Сегодня решил продолжить свой рассказ о том, какие шаги мы предпринимаем на пути к уходу от наемной работы. Начало опубликовано ЗДЕСЬ и в моем Telegram.
В общем, не смотря на весьма приличные финансовые показатели первых двух проектов мы понимали, что такая прибыль, в большей степени была связана с ростом цен на недвижимость, с осени 2021 года, при этом осознавали, что постоянно она не будет такой высокой. По мимо этого, в нашем бизнесе была другая проблема.
В рамках нашего города, было не так много объектов, которые подходили нам по всем критериям (подробнее о критериях выбора объекта под флиппинг, напишу в отдельном посте в Telegram), и даже если бы мы изыскивали всё больше и больше средств, покупать попросту было бы нечего. По этому, мы решили задуматься и о других способах вложения денег.
К тому моменту наши обязательные платежи по всем кредитам составляли 202 тыс.руб. на двоих, при совокупной зарплате около 180-200 тыс.руб., (удивительно, как по мнению банка, человек должен выплачивать кредит, который больше его средней ЗП🤔) и ждать у моря погоды возможности не было, нужно было генерировать прибыль постоянно, что бы вовремя обслуживать долги.
Мой партнёр (он же друг и приятель), пообщался со своим знакомым, который в прошлом году построил два дома на продажу, и выручил с них около 2 млн. прибыли. Нам эта тема зашла, мы рассудили, что в отличие от квартир, земельных участков гораздо больше, на любой вкус, цвет, и кошелек, а построить дом не сложнее чем сделать ремонт в квартире (НЕТ).
Не долго думая, вырученные от продажи двух квартир деньги мы вложили в два участка в отличном районе - ближайший пригород города миллионника, строящийся коттеджный поселок на 1200 участков, с асфальтированным дорогами (в перспективе), газом светом и центральным водоснабжением, за 720 тыс.руб. каждый.
На дворе было начало февраля, и мы решили начать стройку, не дожидаясь потепления. Снова нашли бригаду на сайте объявлений. Девушка - бригадир и команда узбеков - работяг👍
Строить решили два одинаковых двухэтажных дома. Во-первых, не нужно было заказывать два разных проекта, во-вторых, привозить одни и те же материалы на два дома выгоднее, с точки зрения логистики и взаимозаменяемости.
Двухэтажные, потому что, в теории, они должны стоить дороже, соответственно и заработать с них можно больше, при этом, участок стоит одинаково, не зависимо от того, какой дом на нем будет стоять.
Скажу сразу, что у нас не было опыта в строительстве, от слова "совсем", и проблемы начались уже в самом начале.
По проекту, который мы заказали у архитектора, у нас должен был быть ленточный фундамент. Когда выяснилось, что почва слишком водянистая, было принято решение добавить к ленте сваи, но после бурения на 3 метра, стало ясно, что вода там не заканчивается, и единственный вариант - делать монолитную бетонную плиту, что влекло за собой дополнительные затраты на работу и материалы.
С первых дней, бригадир взяла на себя ответственность за закуп всех материалов, под предлогом того что "она знает места, где дешевле", а примерно через неделю мы поняли, что в "ее местах" даже дороже чем просто в розницу в Леруа Мерлен, и никаких чеков или отчётных документов мы от нее не дождемся.
Дальше решили заниматься закупкой сами, и сами же контролировали на объектах все работы, параллельно совмещая с основной работой.
Одновременно с началом работ по строительству домов, у нас был закончен ремонт в трёхкомнатной квартире, справились примерно за 3 недели. На ремонт было потрачено около 700 тыс.руб вместе с кухней и бытовой техникой.
Квартира сразу ушла в продажу, а мы с двойным усердием сосредоточились на строительстве домов.
А потом случилось 24 февраля. Начался башенный ажиотаж на покупку всего, от стройматериалов до квартир. Мы, поддавшись панике, закупили почти на все деньги по "старым" ценам все необходимые материалы для домов, и не могли определиться, стоит ли продавать трёхкомнатную квартиру за рубли, которые на глазах превращались в фантики.
Но, все таки, с продажи квартиру решили не снимать, люди с кэшем, так же на панике, смотрели её почти каждый день. Стояла она у нас за 4,95 млн, и было несколько реальных предложений за 4,7 млн, от который мы "успешно" отказались.
Закончился март и ажиотаж на недвижимость закончился вместе с ним. С тех пор наша квартира уверенно встряла на рынке и на сегодняшний день, на 14 июня 2022 года продолжает стоять, но, с июня, вместе со снижением ключевой ставки, спрос немного вырос, а мы сдвинулись уже до 4,5 млн.
Вместе с этим, мы закончили строительство домов, но не довели их до того состояния, до которого планировали. Нам хватило средств возвести стены, закрыть крышу, вставить окна, сделать перекрытия, межкомнатные перегородки и бетонные лестницы.
В планах на продажу нужно ещё сделать отделку фасада, внутреннюю чистовую отделку, залить полы, сделать отопление и канализацию. На все это требуется ещё около 2 млн.руб.
На текущий момент наши расходы на каждый дом составили около 3,9 млн.руб, на продажу, в этом состоянии мы выставили их за 4,9 млн. В завершенном варианте будем продавать за 6,4 млн.
Мы оставили себе на покрытие обязательств по кредитам около 400 тыс.руб, с расчетом на оплату до августа включительно, в надежде на то, что до этого времени наша трёхкомнатная квартира должна продаться, и мы уже спокойно будем доводить наши дома до ума, если не продадим их раньше, в том состоянии, в котором они сейчас.
Подписывайтесь на Telegram