Экономическая нестабильность обусловила возникновение ситуаций, нехарактерных для аналогичных периодов прошлых лет. Однако к апрелю текущего года положение на рынке стало выравниваться. Апрельский обзор аналитиков сферы недвижимости – ввод и предложение жилья в столице, развитие программы реновации, уровень ипотечной ставки – показывает, что рыночная конъюнктура стабилизируется.
В совокупности
На апрель текущего года объемы ввода жилья составили 3 659,5 тыс. кв.м. Это почти половина (43%) от плана 2022 года. 2 106,8 тыс. кв. м, то есть большая часть этого показателя, приходится на жилье, это 46,9% от заложенного в план года объема. На конец апреля текущего года был сдан 101 объект-новостройка, десять из которых были возведены за счет бюджета города, а остальные – за счет внебюджетных источников.
Совокупный объем предложения жилья на первичном рынке в апреле текущего года находился на уровне 2,43 млн кв. м, что на 0,2% превысило показатели марта и на 14,2% уровень апреля прошлого года. 1,94 млн кв. м пришлось на старую Москву, 0,49 млн кв. м – на новые территории города. Причем, объем предложения в среднем по столице и старым территориям вырос по сравнению к уровню апреля 2021 года – на 22,7%. Аналитики связывают это как с выводом в продажу новых объектов, так и со снижением зафиксированного на тот момент объема сделок, а в целом с общим уровнем нестабильности. В апреле текущего года было продано 242,3 тыс.кв. м жилья в новостройках. Это почти вполовину (на 48,3%) меньше показателя 2021 года.
В старой Москве 1940,5 тыс. кв. м предлагались на продажу в виде 33 217 лотов в 548 новых корпусах домов. Объем новостроек в новой Москве – 492,3 тыс. кв. м – был разделен на 10 832 лота в 175 корпусах. В объеме предложения новостроек в старой Москве преобладало жилье класса «комфорт» (55%), на квартиры бизнес- и элитного класса приходилось 39% и 6% соответственно.
В апреле 2022 в продажу вышли квартиры в десяти столичных девелоперских проектах, восемь из которых относятся к бизнес-классу. Это Преображенская площадь, к.1 (Region Development), 1-й Нагатинский (Хант-Холдинг), UNO Головинские пруды, к.1 («Основа»), WOW секции 1,2,3,8 (Страна Девелопмент), Фестиваль Парк 2, корп. 24.2 ( «Центр Инвест»), «Остров» к.7 («Дон-Строй»), Nagatino i-Land, к.2,1 («Эталон»), Level Мичуринский, к.1,2 (Level Group)/. Два из вышедших в продажу проектов относятся к классу «комфорт» – Крондштадтский 14 к.1,2 (ПИК) и «Лучи» (ЛСР).
Структура и дисконт
И в старой, и в новой Москве в структуре предложения преобладали двухкомнатные квартиры (36% и 38% соответственно). 42,4% новостроек предлагается покупателям без отделки, 20,2% под чистовую отделку, 37,4% квартир сдаются «под ключ».
По итогам апреля 2022 года средняя цена квартиры (без учета элитного класса) в старой Москве увеличилась на 1,6% за месяц и составила 364 тыс. руб. за кв. м. С учетом скидок цена снизилась на 1,6% и составила 357,0 тыс.кв.м. За год (с апреля 2021 года) средняя цена квартир увеличилась на 21,0%. С учетом скидок прирост цены за год составил 20,7%.
С учетом роста стоимости стройматериалов и ажиотажного спроса практически в течение всего 2021 года застройщики неохотно предоставляли скидки и дисконты, а для поддержания дополнительного спроса использовали инструмент субсидированной ипотеки, беспроцентные рассрочки на период строительства. Начало 2022 года отмечено повышением роста цен за счет продаж на более высоком уровне строительной готовности в старых проектах и «over-прайсов» (переоцененных) в новых проектах. В новой Москве новостройки повышались в цене не так существенно – в среднем на 1,5%. За год рост ценника составил 22,8%. Подавляющее число объектов-новостроек в столице реализовывалось и возводилось по договорам долевого участия (ДДУ) – 86% от всего объема жилищного строительства в городе.
Ипотечный катализатор
Существенным катализатором продаж новостроек в последние годы являлась ипотека.
Стремясь стимулировать продажи таким образом и в дальнейшем, в начале апреля 2022 года ЦБ ввел внеплановое снижение ключевой ставки до 17% – на три процентных пункта. В конце апреля тренд был усилен новым снижением до уровня 14%.
По данным банков, в 2022 году в марте физическим лицам были выданы 142 ипотечных кредита на сумму 63 334 млн руб. Средний размер составил 6,2 млн руб. Срок кредитования составил 272,2 месяца. Средняя ставка составила 8,31%. Общий объем задолженности в марте составил 1 714 105 млн руб. При этом объем просроченной задолженности зафиксирован на уровне 11 475 млн руб. Причем доля просроченной задолженности в течение двух последних лет пусть несущественно, но снижается на 0,8%.
На вторичном рынке совокупный объем предложение на апрель 2022 года составил 2, 39 млн кв. м, что на 24, 5% выше мартовских значений текущего года и на 2,1% апреля прошлого года. Аналитики утверждают, что объем предложения апреля практически достиг уровня февраля, когда в связи с паникой продавцы сняли с продажи объекты. В результате возвращения объектов на рынок, рост цен замедлился. Так, уровень средневзвешенных цен на вторичное жилье в границах старой Москвы вырос на 1,6% к марту и на 24,8% к апрелю прошлого года.
Реновация по плану
Несмотря на экономические сложности, продолжала и развивалась в плановом режиме программа реновации. Соотношение объемов жилья, строящихся по программе, к общему показателю сдачи жилой недвижимости составляет примерно 20%. Так, в феврале 2022 года было выдано 12 разрешений на строительство объектов жилой недвижимости, полезная площадь которых составляет 399 тыс. кв.м. Планом текущего года предусмотрен ввод 1,3 млн кв. м по программе реновации, большую часть которых строится по заказу Фонда реновации (1,30 млн кв. м.) и КП УГС (0,13 млн кв. м). Квартиры по программе будут переданы 37 тыс. жителей. Итоговые цифры по программе к апрелю 2022 года выглядят следующим образом. С момента старта программы введены 186 домов площадью 2,4 млн кв. м. В процессе заселения находятся 168 домов площадью 2,1 млн кв. м. Снесено 94 дома, расселены 192.
Продолжали реализовываться планы строительства социальных объектов. Так, были введены 13 объектов дошкольного образования: один детский сад, построенный за счет средств города и 12 – на средства инвесторов. В сфере школьного строительства отмечен ввод в эксплуатацию трех учреждений – двух «коммерческих» школ и одной, построенной на средства бюджета. Система оздоровительных и медицинских учреждений пополнилась к апрелю четырьмя новыми – тремя бюджетными и одним «коммерческим». Спортивная сфера обновилась вводом шести новых сооружений, два из которых построил город. Кроме того, были введены девять сооружений разного функционала (один объект культуры, два – торговли, три гостиницы, три административно-бытовых комплекса). Все остальные новые сооружения (26) относятся к промышленной, транспортной и религиозной сферам.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:– Ввиду заметного падения спроса в последние месяцы цены на новостройки в «старой» Москве замедлили рост. В ближайшие месяцы цены на жилье массового сегмента, возможно, зафиксируются на текущем уровне, пока на рынке недвижимости происходит «перенастройка» спроса, предложения и переоценка дальнейшей ценовой политики и стратегии девелоперов.Но уже к осени мы ожидаем оживления спроса и более заметного изменения цен, поэтому сейчас у покупателей есть хорошая возможность купить квартиру, получив у застройщика более выгодные условия и бонусы.
Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина»:– Одно из приоритетных направлений нашей деятельности – разработка индивидуальных условий продажи для наших покупателей. Мы активно увеличиваем число ипотечных опций в наших проектах, предлагаем дифференцированные ставки, когда покупатель первый год-два может платить по кредиту со ставкой 2%. Также мы запускаем трейд-ин, быстрый выкуп квартир. Все эти меры имеют свой эффект, в том числе рост числа покупателей-инвесторов. Например, недавно один из клиентов прямо заявил, что выбирает между квартирой в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District и квартирой в Дубае.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:– Массовые новостройки в высокой стадией строительной готовности – сравнительно дефицитный продукт на московском рынке. Объем предложения в готовых домах сейчас небольшой – именно такие квартиры стремятся покупать многие дольщики, чтобы как можно быстрее заселиться. Но между тем, в половине таких корпусов продажи завершены. В другой половине потенциальный покупатель скорее всего найдет остатки предложения, то есть это будут самые большие, дорогие или наименее ликвидные квартиры. Все это заставляет клиентов обращать внимание на жилые комплексы на ранней и средней стадии строительства.
Вера Стефан, коммерческий директор ЖК Alia:– Последние месяцы характеризовались спадом продаж. В связи с этим сейчас и девелоперы, и банки заинтересованы предложить клиентам самые разные финансовые сервисы, чтобы поддерживать спрос на нужном уровне. Если покупатель сетует на отмену бонусов и сложности с выплатой первого взноса, банк может предложить ипотеку без первого взноса. Еще одно возможное препятствие для покупки: высокий ценник на аренду жилья, в котором приходится проживать до вселения, плюс оплата ипотеки. В связи с этим банки предлагают или вообще не платить проценты или даже полностью платежи до вселения в новый дом. Одним из вариантов решения проблемы клиента может быть сезонный сервис, поскольку помесячные выплаты для него неудобны. Банк может разрешить вносить платежи по мере поступления средств, например, раз в сезон. Подход к клиенту становится максимально индивидуализированным и со стороны финансового учреждения, и девелопера.