Многие люди не любят жить в многоквартирных комплексах в городской черте. И действительно, у дома или коттеджа в частном секторе есть много преимуществ: свой огородный участок, отсутствие шума, отсутствие проблем с парковкой и др. Покупка таких объектов недвижимости мало чем отличается от покупки обычной квартиры.
В статье мы рассмотрим информацию о покупке частного дома с участком, как выбрать подходящий объект, что выяснить у продавца, как правильно подготовить и оформить сделку.
Новостройка или вторичка: подбор дома для покупки
При покупке новостройки приобретатель становится первым владельцем объекта недвижимости. В качестве продавца может выступать либо частное лицо, либо строительная компания.
Возможные варианты на рынке новостроя:
- Приобретение дома у частника. Некое лицо на протяжении долгих лет самостоятельно возводило дом для своей семьи. Однако в какой-то момент обстоятельства изменились, и строитель решает продать только что возведенный объект недвижимости. Причины продажи могут быть разными: срочно потребовались деньги на операцию, отъезд за границу, распад семьи и т. п. Практика показывает, что люди, строящие дом для себя, более ответственно подходят к соблюдению принципов строительных технологий. Однако бывают и исключения. Велик риск, что физическое лицо ввиду низкой строительной квалификации при строительстве допустило множество ошибок. Поэтому такие здания следует проверять с особой тщательностью.
- Покупка типового дома у строительной компании. Современные застройщики довольно часто возводят целые коттеджные поселки на основе типовых проектов.
- Покупка дома, который возведен по индивидуальному проекту. Это самый удобный вариант для покупателя, поскольку будут соблюдены все его пожелания касательно планировки и расположения инженерных коммуникаций. Главный минус – слишком высокая цена (типовые дома стоят дешевле).
- Недостроенное жилье. Предполагается, что покупатель достроит дом самостоятельно. Само собой, цена на такое жилище будет сниженной.
Плюс новостройки – отсутствие естественного износа жилища. К недостаткам можно отнести то, что жилище не было проверено в эксплуатации.
К вторичному жилью относятся дома, в которых продавцы жили некоторое время. Это обжитые здания, недостатки и преимущества которых опытный специалист сразу увидит. При формировании цены здесь следует учитывать следующие факторы: срок эксплуатации, проводимые ранее ремонтные работы. Основной плюс вторички – сниженная цена. К минусам можно отнести возможные юридические проблемы. Например, дом может оказаться в залоге у банка. Поэтому при покупке жилища на вторичном рынке нужно скрупулезно проверять документацию.
Где искать объявления для покупки дома
Искать объявления о продаже недвижимости можно на различных сайтах в интернете.
Популярные сайты:
- cian.ru;
- domclick.ru;
- IRR.ru;
- restate.ru;
- avito.ru;
- domofond.ru.
На всех этих площадках есть специальные фильтры. С их помощью задаются желаемые параметры: год постройки, площадь, стоимость и т. д.
Если интересует дом в каком-то конкретном частном секторе, можно проехать по его улочкам на машине. На зданиях, которые продаются, часто висят большие плакаты со словом «Продается». Там же покупатель найдет и номер телефона хозяина. Объявления о продаже также могут вывешиваться на столбах и остановках общественного транспорта.
Можно воспользоваться услугами агентов по недвижимости. Опытный специалист без труда подберет здание, которое будет удовлетворять запрашиваемым параметрам. Если тратиться на риелторов не хочется, взаимодействуйте напрямую с продавцами.
При анализе объявлений эксперты рекомендуют первоочередное внимание обращать на среднюю ценовую категорию. Самые дешевые дома обычно представляют собой ветхие здания, которые находятся слишком далеко от города. Также можно звонить по объявлениям с высокими ценами. Не исключено, что такой дом продает собственник, а с ним всегда можно поторговаться.
Какие вопросы задать продавцу дома
После осмотра здания с продавцом нужно обстоятельно пообщаться. Во время таких бесед порой удается узнать множество важных мелочей.
Что нужно спрашивать при покупке дома:
- Проводилась ли регистрация прав собственности на земельный участок и сам дом. Продавец должен предоставить соответствующую документацию.
- Проводилось ли межевание. Требуйте предоставить градостроительный план земельного участка.
- Год постройки.
- Есть ли другие собственники. Если другие собственники имеются, важно выяснить, есть ли среди них недееспособные или несовершеннолетние лица. Также установите, зарегистрированы ли в доме собственники, имеющие право на пожизненное проживание в здании.
- Имеются ли обременения.
- Имеются ли долги за коммунальные услуги, долги по налогам на землю.
- Состоит ли собственник в браке. Если ответ утвердительный, продавец должен предоставить согласие супруга на продажу недвижимости. Такое согласие всегда заверяется нотариусом.
- В состоянии ли продавец предоставить оригиналы документов: выписку ЕГРН, справки об отсутствии долгов, правоустанавливающую документацию, справку об отсутствии обременений.
Главное при общении с продавцом – не стесняться. Задавайте даже те вопросы, которые могут показаться нетактичными или глупыми. Помните о том, что речь идет о крупной сумме, а с такими вещами не шутят. Проверять все нужно тщательно.
Если дом показывает какой-нибудь родственник собственника, не вносите никаких задатков. Такие вопросы обсуждаются исключительно в присутствии самого владельца недвижимости.
Если собственник не в состоянии предоставить документы на дом, это повод для подозрений. Помните о том, что мошеннические схемы на описываемом рынке, как и в случае с квартирами, встречаются часто. Если сделка проводится с несовершеннолетним или недееспособным лицом, потребуется разрешение от органа опеки. Чтобы застраховать себя от возможных рисков, договор купли-продажи можно составить у нотариуса.
Задаток или аванс при покупке дома
Многие люди, далекие от сферы недвижимости, полагают, что задаток и аванс являются чем-то равнозначным. На самом деле, между этими терминами есть разница.
Задаток передается продавцу в счет будущей сделки купли-продажи. Это своеобразная гарантия того, что сделка состоится.
Условия сделки с задатком:
- если продажа дома срывается по вине владельца недвижимости, задаток возвращают покупателю в двойном размере;
- если сделка срывается по вине потенциального приобретателя недвижимости, продавец забирает задаток;
- если случился форс-мажор (например, пожар), задаток возвращают покупателю, причем никаких санкций на продавца не накладывается.
Что касается аванса, он должен составлять от 1 до 3% от общей суммы сделки. Если сделка срывается, аванс возвращается покупателю. Это главное отличие аванса от задатка. По сути, авансовое соглашение при покупке дома нужно для покрытия расходов продавца. Владелец недвижимости тратит время и финансы на сбор и проверку документации. Если сделка срывается после проведения этих затратных процедур, аванс возвращается покупателю не в полном объеме.
Рекомендации экспертов:
- Если покупатель твердо убежден в том, что его полностью устраивает выбранная недвижимость, то при покупке дома лучше всего оформить договор задатка. Это гарантия того, что продавец в последний момент не отдаст предпочтение другому претенденту. Ведь в этом случае продавцу придется вернуть задаток в двойном размере.
- Если есть подозрения в том, что сделка может сорваться, при покупке дома следует выбирать договор аванса.
При покупке дома с земельным участком также может использоваться так называемый залог. Это нераспространенный сегодня подход, однако действующее законодательство его не запрещает. Суть в следующем: покупатель, чтобы подтвердить свои намерения, передает продавцу в залог какое-нибудь имущество (например, ювелирные украшения).
Вне зависимости от способа предоплаты крайне важно детально прописывать условия проведения платежей (порядок расторжения договора, даты, суммы и т. п.). Чем подробнее расписаны условия, тем легче доказать свою правоту в суде.
Как оформить покупку дома с земельным участком
Покупка дома с земельным участком оформляется через стандартный договор купли-продажи. После этого право собственности регистрируется в Росреестре.
Основные этапы:
- Сбор необходимой документации. Если есть какие-то сомнения, доверьте проверку документов опытному юристу.
- Составление договора купли-продажи. Договор составляют в 3 экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 для Росреестра).
- Изучение договора и подписи сторон. Договор может быть подписан в присутствии нотариуса.
- Передача недвижимости и ее регистрация в Росреестре. Процедуру регистрации можно провести в МФЦ.
В договоре важно прописать, когда именно продавец покидает объект недвижимости. Также подробно указывается имущество, которое передается вместе с домом. Например, довольно часто вместе с домом передают мебель или какие-то хозяйственные постройки.
Порядок расчетов при покупке дома
При оформлении покупки дома с земельным участком важно определиться с порядком расчетов.
Популярные варианты:
- Банковская ячейка. Стороны приходят в офис кредитной организации, где подписывается договор. Покупатель вносит требуемую сумму в ячейку. После регистрации права собственности стороны снова приходят в банк. Сотрудник банка проверяет документы, а затем передает деньги из ячейки продавцу. Такой способ расчетов в настоящий момент считается одним из самых безопасных.
- Расчет через нотариальный депозит. Это банковский счет, который открывается на имя нотариуса. Схема защищает интересы продавца и покупателя. После проведения сделки деньги с депозита нотариуса поступят на счет продавца. Плюс подхода в том, что банку не нужно платить комиссию за хранение денег.
В договоре купли-продажи следует прописать, что деньги на счет продавца переводятся после передачи права собственности в МФЦ. Также важно указать, когда именно из жилища выписываются другие собственники (если они имеются).
Что нужно делать после купли-продажи дома
После сделки купли-продажи обязательным условием является государственная регистрация. Новый владелец вступает в законные права только после этой процедуры.
Какие документы нужны для регистрации:
- заявление от продавца и покупателя;
- правоустанавливающая документация;
- технический паспорт на дом;
- выписка из кадастрового учета;
- договор купли-продажи;
- акт приема-передачи;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Срок рассмотрения заявления о государственной регистрации в МФЦ составит 10 рабочих дней.
После государственной регистрации приобретатель становится полноправным владельцем недвижимости. Он вправе распоряжаться домом по своему усмотрению. Новый владелец может жить в доме сам, заселить туда родственников, сдать дом в аренду, снова продать жилище и т. п.
После сделки купли-продажи и государственной регистрации в новом жилище также можно прописаться.
Где можно оформить прописку:
- паспортный стол;
- многофункциональный центр «Мои документы» (МФЦ);
- управляющая компания (если там есть паспортный стол);
- подразделение ГУВМ МВД;
- портал «Госуслуги».
Если все документы в порядке, прописку предоставят в срок от 3 до 7 дней.
При покупке дома важно определить, что именно требуется – новостройка или вторичное жилье. Последний вариант будет предпочтительнее, если бюджет для покупки ограничен. Искать объявления о продаже домов можно на соответствующих сайтах или на столбах и остановках в интересующем районе. До покупки дома тщательно проверяется документация, которую предоставляет продавец. Важно проверить обременения, прописку других лиц, наследственные права и многое другое. После сделки купли-продажи обязательно проводится государственная регистрация нового собственника.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.