытки его владельцам за счет того, что банки вводят комиссии за обслуживание валютных вкладов и счетов.
2) Недвижимость может показать более хорошие результаты, чем вклад, за счет роста цен, но существует немало подводных камней.
Многое будет зависеть от конкретной локации вашей недвижимости и других моментов, повышающих или уменьшающих привлекательность квартиры для ваших арендаторов или покупателей.
Если будете сдавать жилье, это принесет дополнительный доход, но придется потратить время и нервы.
Недвижимость потребует множества временных, транзакционных и эксплуатационных затрат, которые не всегда учитываются инвесторами в недвижимость. Но они могут существенно ухудшить результат.
Следует учитывать размер и ставку по кредиту на покупку квартиры.
Мы с вами посмотрели варианты от достаточно выгодного кредита по ставке, которая существенно ниже ключевой ставки и уровня инфляции, например 5,5 % годовых, до огромной переплаты банку за использование его денег при ставке кредита 17 % годовых и больше.
Чтобы покупка недвижимости в кредит имела смысл даже без ожидания дохода от ее сдачи в аренду, надо, чтобы купленная квартира дорожала в год среднем на больший процент, чем процент по кредиту.
При этом рост цен на квартиры может оказаться как выше, так и ниже инфляции в целом.
Вот так, дорогие наши читатели! Ставьте, пожалуйста, лайки, чтобы этот материал распространялся в сети и его прочитало больше людей! Общайтесь в комментариях! Подписывайтесь на наш канал! Мы любим вас и с удовольствием работаем для вас! Берегите себя!