0+
Описываем всю схему ценообразования по этапам.
Рынок недвижимости Дубая растет. И в ближайшее время эта тенденция останется неизменной. Почему же новостройки теряют в цене и о чем вообще речь? Важно для потенциальных инвесторов в Дубае.
При первом приближении кажется, что рынок недвижимости Дубая полностью состоит из новостроек. А все потому, что основная часть продаж приходится именно на них. Продажами здесь занимаются риелторы, которые рассказывают об инвестиционных перспективах и преимуществах модных проектов, создавая вокруг них ажиотаж. Здесь есть и вторичный рынок, и уже построенные ЖК. Но фокус внимания экспатов, которые в 90% сделок являются покупателями, не на них. Так что “не так” с новостройками?
Квартиры в новых проектах ЖК теряют в цене практически на следующий день после оформления покупки. И продолжают терять почти до сдачи дома.
Схема
Вот простая схема, как это происходит и почему инвесторам, которые привыкли к быстрым циклам покупки-продажи, не стоит покупать квартиры в новостройках Дубая.
1. Первый этап. Потенциальный инвестор ищет квартиру. Он попадает на сайты, где экспатам предлагается недвижимость в Дубае, либо просто прилетает в Дубай.
Реклама на сайтах и в аэропорту Дубая сразу фокусирует внимание покупателя на определенных ЖК, старт продаж в которых начнётся совсем скоро или только начался.
Активный маркетинг и массовая реклама приводят к тому, что вокруг этих ЖК возникает ажиотаж, и большинство квартир раскупаются в первые дни после старта.
Итак, квартира куплена на старте продаж.
2. Второй этап наступает после продажи квартиры и заканчивается в момент ввода жилья в эксплуатацию. Это период неликвидности. Как правило, уже на следующий день после оформления сделки инвестор не может продать квартиру по той же стоимости, за которую её приобрёл. И в течение всей стройки до момента получения ключей переуступка возможна только с потерей денег. По нашим данным, примерно через год-полтора года после начала стройки стоимость квартиры в ЖК падает на 20-25% по сравнению с начальной ценой.
Почему происходит снижение стоимости?
Всё дело в том. что ажиотаж и высокий спрос создаются вокруг новых проектов искусственным образом, через активную рекламу. Потенциальным инвесторам сообщают, что квартиры здесь обладают самым высоким инвестиционным потенциалом и почти все уже забронированы. Спрос всегда подогревает спрос, а это влияет на цены.
Но как только большая часть квартир в ЖК продана, риелтор, работающий за комиссию, перестает пиарить этот проект, а на квартиры, что остались не проданы, больше нет очереди.
Где-то через полтора года после начала стройки жилье здесь можно купить с дисконтом от 20%. И в этот момент, очевидно, логичнее покупать, чем продавать. В этом и кроется основа неликвидность жилья до его сдачи.
3. Третий этап. К моменту получения ключей цена квартиры вновь стремится к рыночной. Но в чем заработок инвестора?
Рынок Дубая в целом растёт, то есть к тому моменту, когда стоимость квартиры вернется к рыночным показателям, инвестор действительно сможет продать её дороже, чем купил. Именно по причине роста рынка и развития района, где строился объект, он сможет получить свои 10% годовых. Однако, если бы квартира была куплена с дисконтом, профит был бы выше.
Итак, при покупке жилья в распиаренных новых ЖК следует ожидать, что актив будет неликвиден в ближайшие годы стройки.
Конкретные советы инвесторам:
- смотреть квартиры в недооцененных локациях и в нераспиаренных ЖК;
- обратить внимание на те проекты, которые стартовали 1,5 года назад, и до их сдачи остается ещё достаточно времени.
Искусственный интеллект в круглосуточном режиме мониторит рынок недвижимости Дубая и на специальной карте подсвечивает квартиры, которые могут принести наибольший доход инвесторам и обойдутся дешевле обычным покупателям. Чтобы попробовать, достаточно пройти по ссылке ниже и зарегистрироваться по номеру телефона.
*Услуги оказываются АО "Реалист" и АО "Реалист Недвижимость" на базе программного комплекса для анализа инвестиционной привлекательности и оценки объектов недвижимого имущества AI Реалист.