Как известно, банки довольно оперативно реагируют на снижение ключевой ставки Центробанка. ЦБ роняет её на 3 процентных пункта - банки снижают примерно на столько же. Так это работало раньше. Но ситуация изменилась.
10 июня ЦБ понизил ключевую ставку до докризисного уровня - до 9,5% (на 1,5 п.п.). Казалось бы, банки должны ответить пропорциональным снижением. Но этого не произошло. И Сбер, и ВТБ уронили ставки по ипотеке лишь на 0,4 п.п. и теперь она составляет 10,5% (мы говорим про вторичное жильё - основной драйвер рынка недвижимости). Думаю, она зафиксируется на этом или плюс-минус таком уровне. В целом на 2022 год прогнозируется возможное снижение ключевой ставки ещё на 1,5 п.п. - до 8%. Вероятнее всего, банки ответят на это аналогичным этому "ювелирным" снижением на десятые доли процента. И это даже несмотря на то, что впервые за многие годы в мае ипотечный портфель банков снизился (я писал об этом).
Таким образом, сейчас мы имеем своего рода "дно", рабочую ставку, по которой и будут сейчас происходить все выдачи. Всем нашим клиентам мы теперь рекомендуем не ждать снижения ставок, а брать квартиру, если нужно, уже сейчас. К этому располагает многое. Как большое количество квартир в базе (в последние два месяца их практически не покупали, а продавать собственники по-прежнему хотели), так и снижение цен в среднем на 10%. По этому показателю цены вышли почти на уровень начала февраля.
Впереди июль-август - это время, когда активно покупаются малогабаритные квартиры (студии, однокомнатные), в том числе потому что их приобретают студентам. И именно они будут "двигать" весь рынок. Из малогабаритных люди будут переезжать в двушки, из двушек в трёшки и так далее.
По новостройкам тоже видим интересную тенденцию. Помните, я говорил, что сейчас застройщики начали активнее предлагать покупателям свои скидки, рассрочки и другие акции? Так вот, сейчас мы видим, что они начинают эти акции сворачивать. Скорее всего, это приведёт к тому, что ставки по ипотеке с господдержкой будут снижать с нынешних 8,7% до 6,7% или 5,7%. Будем смотреть и ждать.
Есть ощущение, что мы уже видим свет в конце тоннеля после крайне тяжёлого периода апреля-мая.