Есть договоры законные и незаконные
К законным договорам относятся:
· ДДУ - договор долевого участия. Это договор при покупке новостройки.
· ДКП - договор купли-продажи. Здесь речь идёт уже о покупке вторичного рынка. То есть не строящийся объект, а дом, который уже сдан и введен в эксплуатацию, и есть документы права собственности.
· Договор цессии - переуступка прав требования по ДДУ, то есть переход права собственности.
· И еще один договор - это предварительный договор купли-продажи (предДКП) с соглашением о загадке. В нем указываются сроки, когда будет заключен основной договор, и остальные существенные условия.
В соглашении о задатке фиксируется задаток. Это может быть как 100 тысяч, так и 500 тыс. Но, как правило, меньше 100 тыс сейчас уже не вносится.
Это законные договоры.
Но есть еще ряд незаконных.
Я не буду говорить про договор ЖСК или договор поручительства по векселю. Этого вообще лучше не касаться. Я скажу о самых распространенных: это договор инвестирования и договор займа.
Как только в 2018 году внесли правки в ФЗ-214 (федеральный закон о защите прав дольщиков), которые вступили в силу с 1 июля 2019 года, договор инвестирования стал теневым договором, с «серой» схемой купли-продажи. И, соответственно, если вам кто-то в 2022 году предлагает покупку по договору инвестирования, то вам надо четко понимать для себя насколько вы вообще готовы к таким рискам и полупрозрачным схемам. Однозначно любой мало-мальски грамотный юрист скажет вам: «ни в коем случае».
Еще один незаконный договор - это договор займа.
Договор займа и договор инвестирования не регистрируются в Росреестре, поэтому с такими договорами одну и ту же квартиру мошенники могут продать несколько раз.
Расскажу про свой личный печальный, но показательный опыт. Возможно он кому-то поможет. В 2019 году представитель застройщика очень красиво рассказал про свой объект, красиво всё преподнес. Рассказал про доходность, про инвестиции. И я решил вложится. Продажа осуществлялась по договору займа, хотя там было получено разрешение на строительство. В 2019 году я вложил денежные средства и только в марте этого года с участием сотрудников правоохранительных органов мне удалось их вернуть.
Такие ситуации до сих пор возникают, и не у всех получается возвратить свои деньги, если что-то пошло не по плану. Потому что, когда от обманутых покупателей одно за другим в правоохранительные органы поступают заявления, застройщика, как правило, сажают в места не столь отдаленные, и процесс возврата не просто осложняется, а останавливается. Поэтому про договоры займа я уже не как теоретик, а как практик могу сказать: «не связывайтесь».
На сегодняшний день в Сочи примерно 30% объектов продаются по «серым» схемам. И действительно есть риски. Мы предупреждаем об этом всех клиентов и говорим, что лучше купить подороже, но с чистыми документами и с регистрации в Росреестре, поскольку в противном случае можно потерять больше.
Надо покупать через проверенные агентства, через проверенных риэлторов, которые своей главной целью считают помощь людям, а не сиюминутную выгоду. Ищите тех риэлторов, которые давно работают на сочинском рынке и дорожат своей репутацией. Остерегайтесь частных риэлторов, которые сегодня здесь, а завтра там, полгода в Сочи поработали, а потом вернулись куда-нибудь в свой город, и их не найти. В Сочи много риэлторов-однодневок.
Надо доверять агентством недвижимости, которые в первую очередь дорожат своим честным именем. Потому что в противном случае можно очень сильно ошибиться. Вы даже не представляете сколько есть рисков при покупке и продаже квартир и домов.
Андрей Чиригинский – топ-риелтор, руководитель отдела продаж Перспектива24-Сочи.
Бесплатная консультация по недвижимости в Сочи +7-961-521-24-24
Редактор статьи: Алена Роговицкая