Здравствуйте, дорогие мои подписчики и гости моего канала!
Все больше и больше людей хотят или переехать жить из шумного города в тихое спокойное место или иметь такой островок спокойствия для периодического отдыха. И покупают для этого жилые дома в сельских поселениях или садоводческих товариществах.
И некоторые из покупателей сталкиваются с ситуацией, когда такой жилой дом продается без земельного участка.
Как такое может быть - спросите вы. Оказывается - может.
Согласно п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ:
"5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами".
П.4 ст.35 ЗК РФ говорит о том, что
"4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком".
Об этом же говорит и статья 273 ГК РФ:
"При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом".
Таким образом, делаем вывод, что в случае, когда продавец жилого дома является собственником и земельного участка под этим домом, то при продаже дома покупателю переходит и право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования.
Но бывают ситуации, когда земельный участок принадлежит собственнику дома не на праве собственности, а например, на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве.
То есть у земельного участка совершенно другой собственник, а не тот, кто владеет жилым домом.
В таком случае продавец жилого дома может продавать исключительно только сам дом.
При покупке такого жилого дома к покупателю переходит право собственности на сам дом, а на земельный участок он приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома.
Это закреплено п.1 ст. 35 ЗК РФ:
"1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник".
А также п.2 ст. 271 ГК РФ:
"При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости".
Приобретая жилой дом, обязательно учитывайте эти условия, так как бывают случаи, что покупателя интересует не столько сам дом, который находится в ветхом состоянии, сколько земельный участок.
Однако, если участок находится в частной собственности, то принудить собственника продать его - нельзя.
А вот если собственник земельного участка в дальнейшем решит сам его продать, то собственник здания на таком участке имеет преимущественное право покупки.
П.3 ст. 35 ЗК РФ:
"Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу".
То есть, если собственник земельного участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику здания.
Спасибо, что дочитали до конца!
Ставьте лайк и подписывайтесь на мой канал!